（2014）穗中法民五终字第4093号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-04-14
案件名称
广州市国土资源和房屋管理局与林肖仪房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市国土资源和房屋管理局,何成番
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书﹤h2﹥（2014）穗中法民五终字第4093号﹤／h2﹥上诉人（原审第三人）：林肖仪，女。委托代理人：林鹤基。被上诉人（原审原告）：广州市国土资源和房屋管理局。法定代表人：李俊夫，该局局长。委托代理人：林小兰，广州市国土资源和房屋管理局工作人员。委托代理人：赵淑媚，广州市名津房地产物业经营有限公司工作人员。原审被告：何成番，住广州市。委托代理人：林鹤基。上诉人林肖仪因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区xx路xxx6号房屋是广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市房管局）管业的直管公房。该房屋砖木结构1层，建筑面积201.5平方米，按田字形划分为四间房屋，编号分别为1、2、3、4号房。2008年11月12日，市房管局属下广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局委托广州市荔湾区土地房屋管理所（甲方）与何成番（乙方）签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定：甲方将荔湾区xx路xxx6号2房（产别：公产）出租给乙方作住宅用途，使用面积22.03平方米，租赁期限从2009年1月1日至2012年10月31日，租金57.1元／月；第七条乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除，等等。市房管局于2013年11月5日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除市房管局和何成番之间就广州市xxx6号2房的租赁关系，并要求何成番及林肖仪（含同住人员）将该屋的使用权交还给市房管局；2、本案诉讼费用由何成番及林肖仪承担。原审期间，为证明何成番一直未在上述房屋居住并将上述房屋转借给林肖仪使用，市房管局提交了一张2014年1月10日由石围塘派出所陈惠贤警官书写的字条，内容：林肖仪租住xxx6号1号房，现定于2014年3月31号搬出该屋，等等。字条正面下方是林肖仪本人的亲笔签名，背面是陈惠贤本人的签名。经原审法院向石围塘派出所陈惠贤警官调查核实，陈警官反映：当日是接到市房管局的报警到现场进行调处，在场人有市房管局工作人员、何成番、林肖仪；当时何成番表示自愿交回房屋，林肖仪不同意交回房屋，我做工作希望市房管局给予一定搬迁期后，林肖仪才同意搬迁；市房管局要求林肖仪写保证书，林肖仪表示不会写，为了尽快处理纠纷，我才为他们书写了这张字条，字条林肖仪签名由其本人所签，内容属实，但字条上所写的房号是笔误，实际房号应该是何成番承租的房屋。原审法院认为：广州市荔湾区xx路xxx6号房屋是市房管局管业的直管公房，市房管局依法享有对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。市房管局和何成番双方于2008年11月12日签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、法规强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应切实履行合同义务。该合同于2012年10月31日到期，期满后，双方没有续签租赁合同，但市房管局继续收取何成番租金，何成番继续承租该屋，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系。现市房管局认为何成番将房屋转借给林肖仪使用，向原审法院提供了林肖仪本人签名的字条为据，且该事实经原审法院查证属实，原审法院对何成番转借案涉房屋给林肖仪实际使用的事实予以认定。根据租赁合同第七条的规定：“乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除”，现市房管局要求解除市房管局和何成番之间的租赁关系的诉请符合合同约定，予以支持，故何成番及林肖仪应将案涉房屋交还市房管局。何成番经原审法院传票传唤，没有正当理由没有到庭参加诉讼，原审法院依法作缺席判决。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2014年7月24日作出判决：一、解除广州市国土资源和房屋管理局与何成番就xxx6号2房屋的租赁关系。二、自判决发生法律效力之日起两个月内，何成番及林肖仪（含同住人员）迁出广州市荔湾区xxx6号2房，将上述房屋交还给广州市国土资源和房屋管理局。本案受理费100元，由何成番负担。