（2014）泰开民初字第00770号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2015-02-13

案件名称

泰州市社会福利中心与泰州市耐特调速电机有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

泰州医药高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

泰州市社会福利中心,泰州市耐特调速电机有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条

全文

江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2014）泰开民初字第00770号原告泰州市社会福利中心。法定代表人钱建国，该中心主任。委托代理人吴雪晴，江苏海信律师事务所律师。被告泰州市耐特调速电机有限公司。法定代表人刘为乐。委托代理人李明，江苏强联律师事务所律师。原告泰州市社会福利中心（以下简称福利中心）与被告泰州市耐特调速电机有限公司（以下简称耐特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法于2014年9月26日适用简易程序、依法组成合议庭后于2014年11月19日公开开庭进行了审理。原告福利中心的委托代理人吴雪晴、被告耐特公司的委托代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福利中心诉称，原、被告于2012年7月9日签订《房屋租赁协议》一份，约定：原告将其所有的约100平方米的门面房出租给被告用于办公，租赁期限自2012年7月10日起至2015年7月9日止，每年租金20000元，每半年缴纳一次租金（需提前10日内缴纳），采取先缴租金再使用的形式，被告应按时足额缴纳租金，如有违约，原告有权终止合同，租金不退，并有权要求被告赔偿经济损失，如遇装修及增加其他附属设备，被告自行安装，费用自担。该协议还约定了违约责任，被告超出规定的付款期限一周缴纳房租，视为违约（即中途退租），原告有权终止协议，被告无条件搬出，并缴纳10个月房租作为违约金给原告。由于原告行政楼改造，曾于2012年12月9日通知被告暂停缴纳房租，2013年10月改造结束后，原告又于2013年10月8日通知被告协议期限顺延一年，自2013年12月9日起按合同约定缴纳房租。被告自协议签订起支付了房租10000元，剔除2012年12月至2013年12月的房租，被告缴纳房租至2014年1月9日，按照合同约定，被告应于2013年12月底缴纳下半年的房租。被告的行为已构成违约，故原告诉请法院判令：1、解除原、被告之间的租赁关系，被告将租赁物完好交付原告；2、被告支付2014年1月至5月的房屋租金8333.5元、自2014年6月起至被告实际交付房屋之日止的房屋使用费及违约金16667元（审理中，原告撤回要求被告给付违约金的诉讼请求）；3、诉讼费由被告负担。被告耐特公司辩称，原被告之间确实存在租赁关系，但原告以被告违约为由要求解除合同，与事实不符，被告租赁了该房屋后，即进行了装修，2012年12月因原告要求对方进行改造，将原有装修破坏掉，被告于2013年又进行了第二次装修，同时原告通知被告租赁时间顺延一年，被告愿意继续承租房屋，按照合同约定支付租金，不同意解除合同。经审理查明，2012年7月9日，原告福利中心（出租人，甲方）与被告耐特公司（承租人，乙方）签订《房屋租赁协议》一份，其中约定：甲方将位于泰州春风路22号福利中心的部分门面房出租给乙方作人防设备工程的办公区域（详见附图标注的区域内），其面积约为100平方米；租赁期限为3年，即自2012年7月10日起至2015年7月9日止；每月租金约1666.7元，每年租金合计20000元，三年内租金不变，分六次缴纳每半年租期，前10天内缴纳，采取先缴租金再使用的形式；甲方负责房屋启用时交付乙方认可的设施，包括水通、电通并安装水电表，准时交付乙方使用，乙方在审核房屋结构和各项设施安全完好，无异议后启用；乙方应按时足额缴纳房租，承租期间有责任保护好房屋结构及设备不受损坏，如果房屋有改动和大的装修，必须有甲方的书面授权书，同时由于乙方的施工带来影响、安全及责任由乙方全部负责解决，室内的电路设施不得损坏，消防设施除防火救灾的紧急情况下，未经甲方同意，严禁开启使用，如有违约，甲方有权终止合同，租金不退，并有权要求乙方赔偿经济损失，如遇装修以及增加其他附属设备，承租人自行安装，费用自担；甲方在协议租期内因上级要求、政策调整或功能变更需要等原因而解除协议的，需要提前60天通知承租人，在按照实际租期清算完租金后，补偿乙方10个月房租；乙方若超出规定的付款期限一周缴纳房租，视为违约（即中途退租），此时甲方有权终止本协议，乙方无条件搬出，并缴纳10个月房租作为违约金给甲方，租金不退。