（2014）穗海法民三初字第1653号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2016-07-19

案件名称

黄锐刚与涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市海珠区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄锐刚,涂国钧,广州市万城商业经营管理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款

全文

广东省广州市海珠区人民法院民事判决书（2014）穗海法民三初字第1653号原告黄锐刚，住所地广州市越秀区。委托代理人刘应刚，广东环球经纬律师事务所律师。被告一涂国钧，住所地广州市荔湾区。被告二广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人涂国钧。两被告的委托代理人陈琪璋、黄京穗，均为广东恒生律师事务所律师。原告黄锐刚诉被告涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡泳贤独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄锐刚及其委托代理人刘应刚，两被告的委托代理人陈琪璋、黄京穗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告二代被告一与原告签订《商铺买卖合同》，约定原告向被告一购买其所有的商铺。原告依约向两被告支付定金、首期款及税费。之后，被告二发函通知原告办理房产证手续，但原告发现两被告变更了平面图上手扶电梯的位置和方向，原告所购买的66号铺已不存在。原告经多次与两被告协商要求解除合同及退还所收房款，两被告均予以拒绝。两被告又表示会在可以交楼的时候按合同依约交楼，由于认为被告不可能为履行原告的合同而拆除原已装好使用的电梯并重新按合同约定进行装修，原告使用不安辩权发函要求被告提供相应担保才会继续履行合同，但被告不予理会。直到合同约定的交楼日期届满，被告仍然未能交付合同约定的商铺。此外，在2014年10月18日原告到商场查看该商铺时发现商场已经被查封，原告所购买的商铺也在查封之列，两被告根本无法交付。故起诉请求判令：1、解除原、被告签订的《商铺买卖合同》；2、两被告向原告返还购房款250000元及税费16100元；3、被告向原告支付违约金50000元（按总房价款500000元的10%的标准计算）；4、被告承担本案诉讼费。两被告辩称，1、涉案房屋虽然被查封，目前无法进行产权的转移，但是并非导致合同解除无法履行。涉案房屋是被司法部门错误查封的，被告已申请解除查封措施。而且，原告怠于履行申请解封的请求，也导致本案房屋无法在审判前顺利解封。2、原告尚未交齐房款，故原告主张的违约金过高，请求法院调整。因此，两被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2010年9月26日，被告涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告一涂国钧，受托人为被告二万城公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202-1铺、2号301铺、2号303-1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102-1铺、14号103-1铺、14号105-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。2011年3月15日，原告与被告二签订《万城小商品交易中心认购书》，向其购买位于广州市海珠区南珠路的万城小商品交易中心三层066号物业。2011年4月7日，被告二代被告一（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）3层66号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为500000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2011年3月25日前支付250000元，余下房价款250000元向银行申请抵押贷款；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金（第九条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金（第十五条）；等。被告二向原告开出房款250000元、税费16100元的《收据》。被告一表示确认被告二已将上述房款和税费转交给其。原告于2014年10月21日提起本案诉讼。诉讼中，双方当事人均确认涉案房屋被海珠区人民法院查封，现址为海珠区南珠路2号366，并登记在被告一名下。另查，据查册时间为2014年11月21日的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南珠路2号366的房屋登记时间为2011年9月6日，目前分别被广州市海珠区人民法院查封，查封时效为2014年9月4日至2016年9月3日，及广州市黄埔区人民法院轮候查封；等。被告在本院限期内未能解除涉案房屋的查封。本院认为，被告二代被告一与原告签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对原、被告具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告二承担本案民事责任的请求，依据不足，本院不予支持。原告依约支付首期房款250000元及税费。根据合同约定，该合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。还有，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按己付房价款10%的标准向买受人支付违约金。因此，被告至今既未为原告办理涉案商铺的交易过户手续，也未将涉案商铺交付给原告使用，其行为已构成违约，而且涉案商铺已被法院查封，被告未能在本院限期内解除对涉案商铺的查封，涉案合同的合同目的也无法实现。故原告要求解除涉案的《商铺买卖合同》，并要求被告涂国钧返还已付购房款、税费及按房价款10%的标准计付违约金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。对被告不同意解除合同及违约金过高的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告黄锐刚于2011年4月7日签订的《商铺买卖合同》。二、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款250000元、税费16100元给原告。三、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金50000元给原告。四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3021元，由被告涂国钧负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员　　胡泳贤二〇一五年一月五日书记员　　杨　曼许珊珊关注公众号“”