（2015）鄂洪山和民商初字第00004号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2015-05-25

案件名称

彭仲与周焰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市洪山区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

彭仲,周焰

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零四条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

湖北省武汉市洪山区人民法院民事判决书（2015）鄂洪山和民商初字第00004号原告：彭仲，无固定职业。委托代理人：梅翔，湖北宽善律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：周焰，华中电力集团员工。原告彭仲诉被告周焰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈钢独任审判，于2014年5月23日公开开庭进行了审理。原告彭仲的委托代理人梅翔、被告周焰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭仲诉称：2014年3月，经武汉乔德利房地产咨询有限公司居间介绍，原、被告签订了房屋租赁合同及附加条款，双方约定：被告将坐落于武汉市徐东大道301号团结小区（三期）商住楼3单元401室房屋连同室内家具一并租赁给原告，租期两年，月租金20，500元；违约金为半年租金。合同生效后，原告按合同约定向被告支付了定金5，000元，但被告未履行交房义务。在双方协商过程中，被告明确告知原告不再继续履行合同义务，并将房屋租给他人。原告认为被告的行为构成违约，故提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告返还双倍定金1万元；二、被告向原告支付违约金123，000元；三、被告向原告支付滞纳金2，000元；四、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告向原告返还定金5，000元。原告彭仲为支持其诉讼主张，依法向本院提交下列证据：证据一、房屋租赁合同及附加条款各一份，拟证明：原、被告之间的房屋租赁合同关系。证据二、收据一份，拟证明：原告已向被告支付5，000元定金。证据三、录音资料及照片二份、拟证明：被告没有履行交付房屋的义务，且被告将房屋租赁给他人，构成根本违约。证据四、证明一份，拟证明：原、被告在武汉乔德利房地产资讯有限公司办公地点签订房屋租赁合同，按合同约定，双方之间的纠纷由武汉市洪山区人民法院管辖。被告周焰辩称：一、按照合同约定，原告应于签订合同时支付三个月租金和2万元押金，最迟应于2014年3月10前支付以上款项，但原告并未支付，没有租赁房屋的诚意；二、签订租赁合同之前，对方是以一家公司的名义与被告进行协商的，但签订合同却以原告个人的名义，与常理不符；三、原告违反合同约定，被告有权终止合同并将房屋租赁给他人；四、因原告的违约行为，致被告高价购买家具，给被告造成一定的经济损失，原告有虚假诉讼、恶意诉讼之嫌。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告周焰为支持其抗辩主张，依法向本院提交下列证据：证据一、通话记录一份，拟证明：房屋租赁合同签订的时间为2014年3月3日。证据二、催收函一份，拟证明：房屋具备交付条件，被告于2014年3月10日催促原告接受房屋。经庭审质证，被告对原告提交证据一的真实性无异议，但认为合同上的时间与实际签订时间不符，房屋租赁合同签订的时间应是2014年3月3日；对证据二无异议；对证据三的真实性认为无法确认；对证据四的真实性有异议。原告对被告提交的证据均有异议，认为证据均系复印件，其中证据一只有通话记录，没有通话内容，证据二是当事人的自我陈述，并没有证据证明原告收到，与本案无关。对双方提交的证据，本院认为，原告提交证据中，证据一、二，因被告无异议，故本院予以采信；证据三，结合庭审查明的情况，该证据可以证明被告已将房屋租赁给他人，故本院予以采信；证据四，仅涉及案件的管辖问题，与案件事实无关，本院不予采信。被告提交证据一，缺乏其他证据佐证，不能达到被告的证明目的，本院不予采信；证据二，因系复印件，且被告不能证明其已向中介公司（武汉乔德利房地产咨询有限公司）送达了该催收函，故对该证据，本院不予采信。经审理查明：2014年3月3日，经武汉乔德利房地产咨询有限公司居间介绍，原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定：被告将坐落于武汉市徐东大道301号团结小区（三期）商住楼3单元401室房屋租赁给原告，租赁期间自2014年3月31日至2016年3月30日，每月租金20，500元；违约金的数额为半年租金。同日，双方另行签订了附加条款，约定：被告七日内应让现租户搬走，原告同意租金为20，500元，包括一个月的物业管理费、网费、水费，包括“办公家具”；原告应于当日向被告支付定金5，000元；如被告在7日内未将房屋交付给原告，应向原告支付滞纳金2，000元；其余款项，原告在被告交付钥匙当天一次性支付。武汉乔德利房地产咨询有限公司作为中介方及见证人在以上房屋租赁合同与附加条款上盖章。原告于合同签订当日向被告支付定金5，000元。合同签订后，双方在交付房屋过程中发生争议，经双方协商未果。被告怀疑原告租赁房屋并非用于开设公司，而是骗取被告滞纳金，并怀疑原告从事不法活动。原告则认为在双方协商过程中，被告将房屋租赁给他人，构成根本违约。故原告诉至本院，要求判如所请。另查明，被告于2014年3月16日将以上房屋租赁给他人。本院认为，本案是因房屋交付引发的房屋租赁合同纠纷，焦点问题是被告在履行房屋租赁合同过程中是否存在违约行为。本案中，原、被告双方在签订的房屋租赁合同与附加条款中约定了房屋的坐落、租赁期限、租金数额及支付方式、违约责任等内容，是双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律及行政法规的强制性规定，该房屋租赁合同与附加条款均合法有效，对双方当事均有约束力。原告依约向被告支付了5，000元定金，被告应在7日内向原告交付房屋。诉讼过程中，被告认为其已通过中介公司通知原告领取房屋钥匙，但在双方随后的协商过程中，被告因怀疑原告租赁房屋的真实性与合法用途，并未向原告交付房屋钥匙，且将房屋租赁给他人。由此可见，被告怀疑原告租赁房屋的真实性与合法用途是造成其未履行房屋交付义务的主要原因。因被告并未提交证据证明原告租赁房屋并非用于开设公司，或从事不法活动，被告未按双方约定的期限交付房屋应构成违约。故，对原告提出的要求被告返还定金5，000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告按照附加条款支付滞纳金2，000元，并按合同约定支付违约金12，300元。本院认为，原、被告虽然在合同中约定违约金的数额为半年的租金即12，300元，并在附加条款中约定，被告未按期交付房屋应向支付滞纳金2，000元，但综合原告的实际损失、合同的履行情况以及被告的过错程度等因素，双方约定的违约金数额明显过高，应予以适当调整。根据公平原则，本院依法将被告应支付违约金的数额调整为36，900万元。被告辩称，按照合同约定，原告应于签订合同时支付三个月租金和2万元押金，但原告并未支付，原告违约在先，被告可依据合同终止房屋租赁合同并将房屋租赁他人。本院认为，根据双方附加条款，原告在支付定金5，000元后，剩余款项是在被告交付房屋，即被告向原告交付房屋钥匙时另行一次性支付。因被告未向原告交付房屋，故被告的上述抗辩意见，无事实和合同依据，本院不予支持。另，被告辩称，原告的行为致其遭受损失，因被告并未就此举证，该抗辩意见，缺乏事实依据，本院亦不予采纳。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：1、被告周焰于本判决生效之日起十五日内向原告彭仲返还定金5，000元；2、被告周焰于本判决生效之日起十五日内向原告彭仲支付违约金36，900元；3、驳回原告彭仲的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取1，500元，由被告周焰负担600元，原告彭仲自行负担900元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　陈　钢二〇一五年一月五日书　记　员　吴兆麟关注微信公众号“”