（2014）沪一中民二（民）终字第3336号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2020-10-16
案件名称
张荣诉潘建军房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
张荣；潘建军；上海绿地临港建设发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二(民)终字第3336号上诉人（原审被告）张荣，*生，汉族，住***。委托代理人马德辛，上海利好律师事务所律师。被上诉人（原审原告）潘建军，*生，汉族，住***。委托代理人董秋雁，上海市五环律师事务所律师。原审第三人上海绿地临港建设发展有限公司法定代表人**，总经理。委托代理人洪维争，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人史琪敏，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人张荣因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第29294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，2006年11月24日，张荣作为甲方、潘建军作为乙方签订《关于临港新城商品房购买权转让协议》一份，约定甲方将坐落在临港新城的政府配套商品房一套购买权转让给乙方；甲方转让优惠房购买权的转让费为人民币（下同）15,000元，在签订协议时一次性付清；根据开发商要求在办理付款手续时，如乙方确认（以学校出具的收据为凭）甲方30,000元预付到位，乙方将甲方已预付的30,000元首付款当即以现金形式一次性付给甲方；在乙方办理购房付款手续签订预售合同时，由于学校规定必须在预售合同与产证中出现甲方名字，另补签一份甲方放弃对乙方购买房屋的一切权益的保证书，同时办理好一切乙方需要的有关法律文书，以保证乙方的权益不受丝毫损害。甲方将始终协助乙方完成所需的所有变更手续直至甲方姓名从产权证上消失。嗣后，潘建军向张荣支付了前述15,000元。当日，张荣作为转让人（甲方）、潘建军作为受让人（乙方）继续签订《房屋转让协议》一份，约定，甲方系上海**大学教职工，根据规定可优惠购买临港新城配套商品房一套；甲方现自愿转让给乙方购买。甲方先以自己的名义、用乙方的资金购买上海xxxxxxxx住房一套；房屋转让款总计371,495元，由乙方向房地产开发商支付；在房产商正式办理交房手续后及办理房屋产权证之前，甲方应配合乙方到房地产交易中心办理房地产权证，并在办理房地产权证后十天内，甲方应配合乙方把权证所有者名字由甲方变更为乙方。第7条约定，协议生效后，甲方不得有下列行为：……（5）拒绝或拖延与乙方签订正式房屋买卖合同，办理过户登记手续等。第8条约定，甲方若有违反上述条款行为之一的，乙方可以要求甲方排除妨碍，恢复原状，并继续履行本协议，也可以解除本协议并要求甲方返还全部已付款项及利息，此外，还要支付给乙方300,000元的违约金。同日，上海绿地临港建设发展有限公司（以下简称绿地临港公司）作为甲方（卖方）、潘建军和张荣均作为乙方（买方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由潘建军、张荣向绿地临港公司购买系争的上海市浦东新区xxxxxxxx房屋，总房价款为370,586元。合同签订后，潘建军向绿地临港公司支付了该款。2007年2月1日，潘建军、张荣办理了系争房屋的预告登记，预告权利人为张荣与潘建军。2008年6月25日，绿地临港公司向张荣出具了内容为系争房屋地址、金额为370,352元的购房发票。张荣向潘建军出具收条一份，载明：“今收到转让给潘建军的xxxxxxxx叁万元款项（此款为**大学补助给教师的叁万元）”。2008年3月27日，系争房屋经初始登记在绿地临港公司名下。2008年4月1日，绿地临港公司将系争房屋交付给潘建军。之后，潘建军曾要求张荣协助办理房屋过户相关手续，张荣为此要求潘建军另行补偿部分房价款，双方未达成一致意见。原审审理中，潘建军请求判令：1、张荣与绿地临港公司协助其共同完成系争房屋的产权登记；上述产权登记结束以后，要求张荣协助其办理将产权变更登记在其一人名下的手续；2、张荣偿付其违约金100,000元。张荣辩称，以优惠价格购买系争房屋是其单位给予职工的福利待遇，其因当时无力购房，与潘建军签订了一系列关于转让系争房屋购置权的协议，但这些协议违背国家法律规定，也违反张荣单位的规定，与张荣单位安排优惠房给本单位职工居住的本意相违背，应属无效。张荣当初签订协议时不懂法律，现愿意承担相关的违约责任。因张荣的儿子成年后需要结婚用房，故不同意潘建军诉讼请求，并认为合同约定及潘建军诉请的违约金金额过高。绿地临港公司述称，其确曾与潘建军、张荣签订过系争房屋的预售合同，合同约定的购房款亦已收到，其曾通知双方前来办理过户手续，但潘建军、张荣未来办理。现如潘建军、张荣共同要求办理，其同意协助将系争房屋产权登记在潘建军、张荣二人名下。原审认为，潘建军、张荣签订的两份协议，从内容上看，是张荣就其可取得的房屋加价15,000元转让于潘建军的双方合意，该约定是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人均应按约履行。双方共同与绿地临港公司签订的《上海市商品房预售合同》，是潘建军、张荣对前述协议的履行，亦是三方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对三方均发生法律效力。现潘建军已按约向张荣与绿地临港公司付清相关款项，张荣与绿地临港公司理应协助潘建军办理产权登记手续，张荣还应在办理产权登记手续后协助潘建军将系争房屋产权过户登记至潘建军名下。现张荣将系争房屋转让给潘建军，并实际收取了潘建军相关款项，却反悔拒绝协助办理过户手续，是属违约，应承担相应的违约责任。潘建军主张违约金100,000元，金额虽低于双方合同约定，但张荣仍抗辩过高，原审法院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情调整确定。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，于二○一四年十月二十八日作出判决：一、张荣应于判决生效之日起十日内与潘建军共同办理上海市浦东新区xxxxxxxx房屋的产权登记，上海绿地临港建设发展有限公司予以协助；二、张荣应于上述产权登记手续完成后十日内协助潘建军办理将上海市浦东新区xxxxxxxx房屋产权变更登记至潘建军名下的手续；三、张荣应于判决生效之日起十日内支付潘建军违约金40,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,372元，减半收取计4,186元，由张荣负担。判决后，张荣不服，上诉于本院，诉称：1、系争房屋是张荣单位以优惠价格分配给本单位职工的福利房，因当时张荣无力购房，遂于2006年11月24日与潘建军签订协议将系争房屋的购置权转让给潘建军，但该协议违反国家法律以及张荣单位的一系列规定而应为无效。2、张荣所签协议的手续办理均是在2006年11月24日，故原审判决对相关时间节点的认定有误。请求二审法院依法撤销原判，认定张荣将系争房屋转让给潘建军的行为无效，并据此改判驳回潘建军的原审全部诉请。被上诉人潘建军辩称：原审查明事实正确，不同意张荣的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。原审第三人绿地临港公司表示不同意张荣的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，张荣提起本案上诉的主要理由是认为其与潘建军之间就系争房屋购置权签订的转让协议应为无效，但根据本案查明的事实，双方之间的协议并不存在法律或行政法规规定的无效情形，故原审判令张荣应继续履行协议、配合潘建军办理系争房屋的过户手续等，并无不当。现张荣以协议无效为由拒不履行配合潘建军办理相关过户手续的义务，实为对其当初出让系争房屋购置权予以反悔，该行为显然违反诚实信用原则而当无法得到法律的支持，故对张荣的上诉请求，本院当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8,372元，由上诉人张荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 张薇佳代理审判员 盛伟玲审 判 员 唐建芳二〇一五年一月五日书 记 员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”