（2015）沈中民二终字第70号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-11-30
案件名称
上诉人孙海鹰与被上诉人沈阳诚大新生活物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第70号上诉人（原审被告）：孙海鹰，男，1970年4月29日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：沈阳诚大新生活物业服务有限公司，住所地：沈阳市于洪区。法定代表人：赵兴平，系该公司董事长。委托代理人：张荣革，男，1969年3月19日生，汉族。上诉人孙海鹰因与被上诉人沈阳诚大新生活物业服务有限公司（以下简称“诚大新生活物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第4232号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，审判员姜会军（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2014年12月30日公开开庭进行了审理，上诉人孙海鹰，被上诉人诚大新生活物业公司的委托代理人张荣革均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原告沈阳诚大新生活物业服务有限公司是具有合法经营和收费资质的物业管理企业，2011年10月18日，原告与沈阳市于洪区国奥现代城小区业主委员会签订了《国奥现代城物业服务合同》，明确约定了双方的权利义务，约定本物业内的物业管理费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元由乙方向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的0.3‰交滞纳金；高层楼房电梯运行费：按每人每月12元收取（金牌楼除外）。委托管理期限为三年，自2011年10月18日零时起至2014年10月18日零时止。2012年9月27日，沈阳市于洪区国奥现代城小区业主大会作出决议：物业公司提出将物业费自2012年10月1日起从1.0元／平方米调整到1.3元／平方米的申请，2012年8月1日起依法召开业主大会以书面形式征求业主意见，全体业主专有总户数和专有总面积投票同意已超过50%以上的法定比例，公示期完成后即于2012年10月1日起正式执行住宅1.30元／平方米的收费标准。2014年9月27日，沈阳市于洪区国奥现代城小区业主委员会与原告沈阳诚大新生活物业服务有限公司共同签订《国奥现代城物业服务合同补充说明》，约定：“原《国奥现代城物业服务合同》第六章第二十条第3条内容废弃。重新补充为：3、本物业的管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.3元由乙方向业主或物业使用人收取”。另查明，被告蔡天明系居住在由原告负责物业管理服务的小区业主，拖欠自2013年1月1日起至2014年6月30日期间的物业费2449元。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与沈阳市于洪区国奥现代城小区业主委员会签订的《国奥现代城物业服务合同》及《国奥现代城物业服务合同补充说明》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。故对于原告的请求，本院予以支持。关于被告提出因房屋漏雨等物业服务不到位的问题而拒交物业费，其提供的证据不足以证明其主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告孙海鹰于本判决发生法律效力之日起10日内向原告沈阳诚大新生活物业服务有限公司交纳其拖欠的自2013年1月1日起至2014年6月30日期间的物业费2，449元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。宣判后，上诉人孙海鹰不服一审法院判决，向本院提起上诉，理由：1、原审认定被上诉人具有合法经营和收费资质的物业管理企业，但是被上诉人并未提供相应证据证明，故原审认定事实不清；2、上诉人未与被上诉人签订物业合同，故涉案合同对上诉人不具有法律约束力；3、一审认定因房屋漏水导致我方拒绝缴纳物业费是错误的，实际上，被上诉人提供的物业服务不达标，不符合合同约定，才是上诉人拒绝缴纳物业费的理由。请求：撤销原判，发回重审或依法改判，由被上诉人承担诉讼费用。被上诉人诚大新生活物业公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院查明事实与原审法院认定事实一致。上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的《国奥现代城物业服务合同》、《国奥现代城物业服务合同补充说明》、《国奥现代城业主大会决议》、《公告》等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。虽上诉人与被上诉人之间并未直接签订物业服务合同，但因被上诉人与国奥现代城小区业主委员会签订了《国奥现代城物业服务合同》及《国奥现代城物业服务合同补充说明》，且该协议系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，故该协议应为有效协议，该协议对包括上诉人在内的小区内所有业主均具有法律约束力。现物业公司为园区所有业主提供物业服务管理，但上诉人拒绝交纳物业费，其行为已构成违约，其应承担继续交纳物业费的义务，故原审判令上诉人向被上诉人支付物业费的判决并无不当，本院对上诉人关于涉案协议对其不具有法律约束力的上诉主张不予支持。关于上诉人提出其拒绝交纳物业费的理由系被上诉人提供的物业服务不达标，不符合合同约定的上诉主张，本院认为，因上诉人就其该项主张并未提供相应证据加以证明，故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出原审认定被上诉人是具有合法经营和收费资质的物业管理企业，但被上诉人并未提供相应证据证明的上诉主张，本院认为，因在原审庭审中，被上诉人已向法庭提供了营业执照、代码证、物业服务合同等证据材料，用以证明其具有合法经营和收费资质，故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙海鹰负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一五年一月五日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。