（2014）资民二初字第6号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-03-23
案件名称
舒新波与益阳市洪杰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
益阳市资阳区人民法院
所属地区
益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
舒新波,益阳市洪杰房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百一十二条，第二百一十六条
全文
湖南省益阳市资阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）资民二初字第6号原告舒新波，男。委托代理人石介仁，湖南求剑律师事务所律师；代理权限为特别授权。委托代理人郭晓矛，湖南求剑律师事务所律师；代理权限为一般代理。被告益阳市洪杰房地产开发有限公司。住所地：益阳市朝阳开发区姚家湾村维克建材市场。组织机构代码证代码：76329102-9。法定代表人黄洪，该公司董事长。委托代理人夏焰明，益阳市洪杰房地产开发有限公司职员；代理权限为特别授权。委托代理人熊亮，益阳市洪杰房地产开发有限公司职员；代理权限为一般代理。原告舒新波与被告益阳市洪杰房地产开发有限公司（以下简称洪杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员罗红霞担任审判长、人民陪审员杨德芳、曹学军参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告舒新波及其委托代理人石介仁、郭晓矛、被告洪杰公司的委托代理人夏焰明、熊亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒新波诉称：2011年3月30日，原告以益阳市资阳区给力健身俱乐部的名义与被告签订《房屋租赁合同》，被告将座落于益阳市资阳区桥北沿江风光带原福兴大市场三楼面积为2140平方米的房屋租赁给原告经营使用，约定租期从2011年5月1日起至2021年5月1日止。合同另约定，被告应对现有第三层进行屋顶维修止漏及至三楼通道打通等房屋改造后才能交付使用，被告在租赁期内必须对房屋渗漏问题进行处理，确保不出现漏水现象。合同签订后，原告缴纳了2011年5月1日至11月1日半年的租金89880元。开业后，承租房屋出现严重漏水现象，原告及时通知被告，但被告一直没有维修好。因房屋渗漏及三楼通道未打通等问题，原告被迫暂停支付2011年11月1日至2012年5月1日半年的租金。后被告向资阳法院提起诉讼，要求原告支付租金并终止合同。2012年7月16日，资阳法院对被告提起的诉讼作出判决，认定被告未履行好屋顶维修止漏义务，被告构成违约，驳回了被告要求终止合同的诉讼请求。但判决后，被告一直没有采取任何维修止漏措施，造成原告营业困难。2012年11月17日，给力健身俱乐部被迫停业。2013年1月15日，根据被告的申请，资阳法院查封了原告的承租房屋及设备，给力健身俱乐部丧失了营业的全部条件，已无法营业。因被告交付的租赁物存在瑕疵，且被告不履行维修止漏义务，致使租赁合同无法继续履行，给原告造成了巨大的经济损失，故诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，由被告赔偿原告室内装饰损失、健身器材与设备设施和会员退卡费等经济损失共计1032163.47元，并由被告承担案件诉讼费用。被告洪杰公司辩称：鉴于原告已无实际履行合同的能力及意愿，被告同意解除租赁合同。原告仅支付2011年5月1日至11月1日半年的租金89880元，根据合同约定，原告应向被告支付拖欠的房屋租金434420元（截止2014年3月1日）、违约金151769及被告垫付的水电费近万元。原告所诉事实不实，被告已依合同约定打通了相关通道，并及时履行了房屋维修止漏的义务，原告承租的房屋已无渗漏现象。原告所诉损失是其经营过程中的自身原因造成的，与被告没有任何联系，被告不应承担任何责任。请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。