（2012）巴法民初字第00497号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2015-02-25

案件名称

段然,向珈漪与重庆中泓房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市巴南区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

段然,向珈漪,重庆中泓房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款

全文

重庆市巴南区人民法院民事判决书（2012）巴法民初字第00497号原告段然，男，1987年2月20日出生，汉族，户籍地重庆市渝中区。原告向珈漪（曾用名李彦潼），女，2005年2月4日出生，汉族，住重庆市江北区。法定代理人向明莉，女，1963年9月23日出生，户籍地重庆市渝中区。二原告共同委托代理人张喜春，重庆达美律师事务所律师。被告重庆中泓房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道111号，组织机构代码76592876-7。法定代表人张巧龙，董事长。委托代理人元劲松、刘俊，泰和泰律师事务所律师。原告段然、向珈漪与被告重庆中泓房地产开发有限公司（以下简称中泓房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年1月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员丁希来独任审判。依原告段然、向珈漪的保全申请，本院于2012年1月8日作出（2012）巴法民初字第00497-1号民事裁定书，冻结被告中泓房地产公司银行存款20万元。同年1月13日，原告段然、向珈漪以本案必须以另案的审理结果为依据为由，申请中止本案诉讼，本院作出（2012）巴法民初字第00497-2号民事裁定书，本案中止诉讼，后于同年10月10日恢复审理。因原告段然、向珈漪申请对变更设计的工程造价和减少花园面积损失进行司法鉴定，本院委托重庆金源工程建设咨询有限公司（以下简称金源公司）、重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称道尔敦公司）就原告段然、向珈漪申请的事项进行评估。金源公司于2014年3月19日出具重金源司鉴（2014）6-8号司法鉴定报告（以下简称6-8号鉴定报告），道尔敦公司于2014年7月1日出具重道资评鉴字（2014）第29号土地估价报告（以下简称29号地价报告）。原、被告在异议期限内均未提出书面意见，同年7月9日依法终结司法鉴定程序。因案情复杂，本院依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第170条的规定，于2014年6月24日将本案转为适用普通程序审理，由审判员胡俊担任审判长，与审判员丁希来，人民陪审员易如琴组成合议庭，共同负责对案件的审判。于同年7月9日、8月20日、12月12日适用普通程序公开开庭对本案进行了审理，原告段然、向珈漪委托代理人张喜春与被告中泓房地产公司委托代理人刘俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段然、向珈漪诉称，2009年3月24日，原告与被告中泓房地产公司签订重庆市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同）及补充协议，约定二原告购买被告中泓房地产公司开发建设的位于重庆市巴南区渝南大道111号106幢1单元103号房屋（以下简称103号房），附带花园面积约57平方米；被告中泓房地产公司应于2010年10月30日前向二原告交付该房，逾期则按日向二原告支付已付房款万分之一点五的违约金；被告中泓房地产公司应按批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。二原告履行付款义务，在接房时发现被告中泓房地产公司擅自改变入户楼梯结构及入户门、宅后花园结构导致宅后花园缺失、遮阳板、栏杆以及未按合同约定装修即部分门窗未安装中空玻璃等，严重影响所购商品房质量、使用功能、使用环境，二原告拒绝接房，并诉请被告中泓房地产公司自2010年10月31日起至起诉之日即2011年12月26日止，按已付房款1246776元的万分之一点五逐日计付的违约金78920.92元；赔偿未按设计施工、变更设计造成的损失13164.57元，减少花园面积损失233700元。被告中泓房地产公司辩称，双方签订商品房买卖合同及补充协议属实，原告段然、向珈漪购买103号房屋已通过竣工验收备案登记，符合交房条件。被告中泓房地产公司于2010年12月15日向原告段然、向珈漪发出接房通知，但原告段然、向珈漪以交付房屋存在瑕疵及进行了设计变更等为由拒绝接房。被告认为涉案房屋的设计变更以及花园面积减少，并非合同约定的交付条件，故原告段然、向珈漪的拒绝接房理由不成立，同意承担2010年10月31日至2010年12月15日期间的逾期交房违约金。涉案房屋设计变更系根据修建房屋的实际需要作出变更，合同约定的花园面积系公共区域部分，原告段然、向珈漪仅能使用花园，故原告段然、向珈漪要求赔偿未按��计施工、变更设计造成的损失13164.57元，减少花园面积损失233700元，不符合法律规定，要求驳回原告段然、向珈漪不合理的诉讼请求。