（2014）穗海法民三初字第1693号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2018-09-20

案件名称

陈美琪与涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市海珠区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈美琪,涂国钧,广州市万城商业经营管理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省广州市海珠区人民法院民事判决书（2014）穗海法民三初字第1693号原告：陈美琪，女，1992年4月25日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托代理人：吴爱娟，女，系原告母亲，住所地同原告住所地。委托代理人：陈建雄，男，系原告父亲，住所地同原告住所地。被告：涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住所地广州市荔湾区。被告：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：涂国钧。两被告共同委托代理人：陈琪璋、黄京穗，均为广东恒生律师事务所律师。原告陈美琪诉被告涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司（下称“万城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李怡然独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴爱娟、陈建雄，两被告的共同委托代理人黄京穗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2010年12月20日与被告签订了《万城小商品交易中心认购书》，向被告购买位于广州市海珠区南珠路万城小商品交易中心xxx商铺。原告与被告约定使用按揭付款方式后��原告向被告共支付了178000元首付，于2011年1月29日与被告签订了《万城小商品交易中心商铺买卖合同》。原告同时支付了办理按揭的手续费用。原告已经履行了合同中的付款义务。由于被告所售卖的商铺产权有纠纷，银行告知原告不能办理银行按揭。在2014年10月17日的广东省广州市海珠区人民法院公告（2014）穗海法执告字第111号中显示，原告向被告购买的商铺已被依法查封。为此，由于被告所售卖的商铺有产权纠纷，在商铺买卖合同签订前，被告也没有告知原告，致使商铺买卖合同不能继续履行。另根据《商铺买卖合同》第八条、第九条的约定出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，逾期超过十五日交铺的买受人有权单方面提出和决定解除本合同。现原告请求解除《万国小商品交易中心商铺买卖合同》，被告应当将原告已支付的178000��购商铺款本金及其利息返还原告，并赔偿原告的损失。原告与被告就上述商铺纠纷事宜商讨未果，故起诉要求：1、解除原告和被告涂国钧之间关于涉诉商铺的买卖合同；2、被告涂国钧返还原告支付涉诉商铺首付合共人民币178000元，并按中国人民银行发布的同类贷款利率标准支付原告自2011年1月5日起至本案判决生效之日止的利息；3、被告涂国钧向原告赔偿损失3000元；4、被告万城公司承担本案连带责任；5、由两被告承担本案的诉讼费用。两被告共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1、被告万城公司不是本案的适格主体，不应承担连带责任。被告涂国钧通过公证委托授权被告万城公司出售其名下商铺，被告万城公司仅是代理人，根据委托书代理权限范围内依法行使代理职责，合同中明确显示产权业主是被告涂国钧，合同签署处有原告签名，��受人是在清楚代理关系的情况下购买商铺并签订合同的，被代理人涂国钧应对代理人万城公司的代理行为承担责任，被告万城公司不应承担连带责任；2、原告主张被告赔偿损失3000元没有事实及法律依据，原告主张3000元的损失依据是交通费及按揭费用，根据被告提交的证据显示，按揭费用是原告为办理抵押按揭付款而向代理公司支付的按揭费，按揭费是由广州市盈联投资顾问有限公司收取的，且交通费没有任何证据加以支持，另外根据被告向法院提交的按揭费收据可以证实原告与被告签订商铺买卖合同，付款方式是按揭付款，被告履行了通知原告办理付款按揭的义务，原告没有按照合同约定办妥按揭付款，至今未将全额购铺款项支付给被告，原告是违约方，无权要求被告赔偿损失；3、原告要求被告按中国人民银行发布的同类贷款利率标准支付利息没有任何法律依��。经审理查明，2010年9月26日，被告涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告涂国钧，受托人为被告万城公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房��金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。2011年1月29日，被告万城公司代被告涂国钧（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（以下简称“该商铺”，房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层181号铺（第二条）；该商铺属��房，按套内面积计价，房价款总金额为348000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2011年1月5日前支付178000元，余下房价款170000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同。若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收；若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金（第五条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权;因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人（第八条）；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部己付房价款，并按己付房价款10%的标准向买受人支付违约金。