（2014）浦民一（民）初字第33640号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-04-14
案件名称
杨建国与肖美凤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨建国,肖美凤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百三十二条，第二百三十六条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第33640号原告杨建国。委托代理人孙胜强，上海必和律师事务所律师。被告肖美凤。委托代理人章艳，上海卓沪律师事务所律师。原告杨建国与被告肖美凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，并于2014年10月16日、11月24日公开开庭进行了审理。原告杨建国的委托代理人孙胜强、被告肖美凤及委托代理人章艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨建国诉称，2013年7月1日，原告与被告签订房屋租赁协议，协议约定原告将浦东新区繁荣路XXX号的西首一间门面及半间厨房（以下简称“系争房屋”）出租给被告使用，租期一年，租期自2013年7月1日至2014年7月1日。现租期已满，但被告拒不搬出“系争房屋”，为维护原告的合法权益，故提起诉讼，要求：1、判令被告立即搬出“系争房屋”；2、判令被告支付自2014年7月1日至搬出“系争房屋”之日止的房屋占有使用费（按每月人民币﹤以下币种相同﹥4，500元计算）；3、本案诉讼费由被告承担。被告肖美凤辩称，原、被告之间的租赁协议是2012年7月1日签订的，租期一年，到期后，双方没有再签协议，但双方口头约定，“系争房屋”继续由被告使用，被告的租金已支付到2014年6月30日，之后被告要付租金，原告拒收，并要求被告搬走。原告提供的2013年协议是其自己在2012年的协议上改的。被告在“系争房屋”内经营小超市、卖烟，用的是原告方的许可证，因为没有生意，被告想改行，但原告不同意，要求被告继续做超市，并称到动迁的时候补偿被告。“系争房屋”已列入动迁，隔壁的其他租户都已得到了动迁部门的补偿，但被告没有得到任何补偿，被告同意在得到动迁部门的补偿后搬出“系争房屋”。原告主张每月4，500元的租金，没有依据，被告同意按照租赁协议约定的租金支付占用期间的使用费。经审理查明，“系争房屋”是农村宅基地房屋，宅基地使用证的登记人系原告母亲徐林芳，原告系家庭人员之一。2012年7月1日，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《房屋租赁协议》，协议约定：甲方将“系争房屋”租赁给乙方使用，每月租金2，000元，每半年一付，租期从2012年7月1日起至2013年7月1日，共计1年，乙方预付押金8，000元；乙方必须经营使用甲方的经营执照，不能履行合同自然终止，押金扣除；合同期间内房屋拆迁，合同终止，乙方无条件同意，无任何补偿，甲方退还押金，剩余房屋租金凭费退回；等等。协议签订后，原告将“系争房屋”交付被告使用，被告则按约支付租金，另被告向原告支付押金8，000元。《房屋租赁协议》约定的租期到期后，双方未续签租赁协议，但“系争房屋”仍由被告继续使用，被告则向原告支付租金至2014年6月30日。之后，原告要求被告搬出“系争房屋”，未果，遂提起诉讼。另查明，被告丈夫杨林建自2005年起向原告承租浦东新区繁荣路XXX号东首一间半门面房及东首自行搭建一间门面房，该房屋就在“系争房屋”的旁边。再查明，原上海市南汇区房屋土地管理局于2007年9月19日向案外人上海明华房地产有限公司颁发沪汇房地拆许字（2007）第81号《房屋拆迁许可证》，同意上海明华房地产有限公司因明天华城项目建设，需拆迁下列范围内的房屋及其附属物，拆迁范围：东至康沈路、南至周祝公路、西至沪南公路、北至繁荣路。“系争房屋”在上述拆迁范围内。由于在规定时间内未完成上述拆迁工作，经相关部门审核同意拆迁期限延长至2015年8月。以上事实，由经庭审质证的上海市农村宅基地使用证和农民宅基地使用权审查表、《房屋租赁协议》、沪汇房地拆许字（2007）第81号《房屋拆迁许可证》、政府信息公开申请答复书及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，在2012年的《房屋租赁协议》上更改租赁期限即租期改为2013年7月1日至2014年7月1日是双方一致同意的，当时双方都同意在原协议上更改租期，按原协议内容履行。另原告表示，《房屋租赁协议》约定如遇动迁，被告是没有任何补偿的，原告至今尚未与动迁部门签订动迁协议。被告则表示，被告不是要求原告补偿，而是要求动迁部门补偿。另原、被告一致同意，如果被告需搬离“系争房屋”，被告已付押金冲抵其应向原告支付的租金。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。《房屋租赁协议》到期后双方虽未续签协议，但被告仍使用“系争房屋”，而原告亦收取了租金，故《房屋租赁协议》继续有效，但租赁期限为不定期。原告称，在2012年的《房屋租赁协议》上更改租赁期限是双方一致同意的，对此，被告不予认可，而原告也未提供证据证明，本院不予采纳。根据法律规定，对于不定期的租赁，当事人可以随时主张解除。现原告诉请要求被告搬出“系争房屋”，即为要求解除与被告之间的不定期租赁关系，符合法律规定，应予准许。因原、被告之间的租赁关系建立在“系争房屋”被列入动拆迁范围之后，故被告不属于《城市房屋拆迁管理条例》中的被拆迁人，被告以其未享受到动迁利益而拒绝搬出，即拒绝解除双方之间的租赁协议，依据不足，本院不予支持。合同解除后，被告应当将“系争房屋”腾空后返还给原告，同时还应结清相应的租金或使用费。原告要求被告按照每月4，500元的标准支付租金，依据不足，本院不予采纳。庭审中，原、被告一致同意押金冲抵房租，并无不妥，可予准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告杨建国与被告肖美凤之间的租赁合同关系；二、被告肖美凤应于本判决生效之日起三十日内从上海市浦东新区繁荣路XXX号的西首一间门面及半间厨房中迁出，并将房屋腾空后返还给原告杨建国；三、被告肖美凤应于本判决生效之日起三十日内按每月2，000元支付原告杨建国自2014年8月1日起至被告肖美凤返还原告杨建国房屋之日止的租金或使用费（被告肖美凤已付押金8，000元抵扣相应金额的租金）。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告肖美凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 敏二〇一五年一月五日书记员 王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度搜索“”