（2013）丰民初字第14005号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-06-30
案件名称
中国人民解放军95810部队与李秀忠土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国人民解放军95810部队,李秀忠
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第14005号原告中国人民解放军95810部队，住所地北京市丰台区南苑机场。法定代表人李登岚，站长。委托代理人罗阳，北京市两高律师事务所律师。被告李秀忠，男，1970年11月20日出生。委托代理人沈君怀，北京市季诺律师事务所律师。原告中国人民解放军95810部队（以下简称95810部队）与被告李秀忠土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告95810部队的委托代理人罗阳，被告李秀忠及其委托代理人沈君怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告95810部队诉称：2006年6月1日，原告与第三方刘俊山签订《军队房地产租赁合同》。合同约定：甲方（原告）将坐落在甲方北近距导航台西侧，面积1950平方米的土地出租给乙方使用，租赁用途为办厂。年租金40000元，租赁期限10年，租用方式为先交租金后使用，租金按年结算，由乙方在每年1月的前十日交付甲方。乙方不得将承租的房地产转让给他人使用或与他人互换使用，未经甲方同意，乙方不得擅自改变承租用途。合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。合同签订后，原告依约将土地交付承租人刘俊山使用。2007年5月25日，经原告同意，刘俊山将合同的权利义务全部转让给李秀忠。至此，李秀忠成为土地承租人。2012年6月，丰台法院为另一案件来原告处调查，原告才获知：李秀忠早在2007年6月4日将所承租土地的三分之一面积转让给第三人张静使用。被告未经原告同意且对此转租行为长期隐瞒，根据租赁合同的规定，原告有权解除合同，由此造成的经济损失由被告承担。另外，原告了解到，被告租下土地后，改变了合同约定的租赁用途（办厂）。被告在承租土地上建造的简易房屋大量用于出租给个人居住使用，给土地上的用水、用电、消防安全带来很大隐患。要求解除2006年6月1日签订，2007年5月25日被告受让的《军队房地产租赁合同》；被告限期腾退土地，支付从2013年1月1日起至实际腾退之日止的土地租金；被告承担诉讼费。被告李秀忠辩称：《军队房地产租赁合同》是原告与刘俊山依法签订，后由刘俊山将合同全部权利义务转让给被告，该转让协议得到了原告的书面认可。该合同的签订以及转让均符合合同法的规定。原告领导层变更，对于包括被告在内的全部出租户提出要求，限期将合同期限由现在的长期出租改为一年一签，除被告外所有出租户已经在压力下变更了合同，而被告是唯一坚持原合同租期条款不同意变更的出租户，为此承受了来自原告的巨大压力。本协议名为房地产租赁合同，但在被告接手之初并不存在房屋，只有土地，而且不是平整土地只是一个大坑，被告出资将大坑填平，在上面盖了房屋。合同规定了被告在租赁期内对于自建房屋的处置权。租赁过程中的转租是事实，被告不想隐瞒也没有必要隐瞒，但原告对此绝对知情，因为当初并未因为转租影响到原告实际利益，因此原告在转租期内未提出任何异议，租金照收。当时，张静为接电直接找到原告领导，由原告出面，为张静在部队的军用变压器上引线，单独接入了380V动力电，张静的电力使用费无需经过被告，都是与原告单独结算。张静因为租金问题，被告起诉取消了承租权，现在的房屋实际使用人是被告。综上所述，被告在履行与甲方的租赁合同的过程中，不存在根本违约和严重侵害原告实际利益和标的物安全的行为。要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2006年6月1日，95810部队（甲方）与刘俊山（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将坐落在甲方北近距导航台西侧，面积为1950平方米的土地出租给乙方使用，租赁用途为办厂。年租金40000元，租赁期限10年，自2007年1月1日起至2016年12月31日止。租用方式为先交租金后使用，租金按年结算，由乙方在每年1月的前十日交付甲方。乙方逾期交付房地产租金，每逾期15日，由甲方按年租金的3％向乙方加收违约金。逾期30日，即视为乙方不履行合同。甲方有权终止合同，造成的一切损失由乙方承担。租赁期间内新建房屋、设备、场地、围墙、道路等新建和维修费用，由乙方负责。乙方可以引用甲方的水、电资源，但引用线路费、水电表安装费由乙方自理，甲方按部队有关规定向乙方计量收取水电费。甲方对该房地产拥有所有权，乙方只有有偿使用权。在租期内，乙方自建建筑可自行处理，并负责清理场地。租赁期满后，乙方将该房地产交还甲方。乙方不得将承租的房地产转让给他人使用或与他人互换使用，未经甲方同意，乙方不得擅自改变承租用途。合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。乙方违反以上任何条款，甲方有权终止此合同。合同并对其它相关事项进行了约定。2007年5月25日，刘俊山与李秀忠签订转让协议，约定：转让方刘俊山将其于2007年1月1日与95810部队签订的军队房地产租赁合同转让给李秀忠，由李秀忠继续履行该租赁合同，合同条款不变。