（2014）甬镇民初字第873号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2015-05-07

案件名称

赖大理与宁波市镇海区征地拆迁管理所房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市镇海区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赖大理,宁波市镇海区征地拆迁管理所

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

宁波市镇海区人民法院民事判决书（2014）甬镇民初字第873号原告：赖大理。被告：宁波市镇海区征地拆迁管理所，住所地：宁波市镇海区招宝山街道南大街261号。法定代表人：王建英，该所所长。委托代理人：杨杰，北京大成（宁波）律师事务所律师。原告赖大理与被告宁波市镇海区征地拆迁管理所（以下简称镇海拆迁管理所）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理后，依法由代理审判员万婷婷适用简易程序于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告赖大理、被告镇海拆迁管理所委托代理人杨杰到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2015年1月4日公开开庭进行了审理��原告赖大理到庭参加诉讼，被告镇海拆迁管理所经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告赖大理起诉称：2006年8月1日，原、被告签订《房屋拆迁自选调产安置（补偿）协议书》，该协议约定被拆迁房屋住宅合法建筑面积73.24平方米，可安置住宅建筑面积120.12平方米。但原告的住宅合法建筑面积应该是161.36平方米，该约定明显显失公平，直接导致该协议约定的其他一切条款，即可安置住宅面积，调产安置货币资金结算等都存在很大的不合理性，严重侵害了原告的合法权益。在该协议签订后，被告在没有给原告任何补偿的情况下，就强行把原告的房屋拆除。原告和小儿子赖未胜拆迁应能分到250平方米的房屋，现在只分到一套89.1平方米的房子，这套房屋现登记在赖未胜名下，还有160平方米左右的房子可以分，所以协议显失公平无效。原告四处奔波，多次和被告协商，希望能够得到公正合理的解决，但至今被告均以各种理由推脱。现原告无家可归，拿不到任何补偿，故诉至本院，请求判令：确认原、被告2006年8月1日签订的《房屋拆迁自选调产安置（补偿）协议书》无效。被告镇海拆迁管理所答辩称：2006年8月1日签订的《房屋拆迁自选调产安置（补偿）协议书》有效，双方当事人是自愿签订的。对赖大理、赖未胜、赖在产一户的拆迁是根据集体土地房屋拆迁政策来实施的。原告称只分到一套89.1平方米的房子与客观事实不符，原告在2010年6月25日又领取了73.99平方米的房屋一套。根据拆迁政策，赖大理、赖未胜、赖在产是合户计算的，赖大理、赖未胜分到房屋的总面积是163.1平方米。原告赖大理提交了以下证据：1.《房屋拆迁自选调产安置（补偿）协议书》复印件一��，欲证明原告没有拿到安置费，73.26平方米的土地使用权没有计算到可安置面积之中，原告与赖未胜应能够分到250平方米的房屋，此协议上只有120平方米，故不认可此协议。经质证，被告对证据真实性无异议，称在签订此协议时原告与另一个儿子赖在产已经分户计算，此协议中认定原告的拆迁房屋建筑面积为73.24平方米，可安置的房屋面积为120平方米，赖在产的可安置房屋面积也为120平方米。在选择调产安置的时候，安置补偿款用于支付了安置房购房款，故原告称没有实际领取是正常的。此协议是在工作人员充分说明，原告也充分理解之后才签订的，所以协议书是有效的。本院对协议书真实性予以认定。2.赖大理、赖未胜户房屋安置资金最终结算清单复印件各一份，欲证明原告没有拿到安置费，还扣了原告16000元。经质证，被告对证据真实性无异议，认为证据能证明原告拿到的73.99平方米的安置房，16000元是超期过渡房租费，拆迁之前被告工作人员对原告充分说明，原告才签字的。本院认为，按照原告与庄市街道办事处签订的《房屋拆迁自选调产安置（补偿）协议书》第六条约定，乙方（原告）货币结算调产安置实际支付的购房资金超过的部分由乙方自负，自选购房资金额度结余部分归乙方所有，并对少于调产安置面积部分，也按届时商品房平均房价之差价一并结算乙方。按照此约定原告在自选购房时需要用拆迁安置补偿补贴支付购房资金，对具体的结算金额房屋安置资金最终结算清单有具体计算方式，原告也在清单上签字确认，故本院对证据真实性予以认定，关联性不予认定。3.赖在产的房屋安置资金结算清单和《房屋拆迁自选调产安置（补偿）协议书》复印件各一份，欲证明赖在产安置了93.65平方米的房子，没有足额安置。经质证，被告对证据真实性均无异议，称2004年签订安置补偿协议的时候，认定赖在产的可安置面积为70平方米，后由于赖在产结婚，可安置面积调整为120平方米。本院对证据真实性予以认定。4.庄市街道办事处的回复一份，欲证明庄市街道办事处的回复的内容都是错误的。经质证，被告对证据无异议，认为回复中已经把赖大理一家的整个拆迁安置过程说明清楚了。本院对证据真实性予以认定。5.镇国土裁字（2003）1号拆迁裁决书复印件一份，欲证明在该文书中已经给原告分户的事实。经质证，被告认为证据真实性无法确认，裁决第二条认定原告的房屋建筑面积为133.28平方米，拆迁协议中赖大理的合法建筑面积是73.24平方米，赖在产的合法建筑面积是60.04平方米，合起来正是133.28平方米，是一致的。裁决第三点认为迁建安置宅基地面积按两小户计算，每户80平方米，这说明原告与小儿子赖未胜合户之后本只有80平方米，但现在被告给原告与赖未胜合户的面积为120平方米，实际安置面积为163.1平方米，赖在产安置面积是120平方米，总的合计为283.1平方米，原告认为安置面积不足没有事实和法律依据的。