（2014）金婺民初字第2972号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-01-21
案件名称
韩业凤与金华中鼎置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
金华市婺城区人民法院
所属地区
金华市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩业凤,金华中鼎置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2014）金婺民初字第2972号原告：韩业凤。委托代理人：洪紫东。被告：金华中鼎置业有限公司。法定代表人：邵小意。委托代理人：周力。原告韩业凤为与被告金华中鼎置业有限公司（以下简称中鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，于2014年9月28日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员刘敬礼独任审判。被告中鼎公司在答辩期内提出管辖权异议，本院依法裁定驳回。本案于2014年11月20日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人洪紫东，被告中鼎公司的委托代理人周力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩业凤起诉称：原告与被告于2013年4月23日签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定，原告购买被告开发的西城悦居第1幢4单元401室房屋一套以及辅房，总计房款428112元；被告应当在2014年6月30日前将符合取得工程竣工验收备案证明以及通过规划、消防、环保验收、通水、通电、通气等具备房屋正常使用基本条件的房屋交付给原告。合同第十条还约定，出卖人逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同，也可以按已付购房款的日万分之四主张逾期交房违约金。合同签订后，原告按约付清了购房款，但被告却未能按期交付房屋。在2014年6月，被告向原告寄交了挂号信通知交房，但被告根本没有达到交房条件。现原告诉至本院，要求依法判令：1.被告立即向原告支付逾期交房的违约金11987元（从14年7月1日暂计算至14年9月8日，70日×428112元×0.4‰），之后的违约金按日万分之四计算至达到交房条件并通知交房之日止；2.由被告承担本案的诉讼费。被告中鼎公司答辩称：被告的违约责任要结合两次的交房时间和原告收房时间；双方均有违约行为，应当各自承担相应的责任。1.对于本案中被告交付符合合同约定条件的房屋时间应当为2014年9月4日。2.本案中，原、被告双方均有违反合同约定的情况，根据《合同法》第一百二十条之规定，应当各自承担各自的违约责任。3.被告的违约责任：被告逾期交房，应当承担相应的违约责任。但在计算逾期时间时，应当扣减由于原告违约而自动顺延的期间。综上，原告诉请不合理，请求依法裁判。在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：对原告提交的证据：1.商品房买卖合同复印件1份，证明双方合同约定的相关内容；2.购房发票复印件1份，证明原告已按时支付购房款的事实；3.入住通知书复印件1份，证明被告不具备交房手续，恶意通知交房。被告提出质证意见：对证据1、2、3：真实性无异议，也同时证明双方的违约行为。对证据1，本院确认其证明力。对证据2，本院认为该证据能够证明待证事实，对其证明力予以确认。对证据3，本院认为，在2014年6月30日并不具备交付条件。对被告提交的证据：1.被告营业执照复印件1份，证明被告的主体资格情况；2.竣工验收备案证明等文件复印件1份，证明本案所涉房屋于2014年9月4日已经符合交付条件；3.整付零寄交寄清单及国内挂号信函收据复印件1组，证明被告以挂号信方式通知买房人分别于2014年6月30日和2014年9月4日交房；4.西城悦居通信项目施工合同、通信介入协议、竣工技术资料各1份（均为复印件），证明我方宽带通信入户的工程已经在2014年5月份通过竣工验收的事实；5.个人担保借款合同复印件1份，证明原告逾期办理贷款的事实。原告提出质证意见：对证据1：无异议。本院确认其证明力。对证据2：真实性无异议，不符合合同约定的交付条件，违反了6月30日交房的条件。没有达到通水、通电、绿化等合同约定的交房条件。至今我们无法正常使用宽带等。本院认为，该组证据能够证明“西城悦居”商品房于2014年9月4日已经符合交付条件，对其证明力予以确认。对证据3：真实性、关联性有异议，只能证明被告邮寄过，并不能证明我方收到过。本院认为原告的异议不成立，对该组证据的证明力予以确认。对证据4：真实性、关联性均有异议，竣工技术资料不能证明已经具备了通信的目的，无法证明任何事实。到目前为止宽带和通讯网络未接通，不能达到待证目的。本院认为，该份证据可证明宽带通信已经完成施工，对该证据的证明力部分予以确认。对证据5：关联性有异议，不能证明原告有违约的行为，合同约定的贷款时间并不是签订的时间，而是申请时间。本院认为签订借款合同属于办理贷款手续的一部分，该证据仅仅能证明原告与银行签订借款合同的时间，尚未能证明原告前往银行或相关机构办理贷款手续的时间，仅予确认该证据的部分证明力。