原、被告房屋租赁书面协议签订之前，耐特公司于2012年7月5日向福利中心缴纳房租10000元。协议签订后，福利中心按约向耐特公司交付了房屋，耐特公司进行了装修和经营。嗣后，耐特公司未再向福利中心支付房租。原告福利中心因行政楼改造，于2012年12月9日通知耐特公司停止缴纳房租。2013年10月8日，福利中心向耐特公司送达《通知》一份，通知包括耐特公司在内的门面房各承租单位，福利中心行政楼改造工程基本结束，各承租单位自2013年12月9日恢复正常运行，并开始按合同约定缴纳房租，同时福利中心与各承租单位签订合同的到期时间均顺时延长一年，如果租住房屋因施工有所损坏，各承租单位及时与福利中心联系，在2013年12月9日前福利中心负责修复。另查明，案涉出租房屋所有权为福利中心单独所有，福利中心不同意利用耐特公司对该房添附的装饰装修物。上述事实有房屋所有权证、房地产平面图、房屋租赁协议、通知及双方当事人陈述等证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，原告福利中心与被告耐特公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。福利中心按约向耐特公司交付了租赁房屋，耐特公司应当按照合同的约定支付租金。耐特公司支付了自2012年7月10日起的半年租金10000元，因福利中心2012年12月9日通知承租人停止支付租金期间（1年）承租人无需支付租金，故本院认定耐特公司支付租金至2014年1月9日。原告要求被告支付欠付租金，符合原、被告合同的约定，应予支持，耐特公司应向福利中心支付自2014年1月10日起实际租赁期间的欠付租金。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方约定承租人耐特公司若超出规定的付款期限一周缴纳房租，视为违约（即中途退租），出租人福利中心有权终止协议，耐特公司无条件搬出，并缴纳10个月房租作为违约金给福利中心，租金不退。该条款约定了福利中心一方解除合同的条件。现被告逾期未支付租金已超过约定的付款期限一周，故原告解除合同的条件已经成就，原告享有合同解除权。被告耐特公司辩称继续承租房屋，按照合同约定支付租金，不同意解除合同。原告福利中心因耐特公司逾期支付租金行使的合同解除权是约定解除权，当事人约定的解除合同的条件成就时，不必经对方当事人同意，只需向对方作出解除合同的意思表示，就可以解除合同，福利中心虽未提供通知对方解除合同的证据，但其起诉要求解除租赁关系，向对方作出了解除合同的意思表示。故对被告耐特公司的抗辩意见不予采纳。原告福利中心要求解除房屋租赁合同，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告泰州市社会福利中心与被告泰州市耐特调速电机有限公司于2012年7月9日签订的房屋租赁协议；二、被告泰州市耐特调速电机有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离泰州市春风路22号泰州市社会福利中心门面房，将租赁房屋交还原告泰州市社会福利中心；三、被告泰州市耐特调速电机有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告泰州市社会福利中心自2014年1月10日起至房屋租赁合同解除之日止的租金及自房屋租赁合同解除次日起至本判决确定履行之日止的房屋使用费（租金及房屋使用费均以20000元／年的标准按实际天数计算）；四、驳回原告泰州市社会福利中心的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费426元，由被告泰州市耐特调速电机有限公司负担（此款已由原告泰州市社会福利中心垫付，被告在履行上述判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费426元［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行海陵支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。审　判　长　　杨　丽人民陪审员　　刘葆久人民陪审员　　殷进明二〇一五年一月五日书　记　员　　丁梦雅附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。微信公众号“”