（2014）渝二中法民终字第01903号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2015-02-25

案件名称

蒲东群与向芝权房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第二中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蒲东群,向芝权

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

重庆市第二中级人民法院民事判决书（2014）渝二中法民终字第01903号上诉人（原审原告）蒲东群，男，生于1986年9月23日，土家族。委托代理人秦绪芳，重庆正章律师事务所律师。被上诉人（原审被告）向芝权，男，生于1981年9月26日，土家族。委托代理人周云会，重庆奎龙律师事务所律师。上诉人蒲东群因房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2014）万法民初字第03849号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明：原告蒲东群与被告向芝权均系恒合土家族乡村民，但不是同一集体经济组织成员。2013年7月5日，经由梁继发介绍，原、被告双方经友好协商，自愿达成协议，约定以蒲东群和蒲东祥的名义与向芝权签订购房合同，购买向芝权修建的位于万州区恒合乡凤安五组凤翔街36号自建房中的一楼和六楼两套房子出售给原告及蒲东祥（其中本案诉争房屋位于一楼，面积88平方米，总价155000元）。原告方以本案原告蒲东群的名义分三次给付了部分款项后，被告即将房屋交付原告方，原告方随即对房屋进行了部分装修。该房系向芝权经过审批修建的农村自建房，但严重超审批面积修建，超建部分未取得合法手续，该房也不属于商品房性质，不能办理合法房屋产权证书。双方的房屋买卖行为没取得该房屋所在地集体经济组织的同意。房屋交付原告后，双方因为房款给付等事项发生争执冲突，后原告起诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，归纳本案的争议焦点为以下两点：1、双方所签的房屋买卖合同是否有效？被告是否应该承担损失赔偿责任？2、原告蒲东群分三次共计给付了被告向芝权多少房款？1、双方买卖合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定：“有下列之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国民法通则》第六条：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”《中华人民共和国土地管理法》第十条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。”，第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。”国务院《关于促进节约集约用地的通知》第十八条：“严格执行农村一户一宅政策。各地要结合本地实际完善人均住宅面积等相关标准，控制农民超用地标准建房，……坚决防止超面积占用宅基地和新的一户多宅现象。”最高人民法院《2011全国民事审判工作会议纪要》第十五条：“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。”从以上规定可以明确，农村集体所有土地的使用权，依法不得出让、转让或出租用于非农业建设。根据庭审查明的事实，本案原、被告双方争议所涉房产，系属于被告建于农村集体土地上的房屋，被告向芝权所建房屋属于农村自建房，虽办理了审批手续，但其超许可大量修建房屋用于出售，系违规行为，且其将其中房屋卖给不属于同一集体经济组织的成员即本案原告，庭审终结时仍未提交证据证明其买卖行为已取得所在集体经济组织的同意，属于变相变卖宅基地的行为，而原告蒲东群非该房产所在宅基地使用权人，原、被告也不属于同一集体经济组织成员，故双方的买卖行为因违法而无效。原告关于认定双方房屋买卖合同无效的主张，予以支持。关于合同无效后的后果问题。被告基于该违法买卖行为从原告所得购房款和原告从被告处所获房产，双方均应相互返还。该房屋系农村自建超审批面积建房中之一部分，无法取得合法产权手续，双方仍进行买卖，原告明知被告出售房屋系农村自建房，但未仔细甄别、审查，双方在自愿基础上签订买卖协议，且进行了部分装修，可认定原告对该房屋的状况是充分了解的。