（2014）中中法民一终字第1312号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-04-01
案件名称
吴锡光与区润帮建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴锡光,区润帮
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十条，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）中中法民一终字第1312号上诉人（原审被告）：吴锡光，男，1978年11月28日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：包小娟，广东粤法律师事务所律师。委托代理人：颜钡珊，广东粤法律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：区润帮，男，1971年2月25日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：薛洪和，广东朗锐律师事务所律师。委托代理人：蒋晓凌，中山市南朗镇法律服务所法律工作者。上诉人吴锡光因与被上诉人区润帮合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2014年2月24日，区润帮以其与吴锡光曾口头达成建设用地使用权转让合同，且其已向吴锡光支付订金220000元（事后已退回99600元）为由诉至原审法院，请求法院判令吴锡光返还土地订金120400元及该欠款占用期间的利息损失（从起诉之日起至清偿之日止按人民银行同期同类贷款利率计算），并由吴锡光承担本案的诉讼费用。原审法院另查明：区润帮提交的收据（2014年1月17日）注明“今收到区润帮土地订金220000元，经手人吴锡光”，落款日期为2014年1月17日，备注栏注明“如土地不能买卖退回本人”字样；该收据为第二联客户联。吴锡光提交的收款收据显示，中山市星宇测绘工程有限公司曾向太平村委收取测绘费、放桩款。2014年2月1日和2月6日，吴锡光以转账方式分别向区润帮退回款项49800元、49800元，合计99600元。原审庭审中，区润帮述称：其与吴锡光口头约定转让的是位于中山市东升镇太平村垃圾站旁的10亩工业用地，当时吴锡光称该用地为其所有；其不确认吴锡光是中介；因吴锡光不是该用地的产权人，也没有在庭审前取得产权，故其主张双方达成的建设用地使用权转让合同无效。吴锡光述称：与区润帮达成租赁合同的相对人是太平村委，其只是中介；太平村委与区润帮约定租赁的是位于中山市东升镇太平村新海南路横沥围垃圾站旁的10亩土地；其对该土地既没有所有权也没有使用权；虽然太平村委是租赁合同的相对人，但由于区润帮支付的220000元中包含了中介费及办手续的费用，故该款项全部由吴锡光代收；又因吴锡光与区润帮是朋友关系，故吴锡光没有怎么看收据（2014年1月17日）就在上面签名了，没有在收据（2014年1月17日）上注明上述相关情况；即使法院认定本案中的合同为建设用地使用权转让合同，吴锡光也认为该合同为有效合同，因为区润帮在交纳订金时清楚该土地的情况。庭后，区润帮于2014年4月10日提交书面意见称：收据（2014年1月17日）的全部内容（包括备注栏）均由吴锡光在同一时间所写，区润帮持有的为第二联（客户联），若吴锡光对其内容有异议，应提交收据的第一联予以核实。2014年4月25日，吴锡光经原审法院询问后述称：收据（2014年1月17日）除签名外的其他内容均非吴锡光所写；其不能提供该收据的第一联供核实，也不申请对该收据进行相关笔迹司法鉴定。原审法院认为：首先，关于本案的合同主体问题。根据原审法院查明的事实显示，本案相关合同主体就位于中山市东升镇太平村的土地或土地使用权达成的合同关系系通过口头的方式达成，没有签订书面合同，且双方对于口头合同的达成过程均未举证，故只能通过相关合同履行过程中形成的其他文件来判定合同的主体。从双方举证的情况看，区润帮提交的收据（2014年1月17日）和账户明细查询表，吴锡光提交的中国银行汇款存根，均系因本案合同产生，双方对此均无异议。则由此分析，因本案合同产生的付款、退款行为均直接发生于区润帮与吴锡光之间，上述文件中并未注明相关付款、退款行为系代其他人或单位作出，也未注明相关款项不是本案合同的交易款项，而是如吴锡光主张的中介费、手续费等费用，故在无其他充分有效的证据予以反驳的情况下，应认定上述文件中的付款、退款行为所涉的相关款项是本案合同的交易款项，上述文件中的当事人即为本案合同的相对人和主体，即区润帮和吴锡光为本案合同的相对人和主体。至于吴锡光提交的收款收据、太平村村庄规划图和太平村委会图纸等文件，因未能充分有效地证实与本案合同有关或系因本案合同产生，又未经区润帮确认，故不能认定上述文件中的当事人太平村委即为本案合同的相对人和主体。其次，关于本案合同的性质问题。如上所述，原审法院已认定本案合同的主体为区润帮与吴锡光。因上述认定的因本案合同产生的文件中只有收据（2014年1月17日）显示了双方交易的内容，即“土地订金”、“土地”、“买卖”等，故应认定本案中双方交易的内容为土地使用权的转让。至于吴锡光不确认收据（2014年1月17日）中备注栏注明的“如土地不能买卖退回本人”字样的问题，因区润帮已明确主张该内容与其他内容均为吴锡光所写，而吴锡光明确表示不对此申请笔迹司法鉴定；同时，该收据为第二联（客户联），而吴锡光未能提交该收据的第一联供核对。故应由吴锡光对自己的抗辩主张承担举证不能的不利后果，原审法院对该收据的内容予以认定。