判后，上诉人林肖仪不服原审判决，向本院提起上诉称：《广州市直管房（住宅）租赁合同》清楚表明甲方是广州市荔湾区土地房屋管理所，乙方是何成番一人居住，该合同并未对广州市荔湾区土地房屋管理所委托诉讼事项进行约定，但广州市名津房地产物业经营有限公司（以下简称名津公司）为了想该房屋租赁权归其所有，使用迫迁行为，何成番多次通知该公司修缮房屋，但该公司表明涉案房屋要拆迁，不便修缮。市房管局一审期间提供的字条是其自导自演，属于非法证据，而且该字条写的是6号1号房，而不是本案6号2号房，与本案无关。广州市荔湾区山村太和约6号四间房现在是破旧危房，其中1、2、4号房无人居住。林肖仪是该地段石围塘某306房户主（一人居住），石围塘户口簿清楚记载此事，但陈惠贤警官调查却不知此情况，其字条不应采信。林肖仪于2011年11月13日维修涉案房屋，为此支出5520元（已交维修清单），但一审判决未查明此事实。赵淑媚并非市房管局工作人员，无权代理市房管局。请求判令：1、撤销原审判决；2、责令市房管局续租涉案房屋给何成番，直到拆迁为止；3、名津公司向林肖仪支付维修费5520元；4、一、二审诉讼费由市房管局承担。被上诉人市房管局答辩同意原审判决，不同意上诉人林肖仪的上诉请求。原审被告何成番答辩称，老人的权益应该得到保护，名津公司知道涉案房屋是危房，但是因为要拆迁就不予维修，其收回房屋是想自用。涉案合同是何成番与广州市荔湾区土地房屋管理所签订的，权益不应由市房管局来主张。市房管局要负责何成番的住宿、修缮等问题。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。另查明，《广州市直管房（住宅）租赁合同》第十九条约定：乙方必须服从甲方或受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市名津房地产物业经营有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项。原审期间，林肖仪对市房管局提供的字条以及原审法院向民警陈惠贤所作的调查笔录质证称：确认字条上林肖仪的签名是其本人签的，但对内容不确认，不清楚字条上的内容是谁写的，不是林肖仪所写，是市房管局伪造的，内容是市房管局写的，字条涉及的是1号房，而非本案的2号房，我方居住的是2号房，字条与本案无关。何成番一审期间经法院传票传唤未到庭，亦未发表质证意见。二审期间，林肖仪提交以下证据：1、户主为林肖仪，住址为广州市荔湾区xxx道西120号306房的户口卡原件；2修缮费收据及修缮清单原件（一审期间已提交）；3、一审期间市房管局提交的字条复印件，在该字条下方标注“虚伪证明”字样；4、何成番支付2014年8月租金的发票原件以及广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局邮寄给何成番的平邮信封原件。林肖仪提交上述证据拟证明林肖仪另有房屋居住，没有住在涉案房屋，市房管局现在还在收租，存在不定期租赁关系；市房管局委托名津公司代为收租、维修，名津公司不维修，所以林鹤基就自行补漏修缮。市房管局质证称对户口卡的真实性、合法性予以确认，但是只能证明林肖仪有其他住所，不能证明其没有使用涉案房屋；对收款收据和修缮清单的真实性、合法性、关联性均不予认可，不能证明与本案有关，而且林肖仪称是林鹤基支付修缮费用的，而林鹤基并非本案当事人，与本案无关，本案是租赁纠纷，林肖仪在一审期间并无提起反诉，其认为权益受损可另行起诉；对林肖仪标注虚伪的字条坚持一审意见；对租金发票和平邮信封的真实性、合法性、关联性没有异议，何成番一直使用涉案房屋，理应交纳房屋使用费，确认何成番实际交纳使用费到2014年10月。何成番对上述证据的意见与林肖仪一致。本院认为：广州市荔湾区土地房屋管理所系受广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局的委托代为签订合同，《广州市直管房（住宅）租赁合同》的合同相对方为何成番与广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局，而市房管局是广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局的上级单位，且涉案房屋为市房管局管业的直管公房，市房管局依法有权对涉案房屋主张权益。一审判决后何成番并未提起上诉，而林肖仪并非合同相对方，其仅负有配合迁出的义务，无权对涉案房屋使用权提出主张，其上诉请求市房管局继续出租涉案房屋给何成番于法无据，本院不予支持。林肖仪上诉请求名津公司向其支付修缮费，与本案不属同一法律关系，本案不予调处。林肖仪二审期间提交的租金发票及平邮信封不能证明其主张成立，其他证据则依法不属于二审新证据，本院不予采纳。林肖仪的其他主张均依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由林肖仪负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡粤海审 判 员 李 静代理审判员 闫 娜二〇一五年一月五日书 记 员 谢 淳 来自