为支持其主张，原告舒新波在举证期限内向本院提交了以下证据：1、原告舒新波身份证复印件、益阳市资阳区给力健身俱乐部营业执照复印件和被告益阳市洪杰房地产开发有限公司营业执照、组织机构代码证复印件，欲证明原、被告主体资格证明；2、益阳市资阳区给力健身俱乐部与益阳市洪杰房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同及益阳市洪杰房地产开发有限公司于2011年3月30日出具的收据（金额89880元），欲证明房屋租赁合同已经成立和双方的权利义务关系明确及原告舒新波已按约交纳了2011年5月1日至11月1日半年的租金89880元的情况；3、资阳区汽车路办事处贺家桥社区出具的《关于彭总与福兴楼住户就房屋面漏水的纠纷调解说明》，欲证明出租房在2011年5月就引发了纠纷；4、益阳市资阳区给力健身俱乐部发给洪杰公司的通知，欲证明舒新波曾在筹备开业期间向洪杰公司提出过屋顶止漏的要求；5、照片，欲证明承租房在2012年3月23日前漏水的情况；6、益阳市资阳区人民法院（2012）资民二初字第417号民事判决书，欲证明至2012年7月16日止，因被告房屋漏水给承租方造成损失的情况；7、光盘一盒，欲证明2012年7月16日（益阳市资阳区人民法院判决之日）至12月15日期间，承租房继续漏水，且通道仍没有打通的情况；8、益阳市资阳区人民法院（2012）资民二初字第417-1号民事裁定书、（2012）资执字第142-1号执行裁定书、2012年8月13日洪杰公司执行申请书、2013年1月15日查封笔录、查封清单、查封封条，欲证明洪杰公司申请法院执行的情况以及给力健身俱乐部因被查封导致无法经营的情况；9、原告的委托代理人石介仁对彭玲、张欢、严小蓉的调查笔录，欲证明因承租房漏水，影响给力健身俱乐部经营的情况；10、益阳市资阳价格认证中心出具的价格鉴定结论书，欲证明给力健身俱乐部租赁房屋室内装饰价格损失、健身器材与设备设施价格和会员退费损失等共计1032163.47元的情况；11、缴款书、收据三张，欲证明原告支付物价鉴证费7000元、诉讼费3500元及押金50000元的情况。以上证据经质证，被告对证据1、2、11无异议。对证据3、4、5、6、8的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，不能达到原告的证明目的，证据3只能证明2011年5月之前漏水的现象。证据4只能证明原告在开业前就房屋漏水提出过要求，不能证明被告没有履行止漏义务。证据5照片没有标注时间。证据6法院判决书仅对开业前的漏水情况进行了说明。证据8法院查封原告的财产是因为原告未按时履行人民法院的判决，与被告没有关系。对证据7有异议，认为该视频来源不合法。对证据9有异议，认为被调查人的身份不明确，没有其他证据进行佐证，不能达到原告的证明目的。对证据10有异议，认为该鉴定结论（2013年12月10日出具）是在法院查封（2013年1月15日）后作出的，属于违法取证，不能作为证据使用。为支持其主张，被告洪杰公司在举证期限内向本院提交了以下证据：1、舒新波出具的欠条一张，欲证明原告舒新波仍欠被告押金40000元的事实；2、欠缴水电费明细，欲证明原告没有经营能力；3、房屋维修收据及配件明细，欲证明被告履行了维修止漏的义务。以上证据经质证，原告对证据1的真实性无异议，但认为与本案无关，且不能证明原告的经营状况和经济实力。对证据2有异议，认为水电费明细与本案无关，且不能证明原告经营不善的事实。对证据3有异议，认为形式不合法，证人未出庭作证，且与本案无关。本院经对证据材料进行审查，并结合质证意见，认证如下：原告提交的证据1、2、11，被告均无异议，以上证据具备证据的客观性、合法性与关联性，对其证明效力本院予以确认。原告提交的证据3、6、8、10，本院审查认为，以上证据均系有关单位、部门出具的证明、价格鉴定结论书及本院作出的裁判文书，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。原告提交的证据4、5，本院认为，以上证据虽系原告自己出具，但能与证据3、6相互印证，对其证明效力本院予以确认。原告提交的证据7、9，本院认为，以上证据形式不合法，且证人未出庭作证，对其证明效力本院不予确认。