因此，该院认为双方均存在过错，对本次买卖行为造成的损失各自承担，对原告要求被告支付违约金及赔偿损失的请求，不予支持。但对于原告已投入装修并经庭审认定的部分，该院认定由被告酌情给予合理补偿。2、原告给付房款总金额究竟是六万元还是十万元的问题。原告主张分三次共计给付了10万元，分别为2013年7月5日付款40000元、同年7月12日付款45000元、同年8月28日付款15000元。原告提交了被告出具的三张总金额为100000元的收条为证。被告向芝权对三张收条均由其出具无异议。但辩称被告实际付房款非100000元，实为60000元。分别为2013年7月5日付款40000元、7月12日付款5000元、8月28日付款15000元，其中第二次7月12日付款时，被告忘记了第一次已出具了40000元收条，而是将第一次付的40000元累加当次付的5000元，向原告出具了一张45000元的总收条，但是没有收回7月5日出具的第一张金额为40000元的收条，也没有做特别注明。双方针对已付房款的争议焦点集中在第二次即2013年7月12日的付款金额上。由于双方分歧较大，为查明案情，该院在2013年5月8日首次开庭时分别单独对当时全程参与双方签合同、付款的原告方主要经手人也是原告蒲东群的母亲赵明芝和被告向芝权进行了调查询问，重点针对付款时间、地点、付款方式和金额进行了调查。赵明芝清楚陈述了双方签合同的时间、房屋单价、房屋面积、房屋总价以及付款的时间、次数。赵明芝陈述付款总金额为100000元。其中第一次为：2013年7月5日签合同当天付款40000元，来源为自己家里积蓄10000元，向其侄子蒲东辉处借款30000元，一并40000元现金交到被告手里；第二次付款是2013年7月12日，原告通过农村商业银行转的帐，金额45000元；第三次是2013年8月28日，赵明芝的另一个儿子蒲东祥寄回钱后，原告到邮政储蓄银行转给被告向芝权的15000元。被告向芝权接受调查时陈述的原告所购的房屋面积、单价、楼层与赵明芝陈述一致。但付款金额、付款方式与赵明芝所述差异较大。其中首次付款40000元是2013年7月5日签合同当天，原告在农村商业银行转账到被告之妻杨晓芬的账户内；第二次2013年7月12日是原告在被告家里给的现金，金额为5000元；第三次是2013年8月28日，原告去邮局转账到被告卡里的，金额为15000元。在第一次庭审时，原告方申请原告母亲赵明芝作为原告方证人到庭，对付款时间、次数、金额、方式当庭作证。赵明芝的证言中坚持第一次付款为2013年7月5日，付款金额为40000元，付款方式为现金，付款地点在被告家沙发上给付的。第二次2013年7月12日转的帐金额为45000元，用的蒲自坤的三本存折。第三次是邮政转的帐，金额为15000元。被告方证人杨晓芬、崔坤余、周德中也到庭作了证。其中，杨晓芬对三次付款时间、金额、方式所作证言与被告向芝权所述一致。崔坤余所作证言证明第二次付款是在2013年7月12日，付款地点是被告家里沙发上，金额为几千元现金，且其在场听到原告及其母亲说起交房款5000元。第一次庭审后，该院围绕双方在庭审上陈述及双方证人对第一、二次付款方式、金额、地点的差异，法庭到重庆农村商业银行万州支行凤仪分理处进行了调查，从打款记录显示，2013年7月5日，原告通过农村商业银行转账向被告之妻杨晓芬帐内转账40000元，而2013年7月12日之后没有任何通过该行转账给被告的记录，这与被告陈述及其证人杨晓芬证言相符，而与原告陈述及其证人证言完全不符。原告方在面对法庭质询时改口称证人赵明芝记忆力出错。2014年8月8日，本案第三次开庭，这次，原告母亲赵明芝再次到庭就付款作出说明，其改口称第一次在农商行取出40000元现金交给被告，第二次在被告家里给的现金45000元，第三次通过邮局取出现金15000元交给被告。其陈述除与其前次证言相互矛盾，也与该院查明的情形明显不符。本次庭审，原、被告房屋买卖的介绍人梁继发和其妻子向明春到庭作证。其证明，原被告在洽谈购房合同时明确说明，购买房屋首付60000元，余下的在三年半左右时间内付清，且首付的60000元无法一次到位，只有40000元，余下的要等赵明芝的另一个儿子蒲东祥寄钱回来才能筹齐60000元。结合原、被告三次庭审陈述及证人证言，关于所给付房款的情况，该院综合评议认为：原告蒲东群本人未到庭，其母亲赵明芝全程参与了整个购房洽谈和房款给付。其对房屋楼层、房价、面积、付款时间均回忆清晰准确无误，不可能对大额付款金额和方式记忆错误。其在第一次庭审作证时及接受本院调查询问时均明确表示第一次给付现金40000元，第二次转账45000元，原告特别授权代理人也明确表示完全同意证人赵明芝所陈述的付款方式和金额。