（2014）槐民初字第2672号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-04-02
案件名称
济南万怡物业服务有限公司与陈文庆物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南万怡物业服务有限公司,陈文庆
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2014）槐民初字第2672号原告济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人周长顺，总经理。委托代理人翟峰，男，1966年3月4日出生，汉族，该单位法务，住济南市。被告陈文庆，男，1968年10月18日出生，汉族，住济南市。原告济南万怡物业服务有限公司（以下简称万怡公司）诉被告陈文庆物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月19日立案受理。本案依法由代理审判员董永涛适用简易程序，于2014年12月23日公开开庭进行了审理。原告万怡公司的委托代理人翟峰到庭参加诉讼，被告陈文庆经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告万怡公司诉称：其与被告陈文庆于2007年4月18日签订《前期物业服务合同》并约定双方的权利义务，物业服务费依据套内建筑面积按每月每平方米1元的标准收取，被告陈文庆的住宅的建筑面积为154.57平方米，每月前5日交纳物业费，原告万怡公司可代收水电费、暖气费及燃气费。协议还对违约责任作出约定，约定逾期交纳物业费应从应付之日起按日向甲方支付未付款项0.5%的违约金。被告陈文庆长期拖欠物业费等各项费用，经多次催交仍拒绝交纳，损害了原告万怡公司的合法权益。现原告万怡公司诉至法院，请求法院判令如下：1.被告陈文庆向原告万怡公司支付物业服务费7100.50元；2.被告陈文庆向原告万怡公司支付水费677.50元；3.被告陈文庆向原告万怡公司支付电费2009.40元；4.被告陈文庆向原告万怡公司支付违约金200元；5.被告陈文庆向原告万怡公司赔偿经济损失，经济损失以欠交的物业服务费及水电费总额9787.40元为基数，自2014年10月1日起计算至被告陈文庆还款之日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算；6.本案诉讼费用由被告陈文庆承担。被告陈文庆未答辩。经审理查明，原告万怡公司原名称为“济南万怡物业管理有限责任公司”，于2007年10月18日在济南市工商行政管理局办理了企业名称变更手续，变更为现名称。2003年8月10日，原告万怡公司（乙方）与济南阳光壹佰房地产开发有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将济南阳光100国际新城委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2003年8月10日起至业主委员会成立后并与选定的新的物业公司签署物业管理委托合同时止。合同对收费标准进行了约定，即物业服务费按每月每平方米1元的标准收取。合同还对双方权利义务、物业管理服务质量等事项进行了约定。被告陈文庆系济南市槐荫区阳光新路19号阳光100国际新城小区业主，住该小区F21-1303室，物业建筑面积154.57平方米。2007年4月18日，原告万怡公司（甲方）与被告陈文庆（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告万怡公司为被告陈文庆提供物业服务，物业费依建筑面积按每月每平方米1元的标准收取，乙方于每月5日前交纳，受有关部门的委托，原告万怡公司可提供水费、电费、燃（煤）气费、暖气费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。对于违约责任，协议约定，甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；乙方违反本协议，不按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交；任何一方擅自提前终止本协议的，违约方应赔偿对方违约金5000元。协议中还约定乙方应于每一季度第一个月前5日内向甲方预交整个季度的管理费。逾期交纳物业费，从应付之日起按日向甲方支付未缴付款项0.5%的违约金。协议另对甲方提供物业服务的标准等事项进行了约定。按照《前期物业管理服务协议》约定的物业费收费标准，被告陈文庆应按每月每平方米1元的标准向原告万怡公司缴纳物业服务费用。但其自2010年12月1日至2014年9月30日拖欠物业费46个月，数额为7110.22元（154.57平方米×1元／平方米／月×46个月）。审理中，原告万怡公司提交济南供电公司出具的《证明》一份，载明原告万怡公司管理的阳光100国际新城小区A、B、C区自交房至今由该公司按总表每月向槐荫供电局进行统一缴纳电费，住宅和商铺由物业收取；D、E、F区住宅电表于2012年8月移交给槐荫供电局；G区住宅电表于2011年9月移交槐荫供电局，移交前的住宅、储藏室、商铺的电费由物业收取，移交后商铺电费由物业收取，住户电费由槐荫供电局负责收取。原告万怡公司称，其曾向被告陈文庆提供代收代缴服务，代被告陈文庆向供电部门交电费2009.40元，被告陈文庆并未向其支付该笔费用。审理中，原告万怡公司提交济南水务集团公司出具的《证明》一份，载明原告万怡公司管理的阳光100国际新城小区A、B、C、D、E、F、G区自交房至今，供水管网和户表还没有移交济南水务集团，为其供水的户表号0062532、0062533、0062608的交费方式为每月由原告万怡公司统一缴纳，住宅和商铺由原告万怡公司负责收取。原告万怡公司称，其曾向被告陈文庆提供代收代缴服务，代被告陈文庆向供水部门交水费677.50元，被告陈文庆并未向其支付该笔费用。以上事实，有原告万怡物业公司提供的《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》、《收费通知单》、《证明》、《企业名称变更核准通知书》及其当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告万怡公司与济南阳光壹佰房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》即系前期物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务公司和小区业主均有约束力。同时，《前期物业管理服务协议》亦系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务公司和小区业主亦有约束力。原告万怡公司要求被告陈文庆支付物业费7100.50元，其依合同为被告陈文庆提供了物业服务，被告陈文庆应该支付物业费，原告万怡公司的该项诉讼请求与法有据、于事有理，本院予以支持。经审查，被告陈文庆应支付的物业服务费为7110.22元，原告万怡物业公司现主张7100.50元，系其对权利的处分，本院予以准许。原告万怡公司要求被告陈文庆支付水费677.50元及电费2009.40元，根据《前期物业服务合同》约定，原告万怡物业公司受有关部门的委托，可向业主提供水费、电费、然（煤）气费、暖气费、房租等代收代缴收费服务，被告陈文庆未及时向原告万怡公司支付相应的费用，原告万怡公司的该项请求合法有据，本院予以支持。原告万怡公司要求被告陈文庆支付违约金200元，双方签订的《前期物业管理服务协议》关于违约责任已有约定，既约定违约方应承担5000元的违约金，也约定了如被告陈文庆逾期交纳物业费，从应付之日起应按日支付未缴付款项0.5%的违约金。现被告陈文庆拖欠物业费，有违合同约定，应依约向原告万怡公司支付违约金，原告万怡物业公司主张违约金200元系对其权利的处分，本院予以准许。原告万怡公司还要求被告陈文庆赔偿经济损失，但其未提供证据证实原告万怡物业公司的损失高于约定的违约金，原告万怡物业公司的该项诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈文庆于本判决生效之日起十日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付物业费7100.50元。二、被告陈文庆于本判决生效之日起十日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付水费677.50元。三、被告陈文庆于本判决生效之日起十日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付电费2009.40元。四、被告陈文庆于本判决生效之日起十日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付违约金200元。五、驳回原告济南万怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈文庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。代理审判员 董永涛二〇一五年一月五日书 记 员 刘 微