（2014）金婺民初字第2899号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-01-21
案件名称
祝凤武、施燕荷与金华中鼎置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
金华市婺城区人民法院
所属地区
金华市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
祝凤武,施燕荷,金华中鼎置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2014）金婺民初字第2899号原告：祝凤武。原告：施燕荷。两原告的共同委托代理人：罗娟香。被告：金华中鼎置业有限公司。法定代表人：邵小意。委托代理人：周力。原告祝凤武、施燕荷为与被告金华中鼎置业有限公司（以下简称中鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，于2014年9月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员刘敬礼独任审判。被告中鼎公司在答辩期内提出管辖权异议，本院依法裁定驳回。本案于2014年11月20日公开开庭进行了审理，原告祝凤武及两原告的委托代理人罗娟香，被告中鼎公司的委托代理人周力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝凤武、施燕荷起诉称：两原告与被告于2013年5月23日签订了一份房屋买卖合同，《房屋买卖合同》第九条约定被告应当于2014年6月30日前向两原告交付符合约定条件的房屋，但被告一直未向原告提供符合约定条件的证明。根据《房屋买卖合同》第十条第1款：“买受人要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。”现原告诉至本院，要求判令：1.被告承担违约责任，支付原告违约金暂计人民币12712元整（已付房款441382元按日万分之四比率从2014年7月1日开始暂算至2014年9月10日，此后仍该比率计算至交付符合约定房屋之日止）；2.由被告承担本案的诉讼费。被告中鼎公司答辩称：1.对于本案中被告交付符合合同约定条件的房屋时间应当为2014年9月4日。2.本案中，原、被告双方均有违反合同约定的情况，根据《合同法》第一百二十条之规定，应当各自承担各自的违约责任。3.被告的违约责任：被告逾期交房，应当承担相应的违约责任。但在计算逾期时间时，应当扣减由于原告违约而自动顺延的期间。综上，原告诉请不合理，请求依法裁判。在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：对两原告提交的证据：1.原告身份证复印件1份，证明原告诉讼主体资格；2.房屋买卖合同复印件1份，证明双方合同约定的相关内容；3.购房发票和借款合同复印件1份，证明原告已按时支付购房款的事实。被告提出质证意见：对证据1无异议，本院确认其证明力。证据2：对真实性无异议，但可以证实原告也存在违约行为。鉴于被告对商品房买卖合同的真实性无异议，本院认为该证据能够证明待证事实，对其证明力予以确认。证据3：对真实性无异议，同时能够证实原告也存在违约行为。本院认为被告的异议不成立，对该组证据的证明力予以确认。对被告提交的证据：1.被告营业执照复印件1份，证明被告的主体资格情况；2.竣工验收备案证明等文件复印件1份，证明本案所涉房屋于2014年9月4日已经符合交付条件；3.整付零寄交寄清单及国内挂号信函收据复印件1组，证明被告以挂号信方式通知买房人分别于2014年6月30日和2014年9月4日交房；4.西城悦居通信项目施工合同、通信介入协议、竣工技术资料各1份（均为复印件），证明我方宽带通信入户的工程已经在2014年5月份通过竣工验收的事实。原告提出质证意见：对证据1：无异议，本院确认其证明力。对证据2：真实性无异议，但关联性有异议，双方合同约定，交付有专门条件的约定包括弱电，至今我们无法正常使用宽带，且验收报告的实际时间是9月4日。本院认为，该组证据能够证明“西城悦居”商品房于2014年9月4日已经符合交付条件，对其证明力予以确认。对证据3：只能证明被告邮寄过，并不能证明我方收到过，实际上我方并没有收到过被告邮寄的快递。本院认为原告的异议不成立，对该组证据的证明力予以确认。对证据4：施工合同、通信介入协议真实性有异议，是被告与第三方签订，关联性也有异议，即便协议存在也不能证明协议已经履行，竣工技术资料只是一份备案资料，所涉及的开工报告、设计报价表等都是空白的，无法证明任何事实。到目前为止宽带和通讯网络未接通，电视是在11月15日接通的。本院认为，该份证据可证明宽带通信已经完成施工，对该证据的证明力部分予以确认。根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：2013年5月23日，原告祝凤武、施燕荷与被告中鼎公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：由被告将其开发的西城悦居第2幢3单元502号房、2-16号附房出售给原告，价款合计441382元。