（2014）离民二初字第980号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-08-17
案件名称
孙海梅与段乐平、吕梁金泽房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
吕梁市离石区人民法院
所属地区
吕梁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙海梅,段乐平,吕梁金泽房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
山西省吕梁市离石区人民法院民 事 判 决 书（2014）离民二初字第980号原告孙海梅，女，汉族，1987年4月11日生，山西省方山县大武镇武回庄村人。被告段乐平，男，汉族，1964年6月21日生。被告吕梁金泽房地产开发有限公司。住所地离石莲花新区。法定代表人李在田，董事长。原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月18日受理后适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孙海梅、被告段乐平、被告吕梁金泽房地产开发有限公司法定代表人李在田到庭参加了诉讼，本案已审理终结。原告诉称，2013年4月，吕梁金泽房地产开发有限公司以今音名品商城名义向社会招商，原告于5月16日以承租人名义在合同上签字，出租方3个多月后才签字，出租人变成了被告段乐平，管理人员告知原告6月15日试营业，原告很快购进了夏季商品，又通知8月开业，原告又备足秋季商品，直到10月才开业，11月，工作人员向原告收取商业管理费，标准是房租的20%，原告不同意，2014年1月2日突然停了照明用电，5月28日封门，导致原告商铺停业7个多月，造成了很大的经济损失。鉴于商城无房产证、营业证、税务证和消防合格证以及停电封门等行为，租赁合同无法履行。诉请：1、解除租赁合同；2、判令被告赔偿原告损失共91385元（其中房租40815元，排号金1000元，物业费1905元，积压货物28000元，装潢费17665元，商管费1000元，品牌代理费1000元）。被告段乐平辩称，商铺统一由金泽房地产开发有限公司成立的管理公司管理。一直可以正常营业，商铺是独立的，他人不可能封门，原告从未向我讲断电封门的事，不同意解除合同。被告吕梁金泽房地产开发公司辩称，原告与段乐平签订租赁合同，我公司没有出租权，不应起诉我公司。原告提供了以下证据：1、商城商铺租赁合同。拟证明原告为承租方签订了租赁合同。2、收据两支。拟证明被告收取排号金1000元、租金40815元。3、收据三支。拟证明原告装潢商铺。4、收据一支。拟证明收取原告物业费。5、收据一支。拟证明收取原告品牌代理费1000元。6、收据一支。拟证明收取置业管理费。7、收据两支。拟证明商管费为租赁费的10%。8、证人证明。拟证明停电无法营业。被告段乐平的质证意见是：租赁合同、收取租金是事实，其他不清楚。被告吕梁金泽房地产开发公司质证意见是：租赁合同是原告与段乐平所签，断电、封门不清楚。经审理查明：位于离石城区八一街的今音大厦由吕梁金泽房地产开发有限公司建设。2012年4月20日，二被告签订《商品房买卖合同》，段乐平向吕梁金泽房地产开发有限公司购买今音大厦3层28号房屋，建筑面积45.35平方米，为独立商铺，该房未办理房屋产权证，但今音大厦有土地使用证、规划许可证、施工许可证等手续。2013年，原告与被告段乐平签订《今音商城商铺租赁合同》，合同上原告方签字时间为5月16日，被告段乐平签字时间为8月26日。合同约定，原告承租被告段乐平今音大厦3层28号商铺，2013年9月底起，租期两年，租金交一年送一年。物业管理费、水电费承租方自行向物业管理公司缴纳，商业管理费承租方自行向商业管理中心交纳。合同未约定无房产证、营业证、税务证、消防合格证、停电封门可以解除合同。2013年4月19日，原告交纳今音大厦商业管理中心排号费1000元；2013年8月26日，原告交纳吕梁金泽房地产开发有限公司租金40815元（一年租金可以营业两年）。后来，吕梁金泽房地产开发公司将收到的租金转交段乐平。2013年10月1日，原告正式开始经营。原告称，商城管理方要求按租金的20%交纳商业管理费，原告不同意，商城管理方于2014年1月2日断电，从此，原告停业。经向其他正在营业的商户了解，2014年1月2日确因交纳管理费问题断电，大部分商户上访，经派出所调解，第二天便可以正常营业。原告认为，2014年5月28日，商城管理方封门，只有口头陈述，证人证言的证据不足，不能证实。以上为本案事实。本院认为，解除合同分两种类型，一是约定解除，二是法定解除。原告解除合同的理由无房产证、营业证、税务证和消防合格证，以及停电封门，在合同上未约定，故不存在约定解除的情形。法定解除，合同法第九十四条规定了解除合同的五种法定条件，只有符合这五种条件，才可以解除合同。该条第四项规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。按照该项规定，不是只要违约就可以解除合同，只有根本性违约导致合同目的不能实现的才可以解除合同。第五项规定，“法律规定的其他情形”。按照该项规定，只有符合法律的有关规定，才可以解除合同，行政法规、部门规章不能作为解除合同的依据。具体到本案，被告段乐平位于今音大厦3层28号的商铺虽未办理产权登记，但今音大厦有合法土地使用证，有规划许可证，为合法建筑，按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，有规划许可证的合法建筑可以出租。故原告与被告段乐平2013年签订的《今音商城商铺租赁合同》有效。其次，断电一天是事实，但断电一天不足以导致合同目的不能实现，也就是说被告段乐平未构成根本性违约。原告以断电为由解除合同，不予支持。封门无证据证实，不予认定。再次，商城配置了合格的消防器材，不能认定商城危及承租人生命财产安全。原告以此为由解除合同，不应支持。最后，无营业证、税务证，不是法律规定的解除合同的理由。综上，原告解除合同的理由不足，从维护合同相对稳定的角度出发，应继续履行合同。合同不解除，原告赔偿损失的请求不予支持。本案是租赁合同纠纷，被告吕梁金泽房地产开发有限公司不是租赁合同的当事人，不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第五项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院《关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告孙海梅的诉讼请求。诉讼费2085元减半收取，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判员 王年马二〇一五年一月五日书记员 刘 帅 来源：