被告提交的证据1，本院认为，该证据与原告提交的证据11中2011年3月30日收据一致，能够证明本案有关事实，对其证明效力本院予以确认。被告提交的证据2，本院认为，该证据与本案缺乏关联性，对其证明效力本院不予确认。被告提交的证据3，本院认为，该证据形式不合法，证人未出庭作证，对其证明效力本院亦不予确认。经审理查明：原告舒新波系字号为“益阳市资阳区给力健身俱乐部”的经营者，该个体工商户的组成形式为个人经营，经营场所在益阳市资阳区福兴市场三楼。被告洪杰公司系公商部门登记的有限责任公司。2011年3月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，被告将其所有的座落于益阳市资阳区桥北沿江风光带原福兴大市场三楼房屋租赁给原告使用，面积为2140平方米。合同约定：租赁期限从2011年5月1日起至2021年5月1日止，共10年。租金按半年度缴纳，原告在签订合同时一次性交清半年度租金。第一、二年度租金为每月每平方米7元，半年度租金为89880元，第一、二年度全年租金均为179760元，从第三年度开始至第十年，房屋租金在上一年度租金基础上递增10%，依次类推。合同就合同期内的房屋改造、维修另作出约定，1、鉴于房屋现状，被告对现有第三层房屋进行如下改造后交原告使用：屋顶维修止漏、水电安装入户，此项工程保证在四月底完成。负责将东边中间楼梯间至三楼通道在四月下旬打通，保证原告在租赁期内正常通行，以上改造项目所产生的费用由被告负责。2、在租赁期内，被告对房屋渗漏问题进行认真处理，确保原告在租赁期内不出现漏水现象，如中途发现渗漏，被告应立即处理。双方就违约责任明确约定：原告如不按约支付租金，按日万分之八向被告支付赔偿金。合同签订后，原告缴纳了2011年5月1日至11月1日的租金89880元。2011年5月，因承租房屋顶止漏问题未解决好，原告以书面形式向被告反映，资阳区汽车路办事处贺家桥社区组织双方进行了调解，被告承诺采取维修止漏措施。2011年6月底，原告经营的益阳市资阳区给力健身俱乐部开业。开业以来，房屋仍有漏水现象，被告曾派人维修，但未维修好，被告未解决好租赁房屋的渗漏问题，原告以此事由拒付2011年11月1日以后的租金。2012年3月1日，被告洪杰公司向本院提起诉讼，要求终止合同，返还房屋，支付2011年11月1日以后的租金。同年7月16日，本院作出（2012）资民二初字第417号民事判决。判决生效后，被告洪杰公司于2012年8月13日申请强制执行。2013年1月6日，本院作出（2012）资执字第142-1号执行裁定，冻结、划拨被执行人舒新波银行存款145310元或查封、扣押其同额财产。2013年1月15日，本院对益阳市资阳区给力健身俱乐部在其经营场地内的健身器材进行查封，并交由被告洪杰公司进行保管。2013年3月5日，湖南求剑律师事务所委托益阳市资阳价格认证中心对益阳市资阳区给力健身俱乐部室内装饰（水电安装）、健身器材设备设施、会员退费损失进行价格鉴定。同年12月10日，益阳市资阳价格认证中心作出资价认鉴（2013）149号价格鉴定结论书，鉴定结论为：室内装饰价格517599.28元，水电安装价格164899.35元，合计682498.63元。扣除合同期内营业期间（2011年5月1日-2012年11月16日，共565天）应分摊的装饰安装价格137341.16元，合同期内停业期间（2012年11月17日-2021年5月1日）应分摊的装饰安装价格为545157.47元。原告支付鉴定费7000元。对该鉴定结论，被告提出异议，但不申请重新鉴定。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力，原、被告均应按合同约定全面履行自己的义务，原告要求解除合同，被告亦同意解除，该意见不违反法律规定，亦未损害他人合法权益，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。在合同中，双方明确约定，鉴于房屋现状，被告应对现有第三层房屋进行屋顶维修止漏改造后交原告使用，在租赁期内，被告需对房屋渗漏问题及时进行处理，确保房屋在租赁期内不出现漏水现象。但在合同履行过程中，当承租房出现漏水现象时，被告虽对房屋进行了维修，但仍然没有止漏，其履行行为不符合合同约定，对原告承租该房屋经营健身房的合同目的造成了重大影响，被告应就其违约行为给原告造成的损失承担违约责任。