但经该院调查，却显示其所说并不属实。相反，被告向芝权对付款金额、方式的陈述与该院调查情形一致，其对收到现金5000元，收条写成45000元的解释也存合理性，也有证人崔坤余、杨晓芬、周德中、梁继发、向明春的证言相佐证。尤其是证人梁继发和向明春，是本案原告蒲东群的干爹干妈，他们的证言可信度应较高。而且，原告的书面诉状上，也存在将要求返还金额从6万元改成10万元的明显涂改痕迹。因此，综合全部陈述、证据、证人证言，合议庭综合评议认为，原告蒲东群共计付款金额为60000元具有高度的盖然性，因此，认定原告方给付房款实际为60000元。考虑到原告已对该房进行了部分装修，被告也对原告实际投入、尚能使用的部分也愿意酌情予以补偿。因此，对原告要求被告合理补偿其实际投入到该房屋内的装修材料和费用，该院予以支持。双方在庭审中已经对原告已经投入到该房的实际完成装修部分金额进行了确认。该院认定被告应补偿原告修建防盗网1000元、原告工时费1000元、水电线材料990元、沙420元、水电工资1440元、水电其他材料1387.5元、搬运费750元、水泥480元，上述合计7467.5元。对于原告方主张的地砖费用2922元，因没有投入使用到诉争房屋内，且购买人也不是本案原告蒲东群，因此，本案中不作处理，有关当事人可依法另案主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告蒲东群与被告向芝权于2013年7月5日签订的购买向芝权修建的位于万州区恒合乡凤安五组凤翔街36号自建房中的一楼面积为88平方米的房屋买卖合同无效。二、被告向芝权在判决生效后五日内返还原告蒲东群已付购房款60000元。三、被告向芝权在本判决生效后五日内补偿原告蒲东群已投入装修费7467.5元。四、原告蒲东群在判决生效后五日内将其向被告向芝权所购本案诉争房屋交还被告向芝权。五、驳回原告蒲东群的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告蒲东群负担1150元，被告向芝权负担1150元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人蒲东群请求：1、撤销重庆市万州区人民法院（2014）万法民初字03849号民事判决第二、第五项及诉讼费承担的判决；2、改判被上诉人返还上诉人已付购房款100000元及赔偿利息损失；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、被上诉人应当返还上诉人100000元购房款，而不是60000元。首先，有被上诉人亲笔出具的3张收条为证；其次，被上诉人的辩称没有事实依据。被上诉人辩称：2013年7月12日中收到5000元，之所以写成45000元收条是因为第一次支付了40000元，两次合并才写45000元，然而被上诉人及其妻子均是30多岁的年轻人也是精明的生意人，不可能忘记收回第一次出的收条；再次，被上诉人申请出庭作证的证人与被上诉人都有密切关系，证人杨晓芬是被上诉人的妻子。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（三）、（四）项“原始证据的证明力一般大于传来证据”、“直接证据的证明力一般大于间接证据”的规定，证据“收条”的证明力大于证人证词，一审采用被上诉人的辩称理由错误，应当采信收条；3、应当承担支付资金利息的赔偿责任。被上诉人除应当返还房款100000元外，该款项的同期银行贷款利息也是上诉人的损失，被上诉人也应一并赔偿；4、被上诉人应承担本案所有的诉讼费。被上诉人非法出售房屋导致合同无效，承担返还购房款及赔偿利息，均是被上诉人的责任，由此产生的诉讼费也应由被上诉人承担。被上诉人向芝权答辩称：1、一审认定上诉人实际支付购房款60000元正确，因为一审查明的证据能够形成链条，具有高度的盖然性，足以推翻收条的证明力；2、上诉人与被上诉人达成买卖房屋的合意是经过共同的亲戚介绍的，上诉人对所购房屋的现状完全知情，现在是由于房价下跌，上诉人想反悔。导致合同无效，双方均有过错，被上诉人的房价下跌损失及房屋被占有的损失远大于上诉人的利息损失，因此，一审不予判决利息正确，而实际上是对上诉人进行了保护；3、由于双方均有过错，一审判决双方各承担一半诉讼费正确；4、被上诉人认为合同应当有效。被上诉人所出卖的房屋是合法建筑，有权出卖，被上诉人是基于和谐处理邻里关系，息事宁人，才没有对此提出上诉。二审中，双方当事人均无提交新证据推翻一审认定的事实，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人主要争议的焦点在于上诉人支付给被上诉人的购房款是60000元还是100000元。