（2014）吴民初字第815号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-09-06
案件名称
陆卫刚与汪克海房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2014）吴民初字第815号原告陆卫刚。委托代理人陆关根，系原告之父亲。被告汪克海。第三人李彬。本院于2014年6月4日受理了原告陆卫刚与被告汪克海房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员陈柏安适用简易程序公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，由审判员陈柏安、代理审判员吴宁剑、人民陪审员叶莉依法组成合议庭公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依法追加李彬为第三人。原告陆卫刚之委托代理人陆关根、被告汪克海、第三人李彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆卫刚诉称，其与被告在2012年3月16日签订承租房屋协议，合同约定时间2012年3月16日至2014年3月15日。在2013年5月后，被告未告知原告的情况下，擅自拆毁房屋前墙体，违反了合同第八条第4点。现根据协议第九条第1点，原告要求终止合同，收回房屋，赔偿因拆墙造成的经济损失（修复费用）5000元。在审理过程中，原告因该墙体目前并未修复，因此暂不在本案中主张该修复费用5000元。被告汪克海辩称，本案争议的房屋从2006年开始就出租给被告了，双方商定的合同期限到2016年3月15日，原告非法解除，应按合同赔偿一个月租金，并赔偿被告装修、维护损失20000元及转租给第三方未到期赔偿的违约金10000元。被告严格按合同履行，没破坏承租房屋，2011年2月，为了出租方便及提高租金，陆卫刚同意拆除一楼前面的墙体并装修的，不存在擅自拆除问题。因此，请求驳回原告诉讼请求。第三人李彬辩称，其和被告从2014年4月签订了房屋租赁合同，合同至2016年3月15日到期，其租赁房屋是做生意的，现在要其搬出去，肯定不方便。经审理查明，原、被告于2012年3月16日签订了《房屋租赁合同书》一份，合同约定：甲方（原告）同意把苏州市吴中区开发区吴中商城13幢A0-8室房屋出租给乙方（被告），并保证该房的合法出租性。乙方所租房屋仅为转租所用，不得进行任何违法活动，否则后果自负。租期自2012年3月16日起至2014年3月15日止，租赁期满，乙方应如期将房屋归回甲方。租金每月600元人民币，租房保证金100元。付款方式为：乙方每年支付一次，第一次租金及保证金在签定本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前支付给甲方。甲方义务主要为：甲方必须保证房屋的结构和设施均能正常使用，乙方进住后，室内的正常维修由乙方负责，甲方在租期内不得单方面提高租金，否则算作违约处理。乙方义务主要为：乙方按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用；未经甲方同意，乙方不得私自把该屋的部分或全部转租给他人，本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、查检、移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿；乙方如因使用不当而损坏房屋及设施的，以至发生人身伤亡的，应负责修复原状或予以经济赔偿，和自行负责。如乙方违反上述规定，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵过甲方损失，乙方应予以赔偿。如甲方违反约定，乙方有权终止合同，甲方返回剩余房款及保证金，如甲方擅自提前终止本合同，应按一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房款及保证金。2013年3月19日，原、被告经协商后，同意将租期延长二年，延长至2016年3月15日，年租金为7200元。2014年，被告汪克海将本案所涉房屋转租给第三人李彬，现该房屋由第三人李彬占有使用。审理中，原、被告确认，被告租金已支付至2014年3月15日。被告汪克海为了证明其辩解，其还提供了以下证据：1、2011年2月16日的收款收据一份。该收据载明：“房东收到汪克海租房款6000元，合计陆仟元整。日期2011.3.15至2012.3.15日。附：﹤在合同内房主同把前墙打掉，并在二楼做好二手复合地板﹥房东陆卫刚”的签名，在该收据“附：﹤在合同内房主同把前墙打掉，并在二楼做好二手复合地板﹥”下面有“汪克海”的签名。2、收条一份。该收条的主要内容为：今收到13幢A08，打墙和清运垃圾费用共1000元。王晓龙。186××××4285。2011年4月6日。3、房屋租赁合同书复印件二份。第一份合同为2012年10月28日被告与夏心广签订的，该合同书的主要内容为：甲方汪克海、乙方夏心广经友好协商，达成如下协议：甲方同意把吴中商城13幢A08室的房屋出租给乙方，用途为住人，租期为2012年10月29日起至2013年10月28日止。租金每月1000元，并对其他事项作了相应约定。第二份合同是被告与第三人于2014年4月6日签订的，合同主要内容为被告将本案所涉房屋出租给第三人，月租金为1000元，租期为2014年4月6日至2016年3月15日，租赁用途为住人、仓库，双方还对其他事项进行了约定。被告认为，上述证据可以证明其是经过原告同意后才把墙体拆除的。