（2014）渝北法民初字第09891号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2016-08-16
案件名称
杜玉梅与辛大伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第09891号原告杜玉梅，女，汉族，1981年2月22日生，住深圳市宝安区。委托代理人贺宝梅，重庆一鼎律师事务所律师。被告辛大伟，男，汉族，1973年10月26日生，住重庆市北碚区。原告杜玉梅诉被告辛大伟租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理。本案依法适用普通程序审理，由审判员罗涛担任审判长与人民陪审员童明芳、孔祥金组成合议庭于2015年1月5日公开开庭进行审理。原告杜玉梅的委托代理人贺宝梅到庭参加诉讼，被告辛大伟经公告送达开庭传票后，未到庭参加诉���，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告杜玉梅诉称，2013年7月17日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将位于重庆市渝北区林正橙堡5栋7-8房屋出租给被告，租赁期限2013年7月18日至2014年7月18日，月租金2000元，按月支付，每期开始3天以前支付，租赁保证金4000元，租赁期间的物业管理费、水、电费由被告缴纳，租赁期间不得转租，否则支付等额于保证金的违约金，逾期支付租金，每逾期一日，支付月租金金额2%的违约金，逾期15天原告有权解除合同，并没收保证金。合同签订后，被告支付了至2014年3月18日的租金，之后租金未付，并欠付物业管理费等。被告未经原告同意，将房屋转租他人。请求人民法院依法判决：1、解除原、被告间的租赁合同；2、被告支付租金8000元，支付期限为2014年3月18日至解除《租赁合同》之日即2014���7月18日的租金；3、被告缴纳物业管理费1450元，缴纳期限为2013年8月1日至被告向原告腾退房屋之日止即2014.7.18日；4、被告支付欠缴的水、电共计366元（计算至2014.7.18日）；5、被告支付违约金9440元，其中，转租违约金4000元，迟延支付租金违约金5440元（计算标准为月租金2000元0.00530天9个月=5440元，2014年3月19日至被告付清所有租金之日止），以法院判决为准；本案诉讼费由被告承担。被告辛大伟未作答辩。经审理查明，杜玉梅系位于重庆市渝北区宝圣西路472号林正橙堡5栋7-8房屋的所有权人。2013年7月17日，李玲作为杜玉梅的代理人与辛大伟签订《租赁合同》，约定：杜玉梅将上述房屋出租给辛大伟；租赁期限2013年7月18日至2014年7月18日，每月支付租金2000元，并提前3天以前支付；辛大伟支付保证金4000元；租赁期间不得转租，物业管理费、水、电费由辛大伟负担；任何一方违法或违约，守约方有权提前解除合同，违约方承担等额于保证金4000元的违约金予以赔偿；逾期支付租金，每逾期一日，支付月租金金额2000元的2%作违约金，逾期15天原告有权解除合同，并没收保证金4000元。合同签订后，双方履行租赁合同。杜玉梅陈述辛大伟支付房屋租金至2014年3月18日，之后租金未付，于2014年7月18日租赁合同期满后从次承租人黄显洪处收回了房屋。无证据证明辛大伟支付2014年3月18日之后的房屋租金。杜玉梅申请证人李玲出庭作证，证人李玲到庭证实受杜玉梅委托将杜玉梅的上述房屋出租给辛大伟，因辛大伟未按时支付房租，其前往确认情况时看到不是辛大伟在使用出租房屋，而是黄显洪在租房。杜玉梅举示辛大伟与黄显洪于2013年11月15日签订的��房屋租赁合约》，证明辛大伟将上述房屋转租给黄显洪。杜玉梅向物业公司支付辛大伟租赁期间2013年8月1日至2014年7月1日物业管理费1211元、水电公摊费110元，截止至2014年7月15日水费286元，截止至2014年7月17日电费80元。上述事实，有重庆市商品房买卖合同、房地产权证、授权委托书、租赁合同、证人证言、房屋租赁合同（转租）、收款收据、法庭笔录等证据在案佐证。本院认为，杜玉梅作为房屋所有权人委托李玲与辛大伟签订的《租赁合同》，不违反法律、行政法规的规定，合法、有效。《租赁合同》约定租赁期间承租人辛大伟不能转租房屋，法律规定承租人也不能转租房屋，辛大伟违反合同约定及法律规定将房屋转租第三人，应当承担相应法律责任。杜玉梅起诉时，诉���请求要求解除租赁合同，在本案审理中，租赁合同期限已于2014年7月18日届满，杜玉梅陈述于租赁合同期限届满时收回租赁房屋，杜玉梅并未行使合同解除权，而是在租赁合同到期终止时收回租赁房屋，故本院不再判决解除租赁合同。无证据证明辛大伟支付2014年3月18日至《租赁合同》到期终止期间（2014年7月18日）的房租，辛大伟应当支付出租人杜玉梅该期间的房租，房租每月2000元，共计8000元。辛大伟未按约缴纳其租赁期间产生的2013年8月1日至2014年7月1日物业管理费1211元、水电公摊费110元，截止至2014年7月15日水费286元，截止至2014年7月17日电费80元，杜玉梅也代为缴纳，辛大伟应当直接向杜玉梅支付。杜玉梅主张辛大伟支付违约金9440元，其中，转租违约金4000元，因辛大伟存在转租事实，应按约承担合同约定的转租违约金4000元。另迟延支付租金的违约金，合同约定���期支付租金，每逾期一日按月租金2000元的2%支付作违约金，逾期15天原告有权解除合同，并没收保证金4000元。杜玉梅主动降低逾期支付租金的违约金计算标准，主张按月租金2000元的5‰计算违约金不违反法律规定，自2014年3月19日计算至付清租金之日止。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告辛大伟于本判决生效后十日内支付原告杜玉梅2014年3月18日至2014年7月18日租金8000元，转租违约金4000元，逾期支付租金违约金，违约金按月租金2000元的5‰计算，自2014年3月19日计算至付清租金之日止；二、被告辛大伟于本判决生效后十日内向原告杜玉梅支付物业管理��1211元、水电公摊费110元、水费286元、电费80元；三、驳回原告杜玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费270元，由被告辛大伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 罗 涛人民陪审员 童明芳人民陪审员 孔祥金二〇一五年一月五日书 记 员 李永斌