上诉人主张支付的是100000元，主要以被上诉人出具的三张收条为依据，但上诉人同时也举示了证人赵明芝的证言证实上诉人支付的购房款为100000元。本院对证人赵明芝的证言分析如下：上诉人本人在一审及二审庭审过程中均未出庭，其母亲赵明芝作为实际参与购房过程并支付房款的经办人全程参与购房过程，在一审、二审中均作为证人出庭作证。在一审2014年5月8日第一次开庭之前，一审法院首先对赵明芝作了询问笔录，赵明芝对三次支付的款项所做的陈述如下：第一次即2013年7月5日在签订合同当时支付40000元，是将现金亲自交给向芝权，钱的来源是自己家里有一万，向其侄子蒲东辉处借款30000元；第二次即2013年7月12日在信用社（重庆农村商业银行）转帐到向芝权的卡上45000元（钱的来源未陈述）；第三次即2013年8月28日，蒲东群到邮局转的15000元，是另一个儿子蒲东祥寄回来的。在第一次庭审中赵明芝出庭作证，陈述三次付款的情况与询问笔录所做陈述一致，补充了第二次所付45000元的来源是用的蒲自坤的三本存折。一审第一次庭审后，由于双方对第二次支付的金额是45000元还是5000元有争议，一审遂到重庆农村商业银行万州支行凤仪分理处进行调查，结果显示向芝权的妻子杨晓芬的帐户上在2013年7月5日有无折现金存入40000元，在2013年7月12日，并没有转帐的记录显示。由于赵明芝所作陈述与打款的记录不符，一审第二次庭审时蒲东群的代理人辩称是赵明芝的记忆力出错。一审第三次开庭时，赵明芝再次作为证人出庭作证，其对三次支付的款项所做的陈述如下：第一次即2013年7月5日在农行取出40000元的现金交给向芝权；第二次即2013年7月12日是交的现金45000元，地点是在向芝权的家里；第三次即2013年8月28日，赵明芝的大儿子打的12000元，再加上家里的3000元，共计15000元在邮局将现金交给向芝权。在本院二审庭审过程中，赵明芝再次出庭作证，本院具体询问了每次给付款项的来源，赵明芝所做的陈述如下：第一次即2013年7月5日是从重庆农村商业银行取的30000多元加上一部分现金，是用的蒲志坤（音）的存折（蒲志坤是赵明芝的丈夫）；第二次即2013年7月12日交的45000元的来源是向侄子蒲东辉处借款30000元，15000元是卖的谷子和玉米得来的钱；第三次即2013年8月28日给了15000元。通过以上分析，赵明芝作为全程参与购房及支付房款的经办人，除了对支付方式上陈述是现金还是转帐前后有矛盾外，在钱的来源上也存在矛盾，即第一次支付款项的来源与第二次支付款项的来源在一审、二审中两次说法有矛盾，因此，赵明芝的证言不能证实上诉人支付的购房款为100000元。另外，蒲东群在一审递交的诉状上，在支付房款的数额上有明显的改动，即将“6万”元改动为“10万”元的痕迹。本院询问了蒲东群的代理人为什么数额会有改动，其代理人做了如下解释：“蒲东群来找我的时候没有拿条子，当时没有建立委托关系，他陈述两套房子总共100000元，60000元是写的自己，其中40000元写的是哥哥的名字，我写好诉状是60000元，是后来才看到这个条子原件，100000元全部写的是蒲东群的名下，我才修改的诉状。”根据证人赵明芝的陈述，向芝权每次出收条，蒲东群均在场，且第一次的收条内容和第三次的收条内容均是由蒲东群写之后，向芝权才签的字，因此，蒲东群应当清楚第一次所交房款40000元是记在谁的名下，而其代理人的陈述与查明的事实不符。综上，上诉人无相应的证据锁链证实第二次支付的购房款为45000元，在双方当事人对第一次、第三次支付的购房款无异议的情况下，被上诉人认可上诉人第二次支付的购房款是5000元，本院据此认定上诉人支付给被上诉人的购房款为60000元。在双方签订的合同无效的情况下，被上诉人应当退还上诉人购房款60000元。向芝权是否应当赔偿60000元购房款的利息损失。由于本案出卖的房屋系农村宅基地上的房屋，而国家对宅基地使用权的转让有严格的限制，蒲东群与向芝权并非同一集体经济组织成员，在该出卖房屋的行为未经过其他集体经济组织成员的同意时，双方的房屋买卖合同无效。对合同无效，双方均存在过错，应当各自承担相应的损失，故本院对蒲东群请求支付利息损失的请求不予支持。对于诉讼费，一审的分担也并无不合理之处，故蒲东群主张应当由向芝权一人承担诉讼费的请求不成立。综上所述，一审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人蒲东群负担。本判决为终审判决。审　判　长　　姜长城代理审判员　　熊德才代理审判员　　毋向娟二〇一五年一月五日书　记　员　　章立立来源：百度搜索“”