益阳市资阳价格认证中心作出的价格鉴定结论书，被告虽提出异议，但未申请重新鉴定，本院对该鉴定结论书中关于益阳市资阳区给力健身俱乐部租赁房屋室内装饰价格的内容予以认定。因原告提供其停业与被告没有履行止漏义务存在因果关系的证据，本院对价格鉴定结论书中关于原告营业期间应计算至原告自行停业的时间即2012年11月16日止不予认定，营业期间应依法计算至因被告的违约行为致原告将房屋交还被告之日止。房屋交还之日应确定为2013年1月15日即本院执行（2012）资民二初字第417号案件查封健身房及健身器材之日，自此原告丧失了经营健身房的所有客观条件。虽然查封是因原告拖欠被告租金，但原告拖欠租金的主要原因还是被告没有止漏，违约在先。据此，原告营业期间应分摊的装饰安装价格为151435.16元{137341.16元＋（137341.16元÷565天×58天（2012年11月17日-2013年1月15日））}，房屋交还之后应分摊的装饰安装价格为531063.47元（682498.63元－151435.16元）。原、被告签订的房屋租赁合同系双务合同，原告负有按约定交付租金的义务，被告负有将租赁物按约定交给原告使用的义务。在合同中，双方就支付租金和修缮房屋等主要内容作出明确约定：被告应在2011年4月底履行好屋顶维修止漏义务后，将承租房交付给原告使用，并确保承租房在租赁期内不出现漏水现象。原告应在签订合同时一次性交纳半年度租金（原告已履行），以后每半年度租金需提前一个月缴纳。由此，应依法认定被告负有先履行义务，因被告履行屋顶维修止漏的义务不符合约定，导致租赁合同无法继续履行，被告应负主要责任，原告亦未按合同约定支付租金，也应承担相应的责任，综合本案案情和责任大小，被告对原告承租房装饰安装价格损失531063.47元应承担80%的赔偿责任，即赔偿原告424850.77元（531063.47元×80%），原告自己应承担20%的责任。关于原告要求被告承担鉴定费的诉求，本院认为，原告支付的鉴定费7000元亦属原告的损失范围，但本院仅就租赁房屋室内装饰价格损失545157.47元予以认定，其余两部分未予认定，因此，原告的鉴定费损失应依法确认为3697元［（545157.47元÷1032163.47元）×7000），对该鉴定损失，被告亦应承担80%的赔偿责任，即赔偿原告2958元（3697元×80%），原告自己亦应承担20%的责任。针对原告要求被告赔偿健身器材与设备设施、会员退费损失的诉讼请求，本院认为，该两项内容不属于原告的损失，健身器材与设备设施虽被法院查封，但仍系原告所有，且原告并未提供证据证明是因被告未完全履行维修止漏义务必然导致的结果，故对原告的该项诉求，本院依法不予支持。被告提出的其已按合同约定履行了房屋维修止漏义务，承租房已无渗漏现象，原告所诉损失是其自身原因造成的，与被告没有关系的答辩意见，与事实不符，且于法无据，本院依法不予采纳。被告要求原告支付房屋租金434420元、违约金151769及垫付的水电费近万元的答辩意见，因被告未向本院提起反诉，被告可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告舒新波与被告益阳市洪杰房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同；二、被告益阳市洪杰房地产开发有限公司赔偿原告舒新波承租房室内装饰价格损失424850.77元、鉴定费损失2958元，共计427808.77元。履行期限：限被告益阳市洪杰房地产开发有限公司于本判决生效后30日内付清；三、驳回原告舒新波的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14000元，，由原告舒新波负担8200元，由被告益阳市洪杰房地产开发有限公司负担5800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长 罗红霞人民陪审员 杨德芳人民陪审员 曹学军二〇一五年一月五日代理书记员 郭 珍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 来源：