经审理查明，2009年3月24日，原告段然、向珈漪与被告中泓房地产公司签订商品房买卖合同约定：原告段然、向珈漪购买被告中泓房地产公司开发建设的103号房屋一套，建筑面积232.68平方米，总成交金额为1246776元；原告段然、向珈漪于签订合同时付清646776元，余款60万元由银行提供按揭贷款；被告中泓房地产公司应当在2010年10月30日前，将已竣工备案登记的103号房屋交付原告段然、向珈漪使用；在交房前，被告中泓房地产公司在项目所在地报媒体发布交房公告，并按原告段然、向珈漪在商品房买卖合同中留下的通讯地址通知其交房的具体信息。若原告段然、向珈漪未在被告中泓房地产公司公告的交房期限内前往办理交接手续，逾期��过七日，视为被告中泓房地产公司交付了房屋；逾期交房60日后，原告段然、向珈漪要求继续履行合同的，应自2010年10月31日起至实际交付之日，由被告中泓房地产公司按日向原告段然、向珈漪支付已交房款万分之一点五的违约金；合同第十五条规划、设计变更的约定，被告中泓房地产公司应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。如规划、设计变更导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率变化，影响到原告所购商品房质量、使用功能或使用环境的，被告中泓房地产公司应在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知原告段然、向珈漪。原告段然、向珈漪应在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作出书面答复的，视同接受变更；原告段然、向珈漪不退房的，应当与被告中泓房地产公��就变更事项另行签订补充协议，给原告段然、向珈漪造成损失的，由被告中泓房地产公司赔偿；若被告中泓房地产公司未在合同约定时限内通知原告，原告段然、向珈漪有权退房。同时，双方对交付房屋装修标准约定为：外墙为文化石、外墙涂料，外墙作保温处理；入户门为高级入户门；室内通花园、阳台、露台的门为彩色铝合金门，配中空玻璃；宅前花园植物绿化由开发商统一实施，由物业管理公司统一维护，业主不可改变；宅后（侧）花园采用绿篱笆围栏，地面植草皮，每户赠送至少一棵乔木；原告段然、向珈漪同意购买底层附带花园、顶层附带屋顶平台（该花园及平台不计产权）的买受人对其商品房附带底层花园、屋面平台享有独立使用权；房屋不计价面积约90平方米，附带花园面积约57平方米，原告段然、向珈漪对不计价面积有独立使用权。合同签订后，原告段然、向珈漪按约支付房款1246776元。201012月13日，原告段然、向珈漪所购103号房屋办理建设工程竣工验收备案登记。当日，被告中泓房地产公司于重庆时报发布交房公告，通知原告段然、向珈漪于12月15日起办理交房手续。原告段然、向珈漪收到接房通知后，以被告中泓房地产公司擅自改变入户门、遮阳板、栏杆，宅后花园面积缺失、宅后楼梯取消等，严重影响所购商品房质量与使用功能为由拒绝接房，并于2011年12月26日起诉来院，提出如上诉请。审理中，原、被告双方对103房的宅前、宅后（侧）花园设计面积进行勘测丈量，该房无宅后花园，宅前即入户平台面积35.55平方米。另查明，建成后的103号房屋与建施图设计不符，主要表现为：入户楼梯结构与设计不符；宅后无楼梯及花园；设计要求的入户门为高档木质防盗子母门被改为美心防盗门；设计的外墙上门窗遮阳板为浅茶色木作油漆，装饰铁片应为铁钉，现更改为混凝土预制；减少防腐木花架二个，室内二楼两扇门及负一层未按合同约定安装中空玻璃。被告中泓房地产公司对入户楼梯、入户门、外墙遮阳板、防腐木花架进行设计变更等，但未通知原告段然、向珈漪。审理过程中，依原告段然、向珈漪的申请，本院委托金源公司、道尔敦公司进行司法鉴定，金源公司于2014年3月19日出具6-8号鉴定报告，对被告中泓房地产公司变更设计的工程造价差额以及未完成施工部分的工程造价进行鉴定，鉴定结论13164.57元，原告段然、向珈漪垫支鉴定费3000元；道尔敦公司于2014年7月1日出具29号地价报告，涉案土地即重庆市巴南区渝南大道111号地块在估价基准日为2014年6月19日出让国有建设用地土地使用权市场价4100元／平方米；于2014年11月14日出具补充鉴定意见，涉案土地在估价基准日为2011年12月26日出让国有建设用地土地使用权市场价2770元／平方米，原告段然、向珈漪垫支鉴定费5000元。上述事实，由双方当事人当庭陈述以及提交的下列证据在卷并经当庭质证，足以认定。原告段然、向珈漪提交：商品房买卖合同及补充协议、户型图、购房发票及收据、绿化总平面图、规划总平面图、照片、会议纪要、建设工程规划许可证附页，规划许可证附图，E1F1型建施图，6-8号鉴定报告，29号地价报告及补充鉴定意见等；被告中泓房地产公司提交：商品房买卖合同及补充协议、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、重庆市商品房屋使用说明书及质量保证书、重庆市建设工程规划核实确认书、挂号信件查询单、重庆时报、设计变更单、十里蓝山E1F1（一期）工程施工图、重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民终字第1368号民事判决书等。