（2014）闵民五（民）初字第2539号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2015-03-16

案件名称

上海阜颍建筑装饰工程有限公司与胡成贵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海阜颍建筑装饰工程有限公司,胡成贵

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2014）闵民五（民）初字第2539号原告上海阜颍建筑装饰工程有限公司。法定代表人马长军。委托代理人李志国，上海富勤律师事务所律师。被告胡成贵。委托代理人孔令民，安徽慎诚律师事务所律师。原告上海阜颍建筑装饰工程有限公司与被告胡成贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月13日立案受理后，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，于2014年12月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李志国，被告胡成贵及其委托代理人孔令民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告与上海B贸易有限公司签订租赁合同，被告向该公司承租上海市闵行区××路××弄××支弄××号房屋，租期为2010年9月25日至2012年9月25日，年租金为3万元（人民币，下同），先付后用，于每年度前5日支付下一年度租金。租赁合同签订后，被告向该公司支付了一年期租金。2002年1月1日，原告与案外人上海B贸易有限公司签订买卖合同，向该公司购买了上述房屋，并多次告知被告向房屋所有权人即原告支付租金。但被告一直未向原告支付租金及水电费。租赁合同到期后，被告一直未搬离房屋。现要求：1，解除原、被告之间的租赁合同；2、被告将上述房屋归还原告；3、被告支付房屋租金及使用费（自2011年9月25日起至实际归还房屋之日为止，按3万元／年计算）；4、被告支付原告水、电费（暂计2万元）。诉讼中，原告表示，由于租赁合同已于2012年9月25日到期，双方未续签合同，原告曾多次要求被告返还房屋，双方的合同关系已终结，故撤回第1项诉讼请求，并保留第4项诉讼请求。被告辩称，原、被告之间存在口头居间合同关系，被告为原告向上海B贸易有限公司购买涉案房屋提供居间服务，双方约定原告应支付被告居间报酬15万元，然被告至今未支付此笔报酬，故不同意搬离房屋。原告购买涉案房屋的时间为2012年1月1日，故原告主张租金的日期应当为2012年1月1日。由于被告直至2014年11月13日方才提起诉讼，故原告主张的2012年11月13日前的租金、水电费已超过诉讼时效。现不同意原告的请求。经审理查明，2012年9月25日，被告胡成贵作为承租方（合同乙方），案外人上海B贸易有限公司作为出租方（合同甲方），双方签订《房屋租赁合同》1份，约定，甲方将位于上海市闵行区××路××弄××支弄××号门面房一间出租给乙方，乙方承租此房用于开设饭店；租期为两年，自2010年9月25日至2012年9月25日；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期完好交还；房屋租金为每年3万元，清洁费50元／月，每一年付一次3万元租金，先付后用，每年度前5日支付；在租期内，乙方使用的水电费按抄表费每月支付。合同对违约责任等作了约定。合同签订后，被告承租上述房屋用于经营餐饮，并向上海B贸易有限公司支付了一年租金3万元。2012年1月1日，经被告胡成贵介绍，原告作为乙方（买受方），上海B贸易有限公司作为甲方（出售方），双方签订《房屋买卖协议》，约定，甲方将位于上海市闵行区××镇××村××生产队（××路××弄××支弄××号、××号、××号）砖瓦结构的三栋房屋3440平方米出售给乙方（其中钢结构部分不包括在出售面积范围内），总价款520万元；甲方应及时将房屋产权已转移给乙方的情况书面通知房屋各租赁户，并自2012年1月1日起向乙方缴纳房租。合同对付款期限、违约责任等作了约定。被告未向原告支付房屋租金、水电费。租赁合同于2012年9月25日到期后，原、被告未续签租赁合同，被告仍使用涉案房屋，但未向原告支付使用费。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示，涉案房屋目前尚未办理产权登记，也不知道何时能办出产证。被告表示，涉案房屋所在的土地系许浦村的集体土地，无法办理产权证。另查，2014年10月20日，原告向本院递交本案诉讼材料，本院委托闵行区诉讼调解对接服务中心对双方进行调解，然调解未果，本院遂于2014年11月13日受理本案。上述事实，由原告提供的被告与上海B贸易有限公司签订的租赁协议、原告与上海B贸易有限公司签订的房屋买卖协议、上海B贸易有限公司出具的情况说明等，以及原、被告陈述所证实。本院认为，原告从案外人上海B贸易有限公司处购买了涉案建筑，对涉案建筑具有处分等权利。然由于涉案的建筑没有产权登记，原告也未能提供涉案建筑的相关规划许可，不能认定涉案房屋为合法建筑。在上海B贸易有限公司与被告签订的租赁合同期间，原告受让该建筑物，原告成为租赁合同的出租方主体，然因建筑物系不合法建筑，故双方的租赁合同系无效合同。况且，双方约定的租赁期限早已届满，被告继续占有使用上述建筑物，缺乏法律依据和合同依据，现原告要求被告搬离房屋，本院予以支持。被告实际使用上述建筑，应当支付使用费。关于使用费的标准，可参照被告与上海B贸易有限公司签订的协议约定的金额计算，即3万元／年。由于案外人上海B贸易有限公司2012年1月起将涉案建筑移交给原告，原告在提起本案诉讼前，无证据证明原告曾向被告主张使用费，故被告提出的诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。原告向本院递交诉状等诉讼材料前两年的使用费，本院予以支付，但自2012年10月20日前的使用费，因已超过诉讼时效，本院不予支持。本案审理期间，原告表示保留向被告主张水电费的诉讼请求，系原告处分自己的诉讼权利，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告上海阜颍建筑装饰工程有限公司与被告胡成贵之间就上海市闵行区××路××弄××支弄××号房屋而建立的房屋租赁合同关系无效；二、被告胡成贵于本判决生效之日起三十日内搬离上海市闵行区××路××弄××支弄××号房屋，将上述房屋返还原告；三、被告胡成贵于本判决生效之日起三十日内支付原告上海阜颍建筑装饰工程有限公司自2012年10月20日起至实际搬离房屋之日为止，按人民币3万元／年计算的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2，500元，减半收取计1，250元，由原告上海阜颍建筑装饰工程有限公司负担562.50元，被告胡成贵负担687.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　邹巧弟二〇一五年一月五日书记员　　罗香琴附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情况之一的，合同无效：······（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。来自：