本院对证据真实性予以认定。6.房地产买卖契约以及镇海区房屋所有权转移审批表各一份，欲证明被拆迁的房屋原告是从张亚青处买来，房屋建筑面积是123.3平方米，另外还有73.26平方米的土地使用面积。经质证，被告对证据真实性无异议，但认为这份证据记载的房屋建筑面积为123.3平方米，而原告最后认定的合法拆迁面积为133.28平方米。本院认为，此组证据记载了原告购买的张亚青的房屋的土地使用面积为73.26平方米，该房屋的建筑面积为123.3平方米（其中楼房上下2间共110.8平方米，平屋12.5平方米），土地使用面积就是该房屋的占��面积，并不存在房屋之外还有原告所称的73.26平方米的土地使用面积。本院对证据真实性予以认定，关联性不予认定。被告镇海拆迁管理所未提供证据。为查明案件事实，本院依职权向镇海区房地产管理中心调取房屋拆迁协议书、镇海庄市诚汇房产买卖契约各一份，经质证原告称名字并非其所签，卖房的价款收到247000元。本院认为，原告虽然对房屋拆迁协议书及房产买卖契约提出异议，在本院释明其可以对签名提起笔迹鉴定的情况下，原告没有申请，故本院对调取证据的真实性予以认定。根据已认定的证据和双方当事人的陈述，本院认定事实如下：原告于1995年与案外人张亚青订立房地产买卖契约，以15000元的价格购买张亚青位于镇海区庄市镇钟包村前方的房屋，并经过了庄市镇钟包村与庄市镇人民政府的同意。买卖契约与房屋所有权转移审批表显示，原告购��的房屋的土地使用面积为73.26平方米，房屋建筑面积123.3平方米。后该房屋纳入拆迁范围，拆迁时认定原告房屋的合法建筑面积为133.28平方米，在册农业人口3人。由于原告的两个儿子赖在产、赖未胜名下并没有单独的农村建设用地使用权，拆迁部门在拆迁时将原告与小儿子赖未胜合户计算，赖在产分户单独计算。之后，原告赖大理与庄市街道办事处签订《房屋拆迁自选调产安置（补偿）协议书》一份，该协议中赖大理户认定的合法建筑面积为73.24平方米，可安置建筑面积为120平方米，原告选择对于可安置住宅面积采取自行购房落户安置，并预定购套型70平方米的房屋2套，另外协议约定原告还可获得各项拆迁补偿补贴166607元。2004年5月8日，赖在产与庄市街道办事处签订《房屋拆迁自选调产安置（补偿）协议书》一份，该协议中认定赖在产的合法建筑面积60.04平方米，��安置建筑面积为70平方米，赖在产选择自行购房落户安置，并预定购套型70平方米的房屋1套，并约定还可获得各项拆迁补偿补贴106905元，原告作为赖在产的委托代理人签订了此协议。在签订拆迁协议后，赖大理分别于2006年8月1日、2010年6月25日与庄市街道办事处进行安置房屋结算，获得安置位于鑫隆花园3幢603室房屋（面积89.11平方米），鑫隆花园二期5号楼602室（面积73.99平方米）的房屋各一套，以及自行车房两个。原告在2010年8月4日将位于鑫隆花园二期5号楼602室的房屋出售给案外人。赖在产在进行安置房结算时其可安置面积调整为120平方米，赖在产获得93.65平方米的安置房一套。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效；（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集��或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益的；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。原告现在诉至本院要求确认其与庄市街道办事处签订的《房屋拆迁自选调产安置（补偿）协议书》无效，应当举证证明存在我国法律规定的导致合同无效的事实。原告提出合同无效的理由有两个，一是原告与其子赖在产、赖未胜在拆迁时应当分户计算，每户应当分得250平方米的拆迁房屋。本院经过审理查明，原告与其子赖在产、赖未胜在签订拆迁协议时已经分成两户计算，赖在产单独一户，赖大理与赖未胜合户。原告在分户后，将被拆迁房屋合法建筑面积133.28平方米划分为赖在产享有60.04平方米，赖大理与赖未胜享有73.24平方米，赖大理与赖未胜户在签订《房屋拆迁自选调产安置（补偿）协议书》时按照建筑面积73.24平方米计算拆迁安置补偿，赖大理在《房屋拆迁自选调产安置（补偿）协议书》上签名确认，并获得安置位于鑫隆花园3幢603室房屋（面积89.11平方米），鑫隆花园二期5号楼602室（面积73.99平方米）的房屋各一套，视为原告已经同意拆迁安置方案，现原告认为其应当享有250平方米拆迁安置房并没有依据。原告提出的另一个理由是原告房屋的合法建筑面积为161.36平方米，还有73.26平方米的土地使用权没有获得安置。本院认为，原告提供的房地产买卖契约及房屋所有权转移审批表反映原告在张亚青处购买的房屋的土地使用权面积为73.26平方米，房屋的建筑面积为123.3平方米，而拆迁时认定的合法建筑面积为133.28平方米，已经达到了原告购买的房屋的合法建筑面积，原告要求再按照土地使用权面积安置无法律依据。原告称其在购房后自行搭建了部分房屋，但是没有提供房屋的权属凭证，本院对原告的陈述不予采信。综上，本院认为原告要求确认其与庄市街道办事处签订的《房屋拆迁自选调产安置（补偿）协议书》无效所提出的理由并没有事实依据，原告没有证据证明《房屋拆迁自选调产安置（补偿）协议书》存在无效的法定情形，故本院对原告要求确认协议无效的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告赖大理的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告赖大理负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92；开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审　判　长　王　　磊代理审判员　万婷婷人民陪审员　石伟标二〇一五年一月五日代书　记员　徐立芯妤关注微信公众号“”