（2014）沪一中民二（民）终字第3135号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-01-31
案件名称
上海鼎高物业管理有限公司诉上海市闵行区世纪茗苑业主委员会物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海鼎高物业管理有限公司,上海市闵行区世纪茗苑业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第3135号上诉人（原审原告）上海鼎高物业管理有限公司，法定代表人＊＊，总经理。委托代理人李萌刚，该公司员工。被上诉人（原审被告）上海市闵行区世纪茗苑业主委员会，负责人＊＊，主任。上诉人上海鼎高物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民一（民）初字第7315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人上海鼎高物业管理有限公司之法定代表人xxx及委托代理人李萌刚，被上诉人上海市闵行区世纪茗苑业主委员会之负责人xxx到庭参加诉讼。现已审理终结。原审经审理查明，2013年6月29日，上海鼎高物业管理有限公司（以下简称鼎高物业公司、乙方）与上海市闵行区世纪茗苑业主大会（以下简称世纪茗苑业主大会、甲方）签订《世纪茗苑物业服务合同》一份，内载：“……第二十四条：乙方违反本合同约定的义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。甲方解除合同的，乙方应当在甲方通知的合理时间内与甲方完成交接手续。……第三十三条：本合同为期贰年，自2013年7月1日起至2015年6月30日止。其中2013年7月1日至2013年9月30日为试用期。”2013年12月28日，第三届上海市闵行区世纪茗苑业主委员会（以下简称世纪茗苑业委会）成立。2014年1月17日，世纪茗苑业委会张贴《告全体业主书》，内载：“……由于第二届业主委员会与选聘物业过程中存在程序违规的问题，现房管部门对上海鼎高物业作不予备案。……请各位业主在业委会各方部门协商未有结果之前，望各位业主暂缓缴物业管理费，以维护自己的合法权益。……”。同年2月10日，世纪茗苑业委会向部分业主发送《世纪茗苑召开业主大会方式征询表》，就以何种方式决定鼎高物业公司的去留问题征求意见。2月26日，世纪茗苑业委会发布通知，称上述征询结果中希望对鼎高物业公司续聘或解聘问题作出决定的意见占多数，故将就续聘或解聘鼎高物业公司的问题再次书面征询业主意见，并根据征询结果确定业主大会的讨论议题并就有关议题召集业主大会进行表决。3月8日，世纪茗苑业委会公布《关于上海市闵行区世纪茗苑小区业主意见征询结果公告》，载明：“……本次征询票共发出：220票，收回：183票，（其中：同意解聘：159票，占投票率87%；同意续聘：24票，占投票率13%）”。3月17日，世纪茗苑业委会向鼎高物业公司出具《告知函》，载明：“……现投票结果如下：共发出220张表决票，收187张表决票，其中：同意解聘票163票，占67%；专有部分建筑面积20，489.37平方米，占建筑物总面积67%；同意续聘票24票，占0.98%；弃权票0票，占0%。世纪茗苑业委会依据小区业主投票结果，决定解聘上海鼎高物业。……请贵司于即日起一个月内做好各类的移交工作准备……”。3月20日，世纪茗苑业委会向鼎高物业公司出具《东苑世纪茗苑物业服务交接函》，要求鼎高物业公司于3月31日上午十时进行交接工作。原审还查明，世纪茗苑业委会解除与鼎高物业公司签订的《世纪茗苑物业服务合同》后，与案外人xxxxx签订了《物业服务合同》，合同期限自2014年4月1日至2016年3月31日。鼎高物业公司在该小区实际工作至2014年4月13日。原审又查明，2014年1月27日，世纪茗苑业委会成员、小区居委主任、xx镇社区办物业工作室负责人、xx房管办事处正副主任及专管人员就物业选聘工作开会并形成会议纪要，要求是否维持鼎高物业公司实施管理现状应充分听取小区业主意见，在广泛听取业主意见的基础上，确定维持物业服务合同或是解除，并提交业主大会表决。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同，应提前三个月书面告知对方。原审审理中，鼎高物业公司请求判令：1、撤销世纪茗苑业委会2014年3月17日签发的《告知函》，继续履行《世纪茗苑物业服务合同》；2、世纪茗苑业委会书面赔礼道歉，消除恶劣影响；3、诉讼费由世纪茗苑业委会承担。诉讼中，鼎高物业公司放弃要求世纪茗苑业委会书面赔礼道歉、消除恶劣影响的诉讼请求。世纪茗苑业委会辩称，鼎高物业公司要求其撤销《告知函》没有法律依据。鼎高物业公司作出了明显违约行为，使双方的合同目的无法实现，故其召开业主大会，按程序作出解除与鼎高物业公司之间所签物业合同的决定。