买受人应于2013年5月23日前支付161382元，于2013年6月10日前办理银行贷款手续（贷款金额280000元）。出卖人（被告）应当在2014年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人（原告）使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路、弱电等，具备商品房正常使用的基本条件。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，自最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之四的违约金。买受人延期付款或未按时付清相关款项（包括代收代付费、差价等），交付期限自动顺延，由此引起的后果由买受人承担。在交接方面，双方约定进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。双方还对产权登记、保修责任等事项进行了约定。合同签订后，原告支付了首付款，并于2013年7月22日办理银行购房贷款手续。被告曾以挂号信的方式通知原告等购房者于2014年6月30日、2014年9月4日交房。两原告于2014年9月10日办了收房交接手续。另查明：西城悦居小区含1#—6#楼，于2014年8月30日经设计单位、施工单位、监理单位、建设单位、勘察单位共同验收合格，于2014年9月4日经金华市住房和城乡建设局竣工验收备案。2013年7月14日，西城悦居通过环保验收，2014年7月15日通过消防验收，2014年8月15日通过规划验收。2014年6月11日，西城悦居的用水通过卫生部门验收。现小区已通水、通电，电话及有线电视管线已预埋到户。本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的规定，应属合法有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。第一，关于被告以未按期办妥贷款为由主张扣减相应期间计算违约金的抗辩是否成立的问题。本案合同对于原告逾期办理贷款手续及被告逾期交房的违约责任分别进行了约定，且根据合同约定，买受人所负有的付款义务在于按期支付首付款等相关款项，并在约定的期限内办理贷款手续即应视为完成了付款义务，如买受人未在约定的期限内办理贷款手续应视为违约，出卖人可依据合同主张违约责任，现因被告中鼎公司并未提起反诉，故对于原告是否应当承担逾期办理贷款手续违约责任的问题，本院不予审理。根据合同中有关“买受人逾期交房违约责任”的约定，其中“买受人延期付款或未按时付清……交付期限自动顺延”的内容，据其文字表述及所处合同语境应理解为在约定的交付期限前，如买受人仍未付清款项的，交付期限可自动顺延，虽该款内容与“交付期限及条件”中“交房期限届满……交付期限顺延……”的内容存在重复之处，但如依据中鼎公司的理解，则买受人在逾期办理贷款或未按期付款的情形下，既需承担迟延期间的违约金又需扣减自动顺延的期间，该理解有悖合同的公平原则，故对被告主张计算违约金应扣减自动顺延期间的答辩意见，不予支持。第二，关于双方争议的被告交房的迟延履行期间及相应的违约金应如何计算。在被告第一次通知原告于2014年6月30日交房时，西城悦居小区并未通过竣工验收，尚不具备使用条件，原告有权拒绝交接。后被告于2014年9月4日向原告再次发出交房通知，此时商品房完成了竣工验收备案，规划、公安消防、环保等部门也出具了认可文件，数字电视及电话等设施已预埋到户，“三通”情况也符合了居住条件；而对于双方争议的宽带管线预埋到户等问题，即使与原告理想的居住环境尚存差距，原告方的收房行为应视为买受人对当时商品房的认可与接受。考虑到原告收到交房通知后需一定的准备时间，故认为逾期交房违约金计算至被告发出通知的后三日即2014年9月7日较为合理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条等规定，判决如下：一、被告金华中鼎置业有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告祝凤武、施燕荷逾期交房违约金12182元（自2014年7月1日起每日按房款441382元的万分之四计算至2014年9月7日止）。二、驳回原告祝凤武、施燕荷的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59元（减半收取，原告已预交），由被告金华中鼎置业有限公司负担（于履行时加付此款给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分诉讼标的额预交案件受理费，可汇至金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，账号：19×××90-106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处。上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘敬礼二〇一五年一月五日代书 记员 蔡甪月 来自