因此，吴锡光主张本案合同为租赁合同缺乏依据，原审法院不予采纳；原审法院采纳区润帮的主张，认定本案中区润帮与吴锡光达成的合同为建设用地使用权转让合同。再次，关于本案建设用地使用权转让合同的效力问题。因本案中双方均确认交易所涉的系位于中山市东升镇太平村的土地，且吴锡光确认其对该土地没有所有权或使用权，即吴锡光对双方约定交易的土地使用权并不具有处分权，也没有在订立合同后取得处分权，故本案合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，应认定为无效合同。因本案中区润帮与吴锡光形成的建设用地使用权转让合同为无效合同，故《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，吴锡光应将收取的转让订金返还给区润帮。因此，区润帮请求吴锡光返还收取的转让订金余款120400元及相应的利息（从起诉之日即2014年2月24日起按人民银行同期同类贷款利率计算）有理，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：吴锡光于判决发生法律效力之日立即向区润帮返还转让订金余款120400元，并从2014年2月24日起按人民银行同期同类贷款利率向区润帮支付利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2708元，减半收取1354元，由吴锡光负担（该款已由区润帮垫付，吴锡光应于判决生效之日一并迳付给区润帮，原审法院不另行收退）。宣判后，吴锡光不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实有误。1.双方所签订的是租赁合同，吴锡光仅作为中介协助区润帮承租涉案土地，原审法院对此事实认定有误；2.双方还约定吴锡光作为中介在协助租赁涉案土地有中介费，因此约定区润帮应支付承租土地的定金、中介费及原承租人退出租赁的费用合计220000元。2014年1月7日区润帮向吴锡光支付了220000元，由于区润帮资金不到位导致租赁合同不能继续履行，吴锡光向区润帮退回99600元。由于区润帮先违约，且吴锡光在协助区润帮租赁涉案土地过程中支付了相关赔偿费及手续费合计花费十几万，因此无需向区润帮退还剩余120400元。二、原审法院适用法律错误。原审判决根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决吴锡光向区润帮返还转让定金款120400元及利息。退一步讲，即使双方之间属于建设用地使用权转让合同关系且合同无效，但在签订合同时区润帮明确知道吴锡光对涉案土地没有所有权，仍然与其签订合同，区润帮对合同无效存在过错，也应承担相应的责任，吴锡光不应支付相应的利息。综上，请二审法院依法撤销原审判决，驳回区润帮的全部诉讼请求。被上诉人区润帮答辩称：吴锡光与区润帮之间的建设用地使用权转让合同是无效合同，根据法律的规定，吴锡光应向区润帮返还涉案款项并支付利息。原审认定事实清楚，适用法律正确，吴锡光上诉理由没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为：吴锡光上诉认为双方在本案中形成租赁合同关系。经查，双方未订立书面合同，区润帮提交一份收据拟证实双方存在建设用地使用权转让合同关系。本院认为，吴锡光对收据上其本人的签名及已收取220000元款项的事实予以确认，否认收据上“如土地不能买卖退回本人”为其书写，但明确表示对此不申请笔迹鉴定，且亦未能提交证据证明双方存在租赁合同关系。结合双方庭审陈述、收据内容、付款过程，本院认为吴锡光主张双方存在租赁合同关系的上诉意见，理据不足，本院不予采纳。建设用地使用权转让合同是指依法取得对国家所有土地使用权的公民、法人或者其他组织将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款的合同。上述建设用地指国有土地建设用地，不包括农村集体经济组织所有的建设用地。本案涉案土地为集体土地，由此而引起的土地使用权转让纠纷不属于建设用地使用权转让合同纠纷，本院认为，本案案由为合同纠纷。关于涉案合同的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。涉案土地使用权为农村集体所有，吴锡光与区润帮转让涉案土地使用权违反了上述法律的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，吴锡光与区润帮之间的土地使用权转让合同无效，合同无效，吴锡光应向区润帮返还120400元转让款及支付起诉之日起银行同类同期贷款利率。吴锡光上诉认为区润帮对合同无效存在过错应承担相应的责任，但未能举证证明，故其该点上诉意见，本院不予采信。原审法院适用法律欠妥，但判决结果并无不当，对此结果本院予以维持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，吴锡光上诉理由不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律欠妥，本院予以纠正。另，原审判决结果并无不当，对此结果本院予以维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2708元，由上诉人吴锡光负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁以劲审 判 员 官 琳代理审判员 赖晓筠二〇一五年一月五日书 记 员 孙翠红 更多数据：