（2014）梨民一初字第364号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2016-01-31
案件名称
陈百山与王凤文、吕长珍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
梨树县人民法院
所属地区
梨树县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈百山,王凤文,吕长珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条
全文
吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2014）梨民一初字第364号原告陈百山，男，1984年9月5日出生，汉族，农民，现住梨树县。被告王凤文，男，1958年8月15日出生，汉族，农民，现住梨树县。被告吕长珍，女，1959年7月13日出生，汉族，农民，现住梨树县。原告陈百山诉被告王凤文、吕长珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈百山到庭参加诉讼，被告王凤文、吕长珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年6月7日，原被告签订房屋买卖协议，二被告自愿将坐落在董家村五社的自建住宅房屋79.9平方米出售给原告陈百山，房屋作价40000元人民币，协议约定：“四、甲方（王凤文、吕长珍）应在2012年7月7日前将房屋交付给乙方”，协议签订后，原告依约支付了全部购房价款，但是二被告至今也未向原告交付出售给原告的房屋。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。请求法院判令：1、确认原被告间签订的房屋买卖协议有效，二被告立即交付出售给原告的坐落在榆树台镇董家村五社的79.9平方米房屋，如不能履行协议交付房屋，被告应为原告返还购房价款40000元。2、诉讼费用由被告负担。在开庭审理时，本院总结本案的争议焦点为：1、原被告签订的房屋买卖合同是否有效。2、原告的诉讼请求是否合理应否予以支持。原告提交的证据为：1、房屋买卖协议一份，证明2012年6月7日我同被告王凤文、吕长珍签订一份房屋买卖协议，约定二被告将他们自有的房屋坐落在梨树县榆树台镇董家村五组，出卖给我，当时定的总价款40000元，在签订合同时一次付清。因为原来他们两口子就欠我1.6万元本金，说两个月以后还我，过了两个月也没还上，他们两口子主动找的我，说你再给我两万元我这房子就卖你，原来的1.6万元顶两万元，房一共算4万元，再给两万元现金，这4万元就算你交清了，这样我们就签订了房屋买卖协议，我当场给了他2万元现金。到了约定交房的日子2012年7月7日我就找对方要房，他说院里有牛，把牛卖出之后就给倒房，后来他把牛卖了之后人就没了，一直也没联系上，对方一直没有交房。2、王凤文的房照，证明对方签完合同，我把钱给王凤文了，他就把房照给我了。经审理查明：被告王凤文与被告吕长珍系夫妻关系，2012年6月7日，原告同二被告签订房屋买卖协议，二被告自愿将坐落在董家村五社的自建住宅房屋79.9平方米出售给原告陈百山，房屋作价40000元人民币，协议约定二被告于2012年7月7日前将房屋交付给乙方。由于签订协议前被告王凤文、吕长珍拖欠原告借款本金16000元，双方约定以该款折抵20000元房款，原告在签订合同当时又付款20000元。后二被告未向原告交付出售给原告的房屋。原告陈百山住址为梨树县梨树镇杨家村三组。被告王凤文、吕长珍住址为梨树县榆树台镇董家村五社。本院认为，原告陈百山同被告王凤文、吕长珍非同一集体经济组织。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定，农民不得将自己的土地出售给本集体经济组织以外的主体，本案原告与二被告非同一集体经济组织，他们之间的买卖行为无效。双方在合同签订后，二被告同意将拖欠原告的本金16000元折抵了部分房款，原告又再次给付二被告现金20000元，以上共计折抵房款40000元。双方在签订合同时，原拖欠的借款抵付部分房款，该项约定的交付形式属于拟制交付，双方在合同约定后，该部分房款应视为已经交付。原告再次支付20000元，可以确认原告共计交付购房款共计36000元。虽被告认可折抵40000元房款，但实际交付数额应为36000元。由于原被告双方签订的房屋买卖合同已确认无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，故此二被告基于该合同取得的财产36000元已无法律依据，应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，判决如下：一、被告王凤文、吕长珍与原告陈百山2012年6月7日签订的房屋买卖协议无效。二、被告王凤文、吕长珍返还原告陈百山购房款36000元（于本判决生效后十日内给付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告王凤文、吕长珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长 王立新审 判 员 王抒芳人民陪审员 孙淑芳二〇一五年一月五日书 记 员 张可维 来自