若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行,出卖人自本合同第八条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款l‰的标准向买受人计付违约金（第九条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合（第十五条）；等。原告共向被告万城公司支付了首期购房款178000元。被告涂国钧确认被告万城公司已将上述房款转交给其。原告于2014年10月30日以被告逾期交付涉案商铺为由提起本案诉讼。诉��中，原告向本院申请撤销第三项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求中“按中国人民银行发布的同类贷款利率标准支付原告自2011年1月5日起至本案判决生效之日止的利息”为“按已付款的10%向原告支付违约金”。此外，原告表示在起诉状后面列出的律师费、税费无需在本案中处理，待本案判决后再行另案主张。被告对此表示没有意见。此外，原、被告确认合同生效后的210个工作日的截止日期为2011年12月4日。原告为证明其诉讼主张，还向本院提交了涉案房屋的按揭费、律师费和税费收据。被告表示对按揭费收据真实性无异议，但该笔费用是由原告向广州市盈联投资顾问有限公司（以下简称为盈联公司）支付的，该笔费用原告应向盈联公司主张；对律师费收据关联性有异议，该收据与本案无关，律师费是原告为委托办理公证而聘请律师所花费的��用，该笔费用是广州华科律师事务所收取的，原告应向华科律师事务所主张；对税费收据真实性无异议，但与本案无关。对于按揭手续的办理情况，被告主张已于2011年9月5日通过EMS快递形式通知原告于2011年9月22日—2011年9月25日前往广州市万城小商品交易中心销售现场办理按揭手续。为此，被告提交了编号为EJ792353005CS的《国内特快专递邮件详情单》、《关于办理房产证相关手续的通知》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《按揭及交易费用明细》和《收入证明》。原告确认已收到上述材料，并表示大概在2011年9月15日左右按通知要求到现场才发现是办理按揭手续，已将按揭资料交到被告万城公司的写字楼内，由盈联公司收取资料，盈联公司向其出具了收取办理按揭资料的收据，但其已无法找到该收据，且没有证据证明上述事实；其表示在农商银行办理��开户手续，由盈联公司向银行提交材料，其于三个月后打电话给盈联公司追问办理情况，盈联公司答复称可能不能办理按揭手续，原因是盈联公司与被告万城公司在打官司，待官司结束后再另行通知，银行称暂不能受理原告的按揭申请，但其对于上述陈述均不能提供证据证实。被告对上述按揭费收款收据的真实性无异议，但表示按揭问题是原告与按揭公司或者银行之间的问题，对相关事实被告不清楚，被告已经履行了通知义务，且在2011年9月6日被告涂国钧已取得了涉案商铺的产权。诉讼中，原、被告确认涉案商铺至今尚未交付给原告，原告尚未办理按揭手续且未向被告支付过合同约定的按揭款。原告表示不同意以现金方式继续支付合同约定的按揭款。根据广州市房地产档案馆于2014年11月18日出具的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南珠路2��2181房产的产权人为被告涂国钧；登记时间为2011年9月6日；该房屋已被本院以（2014）穗海法执字第434-301号协助执行通知书及执行裁定书查封，查封时效为2014年9月5日至2016年9月4日；等。原、被告确认上述查册表为涉案商铺查册表。被告表示不清楚何时能解除对涉案房屋的查封。本院认为，被告万城公司经被告涂国钧授权委托以其名义与原告签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对原告和被告涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告万城公司对被告涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，��院不予支持。关于办理按揭手续的问题，被告涂国钧主张其已通知原告于2011年9月22日—2011年9月25日办理按揭手续，并提交了编号为EJ792353005CS的《国内特快专递邮件详情单》、《关于办理房产证相关手续的通知》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《按揭及交易费用明细》和《收入证明》。原告确认收到上述材料，并表示按通知要求到现场办理了按揭手续，但其已无法找到盈联公司向其出具的收取办理按揭资料的收据。对此，本院认为，被告涂国钧就办理按揭手续的时间、所需资料及费用等事项向原告寄送了邮件，原告确认收到上述材料，证明被告涂国钧已经履行了办理按揭手续的通知义务。原告主张其已经向按揭公司和银行提交了办理按揭的全部资料，但无法提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告的主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于原告违约在先，故被告涂国钧有权行使先履行抗辩权，有权推迟履行合同约定的协同原告办理过户手续和交付商铺的义务。故原告要求被告涂国钧按已付款的10%支付违约金请求，缺乏依据，本院不予支持。鉴于涉案商铺现已被查封，被告涂国钧表示不清楚何时能解除对涉案商铺查封，故涉案合同的合同目的也无法实现，因此，原告要求解除涉案的《商铺买卖合同》，并要求被告涂国钧返还已付购房款的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告涂国钧不同意解除合同的抗辩意见无理，本院不予采纳。涉案商铺由于登记在涂国钧名下而被查封，倘若原告按合同约定办理了按揭手续，涉案商铺则可过户至原告名下，而不会被查封，故本案受理费宜由原告和被告涂国钧各负担一半。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除被告广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告陈美琪于2011年1月29日签订的《商铺买卖合同》；二、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款178000元给原告；三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3260元，由原告负担1630元，由被告涂国钧负担1630元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告涂国钧在履行本判决时将其应负担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　李怡然二〇一五年一月五日书　记　员　　谢晓敏曾思融更多数据：搜索“”来源：