本院认为：商��房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告段然、向珈漪与被告中泓房地产公司签订的重庆市商品房买卖合同，是双方当事人在自愿协商一致的基础上达成的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应按合同约定全面履行各自义务。据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。房屋开发��向购房者交付的房屋应当满足基本使用功能和安全的要求。如果房屋存在严重质量问题，影响正常居住和使用，在符合合同约定及法律规定的情况下，购房者可以解除商品房买卖合同，并要求赔偿损失。如果房屋仅存在一般的质量问题或者瑕疵，不影响房屋的基本使用，购房者可通过要求开发商修复、赔偿损失等方式主张权利。因此在房屋仅存在一般的质量问题或者瑕疵的情况下，购房者不能拒绝接房。本案中，原告段然、向珈漪购买103号房办理了建设工程竣工验收备案登记，被告中泓房地产公司向原告段然、向珈漪交付的房屋在交付条件上已满足法定或约定的交房条件。涉案房屋中的设计、规划变更并不涉及商品房结构、户型、空间尺寸、朝向、容积率。花园面积亦非约定交房条件，原告段然、向珈漪拒绝接房的理由不成立，被告中泓房地产公司于2010年12月13日��重庆时报发布交房公告，通知于同年12月15日起办理交房手续即完成了通知义务。据双方签订的商品房买卖合同中对交房的约定，应视为被告中泓房地产公司于2010年12月15日向原告段然、向珈漪交付了房屋。被告中泓房地产公司向原告段然、向珈漪交房时间已超过合同约定的交房时间，应按照关于逾期交房违约责任的约定，承担2010年10月31日至同年12月15日期间以已付房款1246776元为基数以每日万分之一点五标准的逾期交房违约金8602.75元。据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及双方合同约定“外墙：文化石、外墙涂料；室内通花园、阳台、露台的门为彩色铝合金门，配中空玻璃；窗为彩色铝合金窗，配中空玻璃”等和规划、设计变��的约定，被告中泓房地产公司未按照合同约定安装中空玻璃、变更部分设计，致使建成房屋与设计不符，理应承担民事赔偿责任。经鉴定变更设计的工程造价差额以及未完成施工部分的工程造价鉴定为13164.57元，故被告中泓房地产公司应赔偿原告段然、向珈漪变更设计的工程造价差额以及未完成施工部分的损失13164.57元。原告段然、向珈漪举示的销售户型图上标注负一层、一层均有花园，虽该图在负一层花园处书写标注负一层花园面积57平方米，但原告段然、向珈漪亦未举示该标注系原销售人员所写的充足证据，再结合其举示的电话录音亦不足以证明花园面积57平方米系宅后花园面积，故原告段然、向珈漪称附带花园面积57平方米系负一层花园面积即宅后花园面积，本院不予采信。据此，结合建筑、装饰、设备标准中宅前（后）花园的表述、销售户型图以及补充协议中对附带花园约57平方米的约定，并未明确仅是宅前花园面积，而不包括宅前平台花园面积。故本院认为花园面积57平方米包括平台花园和宅后花园面积。经双方丈量确认103号房宅前平台花园面积35.55平方米，无宅后（侧）花园，花园面积缺失21.45平方米。虽然双方约定花园面积不计价，且原告段然、向珈漪不具有产权，但被告中泓房地产公司交付房屋的花园面积减少，存在降低居住品质，对房价存在一定的影响。被告中泓房地产公司应对减少花园面积的违约行为承担违约责任。鉴于被告中泓房地产公司交付涉案房屋的花园面积减少，降低居住品质的程度以及案件的其他情况，故以房价款1246776元的2%确定花园面积损失即24935.52元为宜。被告中泓房地产公司理应赔偿原告段然、向珈漪花园面积损失24935.52元。原告段然、向珈漪要求被告中泓房地产公司以29号地价报告即��地使用权市场价4100元／平方米计付缺失花园面积的损失，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告重庆中泓房地产开发有限公司支付原告段然、向珈漪位于重庆市巴南区渝南大道111号106幢1单元103号房屋的逾期交房违约金8602.75元；二、被告重庆中泓房地产开发有限公司赔偿原告段然、向珈漪位于重庆市巴南区渝南大道111号106幢1单元103号变更设计的工程造价差额以及未完成施工部分的的损失13164.57元，花园面积损失24935.52元，合计38100.09元；三、驳回原告段然、向珈漪的其他诉讼请求。上述第一、二项，限被告重庆中泓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费968元，诉讼保全费1520元，鉴定费8000元，共计10488元，由被告重庆中泓房地产开发有限公司承担。此款已由原告段然、向珈漪自愿垫付8385元，被告重庆中泓房地产开发有限公司于本判决生效后十日内径付原告段然、向珈漪8385元，并向本院缴纳2103元，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。审　判　长　　胡　俊审　判　员　　丁希来人民陪审员　　易如琴二〇一五年一月五日书　记　员　　陈俊良来自：