原审庭审中，世纪茗苑业委会陈述，鼎高物业公司的保洁、保安工作也不到位，业主对其也不是很满意，鼎高物业公司的行为违反了合同的约定，而2014年2月27日鼎高物业公司员工在小区内张贴海报，采取违法手段对业委会成员诽谤造谣、人身攻击，寻衅滋事、破坏小区治安的行为，致其立即解聘了鼎高物业公司。对此，鼎高物业公司称，其是应小区部分业主的要求才张贴海报的，且是因世纪茗苑业委会诽谤在先。另外，世纪茗苑业委会征询召开业主大会形式的程序违规，故其之后的征询表亦无效。世纪茗苑业委会作为业主大会的执行机构，亦没有权利直接解聘。小区业主对其服务亦无不满。原审认为，本案的争议焦点在于世纪茗苑业委会是否可以行使合同解除权。2013年6月29日，鼎高物业公司与世纪茗苑业主大会签订《世纪茗苑物业服务合同》，因为物业服务的特殊性，物业服务合同实际上属于继续性合同，合同的顺利履行和合同目的的顺利实现都离不开当事人双方的相互信任和相互配合，一旦因各种主客观事由导致业主和物业服务企业丧失相互信任时，应当允许业主一方解除物业服务合同。根据法律规定，业委会代表业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同属于其法定职责，故其亦有权解除合同。而业委会解除物业服务合同应当以业主大会的决定为依据。本案中，根据世纪茗苑业委会提供的证据，能够证明其已经按照法律的相关规定以书面征求意见的形式召开业主大会，投票结果亦显示同意解聘的业主户数和专有部分面积均达三分之二以上，故世纪茗苑业委会依据业主大会的投票结果解除与鼎高物业公司之间的物业服务合同，于法有据，并无不妥。虽然鼎高物业公司对世纪茗苑业委会召开业主大会的程序有异议，但并未提供充分证据证明世纪茗苑业委会的决议存在无效或可撤销的情形，故鼎高物业公司要求撤销世纪茗苑业委会2014年3月17日签发的《告知函》及继续履行其与世纪茗苑业委会签订的《世纪茗苑物业服务合同》的诉讼请求，于法无据，不予支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《物业管理条例》第十三条之规定，于二○一四年十月二十日作出判决：驳回上海鼎高物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，由上海鼎高物业管理有限公司负担。原审判决后，鼎高物业公司不服，上诉于本院，诉称，上诉人与业主大会签订的物业服务合同合法有效，上诉人在试用期内所提供的物业服务达到标准，物业费收缴率达85%。新的业委会成立后公开诽谤上诉人，并鼓动业主不支付物业费。被上诉人作出的解聘上诉人的决定是违法的，不符合法律程序。故请求撤销原判，改判支持上诉人原审全部诉请。被上诉人世纪茗苑业委会辩称，坚持其原审答辩意见。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，开发商或业委会与物业公司就小区的物业管理服务所签订的物业服务合同应属委托合同，因委托合同的订立和履行以委托双方的相互信任为基础，故对于委托合同的解除，我国合同法第四百一十条作出了明确规定，即委托人或者受托人可以随时解除委托合同。但因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。世纪茗苑业主大会与上诉人于2013年6月29日签订《世纪茗苑物业服务合同》，委托上诉人为世纪茗苑小区提供物业服务，后被上诉人于2014年3月17日向上诉人出具《告知函》明确对上诉人予以解聘，此系被上诉人作为委托人对其委托权利的行使，于法不悖。上诉人如认为被上诉人提前解除合同给其造成经济损失的，可依法就此提出相应的主张，但上诉人坚持要求继续履行上述物业服务合同，缺乏法律依据，本院难以支持。至于被上诉人所作的解聘上诉人的决定程序是否违法，属于小区业主的内部事务。根据相关法律规定，业主如认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反法律规定的程序的，可以请求人民法院予以撤销，此乃法律赋予业主的权利。上诉人作为物业公司，并不享有应由业主依法行使的撤销权，故上诉人要求撤销被上诉人于2014年3月17日签发的《告知函》，同样依法无据。综上，原审根据上诉人的诉请及本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人上诉坚持其原审诉请，缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上诉人上海鼎高物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张薇佳审 判 员 唐建芳代理审判员 盛伟玲二〇一五年一月五日书 记 员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”