（2014）东民初字第7458号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-08-12
案件名称
贺福军与李小玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
鄂尔多斯市东胜区人民法院
所属地区
鄂尔多斯市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款
全文
内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第7458号原告贺福军，男，汉族，1973年2月5日出生，个体。委托代理人乔娜，鄂尔多斯市永晟律师事务所律师。被告李小玲，女，汉族，1969年1月21日出生，个体。委托代理人郝龙，男，汉族，1973年1月21日出生，无业。原告贺福军诉被告李小玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员陈海燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年7月28日，原、被告签订了《协议书》一份，原告购买被告登记所有的位于康巴什新区康雅居小区房屋一套，房屋面积为178平方米，单价为6180元／平方米，房价共计1100040元。原告于协议签订时向被告支付了551200元购房款。协议书还约定，该房于2012年12月31日前交工，在该房交工前被告负责将产权转移到原告名下，原告不承担产权转移的任何费用，费用全部由被告承担；若因该房的产权或被告与开发商的其他任何原因造成原告不能按该协议房价购买或不能拥有产权以及不能按时使用该房等其他原告的权益受到损失，由被告负责并承担，同时原告可以退房，并且被告应退还原告支付的551200元，并按3%的月利息支付原告。2012年12月31日，原告购买的房屋未能交付使用，至今该房屋还未动工建设，原告多次要求与被告解除协议，返还原告支付的551200元并承担3%的月利息的违约责任，被告以各种理由拒绝给付。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决一、被告返还原告给付的人民币551200元的购房款；二、被告承担551200元本金从2012年12月31日起至2014年9月30日止月利息3%的违约金347256元；三、被告承担551200元本金从2014年9月30日起至实际给付之日止中国人民银行同期同类贷款利率四倍的利息；四、由被告承担本案的诉讼费和保全费。庭审中原告增加一项诉讼请求，作为第一项诉讼请求，请求依法解除原、被告签订的协议书。原告针对其诉讼请求，向法庭提供如下证据：1、《协议书》一份，证明一、被告购买原告所有的位于康巴什新区康雅居小区房屋一套，协议中说明房屋于2012年12月31日前交工，房屋面积为178平方米，单价为6180元／平方米，共计110.4万元；二、该房交工前被告应负责将房屋的产权转移到原告名下，原告不承担产权转移的任何费用，费用由被告承担；三、2011年7月28日《协议书》签订时向被告支付了551200元的购房款；四、《协议书》约定了违约金的支付方式，房屋正常使用时间是2012年12月31日。2、收据一张、杭锦旗联社市场分社银行明细账查询打印单一张，证明原告按照合同给付被告551200元购房款，被告已经收到该笔房款。被告答辩，不同意原告的诉讼请求。关于原告增加诉讼请求，不要求新的举证期限。不同意解除合同。不同意返还购房款。原告关于利息的请求高于法律规定，原、被告的约定是无效的。违约金应当以补偿性为主，惩罚性为辅。《协议书》约定交工未约定交房，对其他部分认可。针对其答辩，被告未提供证据。庭审质证中，被告对原告提供的证据1的真实性认可，对证明问题中前三个证明问题认可，对第四个证据问题不认可，不能证明交房时间为2012年12月31日，交房时间是由开发商决定。对证据2的真实性和证明问题认可。本院审查认为，原告提供的证据1，被告对真实性认可，本院对真实性予以确认。被告对证明问题中前三个证明问题认可，本院予以确认。证明问题中不能证明房屋正常使用时间是2012年12月31日，对此证明问题不予认定。对第四个证明问题中约定了违约金的支付方式予以认定。原告提供的证据2，被告认可，本院予以确认。经审理查明，原、被告于2011年7月28日签订《协议书》，原告购买被告登记购买的位于康巴什新区康雅居小区4号楼东（一）单元901室楼房一套（面积178平方米）。《协议书》约定一、该房于2012年12月31日前交工。二、在该房交工前由被告负责将产权转移到原告名下，原告不承担任何费用，由被告负责承担。三、签订协议时，原告付给被告551200元房款。四、被告保证该房的购买符合相关规定并真实有效，若因该房的产权或被告与开发商的其他任何原因造成原告不能按本合同房价购买或不能拥有产权以及不能按时使用该房等其他使原告的权益受到损失，由被告负责并承担，同时原告可以退房，被告退还原告支付的551200元房款，并按3%的月利息支付原告。另查明，原告于当日支付被告551200元购房款。诉争房屋至今未交工、未向原告交付房屋、未将房屋产权转移到原告名下。本院认为，原、被告于2011年7月28日签订《协议书》，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律强制性规定，符合生效要件，协议合法有效，对原、被告具有约束力。原告按照协议约定履行了给付房款的义务，但该房屋至今未交工，被告却至今没有履行交付房屋的义务。现原告请求解除协议书，解除包括约定解除和法定解除。该《协议书》第四条约定“被告保证该房的购买符合相关规定并真实有效，若因该房的产权或被告与开发商的其他任何原因造成原告不能按本合同房价购买或不能拥有产权以及不能按时使用该房等其他原告的权益受到损失，由被告负责并承担，同时原告可以退房，……”，即原、被告在《协议书》中约定了解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告至今不能使用该房，构成原、被告约定的解除条件，原告可以退房。且本案由于被告延迟交付房屋致使原告不能实现合同目的，也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除的规定，故对第一项诉讼请求予以支持。原告请求被告返还已给付的551200元的购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告应当返还原告551200元的购房款，对此项诉讼请求予以支持。原告请求被告按月利率3%支付违约金，被告认为违约金请求过高，要求法院调整。被告至今未交付房屋的行为构成违约，应当给付违约金，但原告的请求过分高于造成的损失，本院按月利率中国人民银行同期同类贷款利率支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、九十六条、九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告贺福军与被告李小玲于2011年7月28日签订的《协议书》；二、被告李小玲于本判决书生效之日起十日内返还原告贺福军购房款551200元；三、被告李小玲于本判决书生效之日起十日内给付原告贺福军违约金（551200元×时间（2013年1月1日起至实际给付之日止）×月利率（中国人民银行同期同类贷款利率）］。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6392元，由被告李小玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。代理审判员 陈海燕二〇一五年一月五日书 记 员 查苏娜 关注微信公众号“”