原告经质证后认为，对该收据的真实性有异议，因为该收据上的“附：﹤在合同内房主同把前墙打掉，并在二楼做好二手复合地板﹥”的字不是原告书写的，要求对上述字迹作笔迹鉴定。关于被告举证的收条，原告认为跟本案无关联性，收条随便找个人都可以写的，对此不予认可。对被告提供的第一份合同，原告不予认可；对被告提供的第二份合同，原告认为是事后补的。在审理过程中，被告认为2011年2月16日的收款收据上“附：﹤在合同内房主同把前墙打掉，并在二楼做好二手复合地板﹥”上的字迹是原告书写的，原告对此予以否认，并申请对2011年2月16日的收款收据上“附：﹤在合同内房主同把前墙打掉，并在二楼做好二手复合地板﹥”是否为原告陆卫刚所写进行笔迹鉴定，本院依法委托苏州同济司法鉴定所进行笔迹鉴定，鉴定结论为：该收款收据上的上述字迹与比对材料字迹不是同一人书写。原告为此垫付了鉴定费2000元。原、被告双方对上述鉴定意见书均无异议。但被告认为该收款收据上载明一式两份，应当由原告拿出另外一份出来；原告否认被告的该陈述，其陈述该收据是拿房租的时候写给被告的，是在被告提供的收据上签字，当作收条，其作为房东又不需要收据的。以上事实，有原告提供房屋租赁合同、被告提供的租赁合同、收款收据以及同济司法鉴定所出具的司法鉴定意见书和本案庭审笔录予以证实。本院认为，原告陆卫刚与被告汪克海签订的房屋租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方理应按合同之约定行使各自之权利和履行各自之义务。本案的争议焦点为：一、被告拆除本案所涉房屋之墙体是否经过原告同意的问题。原告认为被告未经其同意擅自拆迁墙体，被告认为系经过原告同意的，被告提供了收款收据予以佐证，其认为收款收据上载明“附：﹤在合同内房主同把前墙打掉，并在二楼做好二手复合地板﹥”。被告在第一次庭审中称，其拆墙是经过原告同意的，所以原告在该收款收据上书写了上述内容。然，经过司法鉴定确认上述字迹并非原告所书写，被告对该鉴定结论亦无异议，因此可以确认被告在该事实上作虚假陈述，被告据此主张拆墙经原告同意之辩解，本院不予采信。被告还辩称，该收款收据上载明一式二份，其提供的收据是第二联，原告拿走了第一联，应当由原告提供第一联，因此应当由原告提供另外一份。经查，该收款收据上右侧印刷有“①存根（白）②收据（红）”字样。而被告提供的收款收据则为蓝色收据，且该收据上书写字迹均为直接写在该收据上的，而非通过复写纸书写的。如被告所言，其提供的是第二联，应当为收据（红）联，但被告提供的该收据却为蓝色，且对于一式多联的收据，根据一般收据开具习惯，会在第一联与第二联之间使用复写纸，书写的字迹一般都写在第一联，同时通过复写纸把相同的书写内容刻印在第二联，而本案被告即陈述其提供的是第二联，但书写的字迹又是直接写在该联的，因此被告的该辩解亦有违基本的生活常理。另，该收款收据的主要用途是作为被告已向原告支付了房租的凭证，且该收据上并未书写一式二份，仅因为该收据为格式印刷了“①存根（白）②收据（红）”字样，但并不能当然证明该收据为一式两份，原告称该收款仅当作收条之用，并不存在一式两份之辩解，并不违反日常交易法则，其解释较为合理。况且，被告在对于收款收据上书写的“附：﹤在合同内房主同把前墙打掉，并在二楼做好二手复合地板﹥”这些与双方争议焦点存在重大关系的事实上作虚假陈述，其违背了民事诉讼的诚信原则，使本院对其的辩解持高度怀疑，因此被告要求原告出具另外一联之辩解既与事实不符，亦无法律依据，本院不予采信。二、原告要求解除合同并收回房屋之诉讼请求能否成立的问题。本院认为，原告将其房屋出租给被告使用，被告应当对租赁房屋进行合理使用，承租人变动房屋建筑主体和承重结构，应当征得出租人同意，如擅自变动并不予恢复原状的，出租人有权要求解除合同，本案中，双方签订的租赁合同并未约定被告可以拆除墙体等事项，因此涉及拆除房屋墙体等重大事项时，应当取得出租人即原告的同意。现被告未经原告同意，擅自将租赁的房屋的墙体拆除，属于承租人不当使用租赁房屋，违背了善良使用人之义务，因此原告要求解除合同并要求被告返还房屋之诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除日的问题，应当以原告起诉之日即2014年6月4日作为合同解除日为宜。三、关于第三人的责任问题。因本案所涉房屋已由被告转租给第三人李彬，现该房屋由李彬的占用使用，第三人李彬对该房屋享有占有使用的合法基础在于被告能够依法取得该房屋的使用权，现原告要求解除与被告的租赁合同，因此第三人李彬无权再继续占有使用该房屋，其应当向原告陆卫刚承担腾空并返还房屋之义务。如第三人李彬有相关损失，其可向被告汪克海另行主张。综上，被告汪克海及第三人李彬应当将本案所涉房屋腾空并返还给原告陆卫刚。至于修复费和被告拖欠的房租，原告在庭审中自愿表示另行主张，本院尊其自愿。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、原告陆卫刚与被告汪克海之间签订的《房屋租赁合同书》于2014年6月4日解除。二、被告汪克海于本判决生效之日起十日内将苏州市吴中区开发区吴中商城13幢A0-8室房屋返还给原告陆卫刚。三、第三人李彬于本判决生效之日起十日内将苏州市吴中区开发区吴中商城13幢A0-8室腾空并从该房屋迁出。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元、鉴定费2000元，合计人民币2130元，由被告汪克海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长 陈柏安代理审判员 吴宁剑人民陪审员 叶 莉二〇一五年一月五日书 记 员 黄亚博 微信公众号“”