根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：2013年4月23日，原告韩业凤与被告中鼎公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：由被告将其开发的西城悦居第1幢4单元401号房、1-8号附房出售给原告，价款合计428112元。买受人应于2013年4月23日前支付129112元，于2013年5月10日前办理银行贷款手续（贷款金额299000元）。出卖人（被告）应当在2014年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人（原告）使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路、弱电等，具备商品房正常使用的基本条件。交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后的7天内。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，自最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之四的违约金。买受人延期付款或未按时付清相关款项（包括代收代付费、差价等），交付期限自动顺延，由此引起的后果由买受人承担。在交接方面，双方约定进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。合同签订后，原告支付了首付款，并于2013年5月22日办理银行购房贷款手续。后银行将原告所贷房款支付给被告。被告于2014年6月23日向原告等购房者发出交房通知。原告收到通知后，于2014年6月30日办理了收房交接手续。另查明：西城悦居小区含1#—6#楼，于2014年8月30日经设计单位、施工单位、监理单位、建设单位、勘察单位共同验收合格，于2014年9月4日经金华市住房和城乡建设局竣工验收备案。2013年7月14日，西城悦居通过环保验收，2014年7月15日通过消防验收，2014年8月15日通过规划验收。2014年6月11日，西城悦居的用水通过卫生部门验收。现小区已通水、通电，电话及有线电视管线已预埋到户。本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的规定，应属合法有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。第一，关于双方争议的原告是否按约办理贷款手续，被告以未按期办妥贷款主张扣减相应期间计算违约金的抗辩是否成立的问题。本案合同对于原告逾期办理贷款手续及被告逾期交房的违约责任分别进行了约定，且根据合同约定，如买受人按期支付首付款等相关款项，并在约定的期限内办理贷款手续即应视为完成了付款义务，买受人未在约定的期限内办理贷款手续的应视为违约，出卖人可依据合同主张违约责任，现因被告中鼎公司并未提起反诉，故对于原告是否应当承担逾期办理贷款手续违约责任的问题，本院不予审理。根据合同中有关“买受人逾期交房违约责任”的约定，其中“买受人延期付款或未按时付清……交付期限自动顺延”的内容，据其文字表述及所处合同语境应理解为在约定的交付期限前，如买受人仍未付清款项的，交付期限可自动顺延，虽该款内容与“交付期限及条件”中“交房期限届满……交付期限顺延……”的内容存在重复之处，但如依据中鼎公司的理解，则买受人在逾期办理贷款或未按期付款的情形下，既需承担迟延期间的违约金又需扣减自动顺延的期间，该理解有悖合同的公平原则，故对被告主张计算违约金应扣减自动顺延期间的答辩意见，不予支持。第二，对于被告交房的迟延履行期间及相应的违约金应如何计算的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的有关规定，建筑物经竣工验收合格，方可交付使用，未经竣工验收的，不得交付使用。国务院《城市房地产开发经营管理条例》也规定了房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用。原告在6月底办理交房手续，此时西城悦居小区并未竣工验收合格，建筑物尚处于法律、法规规定不得使用的状态；虽双方在合同中对于其他商品房交付条件进行了明确约定，但原告在部分使用条件尚不具备的情形下自愿接受商品房现状，应属对自身权利的处分行为；故原告诉请的逾期交房违约金计算至商品房通过竣工验收之日即2014年8月30日为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条等规定，判决如下：一、被告金华中鼎置业有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告韩业凤逾期交房违约金10446元（自2014年7月1日起每日按房款428112元的万分之四计算至2014年8月30日止）。二、驳回原告韩业凤的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（减半收取，原告已预交），由被告金华中鼎置业有限公司负担（于履行时加付此款给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分诉讼标的额预交案件受理费，可汇至金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，账号：19×××90-106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处。上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘敬礼二〇一五年一月五日代书 记员 蔡甪月 来源：百度“”