自本转让协议签字生效之日起，刘俊山不再享有原租赁合同中的权力，亦不再承担原租赁合同中的义务，在此之后的债权债务亦由李秀忠负责。95810部队作为发包方在转让协议上盖章。协议签订后，95810部队与李秀忠即履行该租赁合同，李秀忠使用95810部队的土地，并向95810部队交付租金等费用。2007年6月4日，李秀忠（转让方）与张静（受让方）签订《转让协议》，约定：李秀忠将从刘俊山租下坐落在导航台西侧，面积为1950平米的土地三分之一面积为648平米转让给张静；租金2007年为一万六千六百六十六元，以后每年为一万三千三百三十三元；租赁用途为办厂，期限为10年，即自2007年1月1号起至2016年12月31日止；转让方李秀忠将于刘俊山于2007年1月1日与中国人民解放军95810部队签订的“军队房地产租赁合同”转让三分之一给张静，由张静继续履行合同，合同条款不变，自本转让协议签订生效之日起，李秀忠不再享有转租给张静的三分之一的土地的原租赁合同中的权利，亦不再承担原租赁合同中的义务，在此之后的三分之一的土地债权债务由张静负责。上述《转让协议》载有李秀忠、张静签字，但未有中国人民解放军95810部队（以下简称95810部队）签章。2012年，李秀忠与张静因双方转让协议的履行发生纠纷，并引发诉讼。在该案的庭审中，张静主张其不缴纳租金是因为其承租的土地于2007年被李秀忠停电，其只好从其他单位接电并交纳电费等。张静针对其上述主张提交了载有李秀忠签字的接电费用收据一份、收款单位为“95892部队”的电费收据一组、证人书×的关于停电的证明两份等证据。李秀忠主张其与张静的转租是“私下进行的”，其向部队交纳全部土地租金后，再向转租户张静等人收取租金。张静亦认可其未向95810部队交过租金，都是将租金交给李秀忠。本院于2012年6月5日前往95810部队调查，该部队营房股股长商学明表示：李秀忠与张静签订的《转让协议》中所涉及的土地性质为军产地，95810部队系产权单位；该土地最初由95810部队出租给刘俊山，后由刘俊山转给李秀忠；刘俊山将土地转给李秀忠后，每次来对交租金的是李秀忠；95810部队不知道李秀忠将土地出租给张静，不知道李秀忠与张静有合同，也不认可此事，如李秀忠要转租必须经部队上级房管单位同意；部队没有给张静停过电，每个出租地块只有一个电源供电，只认可李秀忠一个电源供电，张静可以从李秀忠处接电，但她没有交房租，也没有从李秀忠处接电，而是另接了电源。李秀忠对上述谈话笔录内容予以认可，并主张其与张静之间的转租是私下进行，部队不同意转租，其向部队交纳所有土地的地租，然后再向转租户收取租金。张静对该份谈话笔录内容真实性予以认可，但主张其与李秀忠是一起租赁该地，如果不允许转租，李秀忠应当承担责任。后法院认为，李秀忠将其承租的土地分割后转租给张静，未经95810部队同意，现95810部队对李秀忠的转租行为亦不予认可，故李秀忠的转租行为应属无效，并判决李秀忠与张静2007年6月4日签订的《转让协议》无效。2013年11月6日，李秀忠向95810部队交纳2013年租金40000元。2014年4月15日，李秀忠向95810部队交纳2014年租金40000元。李秀忠称其自己使用的土地用于作为职工宿舍及放服装。上述事实，有双方当事人的陈述及租赁合同、转让协议、测绘图、民事判决书、照片、租金结算票据等相关证据在案佐证。本院认为：95810部队与刘俊山签订《军队房地产租赁合同》，后刘俊山与李秀忠签订转让协议，约定，刘俊山将其与95810部队签订的军队房地产租赁合同转让给李秀忠，合同的债权债务由李秀忠负责，95810部队作为发包方在转让协议上盖章表示认可。转让协议签订后，95810部队与李秀忠即履行该租赁合同，故95810部队与李秀忠系《军队房地产租赁合同》的双方主体，95810部队与李秀忠均应按照租赁合同的约定履行。根据租赁合同的约定，李秀忠不得将承租的房地产转让给他人使用或与他人互换使用，但李秀忠将承租的部分土地转租给张静使用。李秀忠称95810部队明知其转租的事实，95810部队对此提出异议，综合李秀忠、张静、95810部队相关人员在李秀忠与张静一案中的表述及收款单位为“95892部队”的电费收据等相关证据，李秀忠的意见本院难以采信。李秀忠私自转租的行为已经违反了租赁合同的约定，应承担相应的违约责任，且李秀忠在租赁土地的用途及交纳租金的时间上，也存在违约的情形。根据租赁合同的约定，95810部队有权解除合同。合同解除后，李秀忠应将承租的土地归还给95810部队，并按原租金标准支付相应的土地使用费。综上，对95810部队的诉讼请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告中国人民解放军95810部队与被告李秀忠之间的《军队房地产租赁合同》；二、被告李秀忠于判决生效后三十日内将坐落于北京市丰台区南苑机场北近距导航台西侧的土地腾退给原告中国人民解放军95810部队，并自二○一五年一月一日始按每日一百零九元五角的标准向原告中国人民解放军95810部队支付土地使用费至实际腾退之日止；三、驳回原告中国人民解放军95810部队的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百元，由被告李秀忠负担（判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 董利娟人民陪审员 郭金才人民陪审员 李 静二〇一五年一月五日书 记 员 张 萍 关注公众号“”