（2014）桦民初字第495号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-04-28
案件名称
邓学军与宁亚月房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桦南县人民法院
所属地区
桦南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓学军,宁亚月
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十条，第二百一十五条，第二百二十六条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
黑龙江省桦南县人民法院民 事 判 决 书（2014）桦民初字第495号原告邓学军，男，1964年3月10日出生。委托代理人杨坤，桦南县中心法律服务所法律工作者。被告宁亚月（曾用名宁雅丽），女，1979年3月15日出生。原告邓学军与被告宁亚月房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月20日受理后，依法由代理审判员里芊烁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓学军委托代理人杨坤与被告宁亚月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓学军诉称：2012年5月23日，原告委托妻子与被告达成口头租赁房屋协议，约定租赁时间1年，费用为12000元，同时约定若继续承租，承租费用随行就市。2013年3月，由于被告未交纳2012年度供热费，原告通知被告到期后租金上调为2万元，若不同意租金，到期后倒出房屋。被告不同意上调租金，并称口头约定为三年。至今不交纳租金也不倒房，2012年至2014年供热费也未交。为此，请求判令被告给付租金18000元，倒出房屋，补交三年供热费4214元，并承担案件诉讼费用。原告为支持其诉讼主张提供下列证据：一、身份证复印件1份。旨在证明其具有民事行为能力，是本案的适格主体。二、房屋登记证明1份。旨在证明被告租赁房屋的产权归原告所有。被告宁亚月辩称：因与双汇厂家签订合同，约定租房期限不少于5年，并交纳押金17万元。故2012年8月原告与被告口头协商达成租赁房屋协议，约定租期为3年，租金每年12000元，3年后如续租租金随行就市。由于屋里结冰未供热，去供暖公司进行询问，接到答复原告已6年未缴纳供热费，因此按照约定由于室内温度不够热其未向原告交纳供热费。2013年至2014年，原告单方涨价毁约，故未交纳租金也未腾房。被告为支持其诉讼主张提供下列证据：一、短信3条。旨在证明2014年11月20日原告与其商量，如果被告同意搬出租赁房屋，可以免除其未交的租金。但其没有同意，因为当时口头约定的是3年。二、证人徐XX证言1份。旨在证明被告租赁房屋一直未供暖，大概10°左右的事实。经质证，被告对原告提供的证据均无异议。原告对被告提供的证据一真实性无异议。原告认为被告所举证据二与客观事实不符，因为被告是卖冷鲜肉的，室内肯定要比住宅温度低，需要供暖单位每天去检查3次才能证明温度低。且原告向供暖公司缴纳了供热费，达到了约定所说的正常供暖，庭后可以提交供热费票据。本院经审查认为：原告提供的证据被告均不持异议，应认定有效。被告提供的证据一原告不持异议，应认定真实有效。对于原告所说庭后提交的供热费票据，其在规定期限内未提交，应承担举证不利的后果，可以认定被告证据二的真实性。根据当事人的举证、质证及当庭陈述，本案事实如下：2012年5月23日，原告与被告达成口头租赁房屋协议，约定租赁时间3年，费用为12000元，同时约定若继续承租，承租费用随行就市。2013年3月，原告通知被告租金上调为2万元，被告认为原告毁约不同意上调租金。2012年至2014年，由于未达到约定的正常供热标准，被告未向原告交供热费。现原告诉至法院请求判令被告给付租金18000元，腾出房屋，补交三年供热费4214元，并承担案件诉讼费用。本院认为：原告与被告达成口头租赁协议，应视为双方口头订立了房屋租赁合同，生效的合同对双方具有约束力，双方均应按照合同履行自己的义务。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，故原、被告双方形成的是不定期房屋租赁合同。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。据此，原告可以要求被告倒出房屋，同时被告应按照合同约定给付原告相应的租金18000元。由于原告未能举证证明其已向供热公司缴纳供热费用，达到原、被告双方约定的正常供热标准，故对于原告要求被告给付供热费的诉求不予支持。对于被告所述其与双汇厂家签订协议约定至少租5年房屋，现原告解除租赁合同应赔偿其押金的答辩，由于双方的口头协议按照法律规定实际上为不定期房屋租赁合同，故原告有权随时解除合同，所受损失由被告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宁亚月于本判决生效后15日内一次给付原告邓学军房租费18000元，并倒出租赁房屋；二、驳回原告邓学军的其他诉讼请求。案件受理费125元，由被告宁亚月负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。代理审判员 里芊烁二〇一五年一月五日书 记 员 刘忠玲 来源：