（2015）皇民二初字第139号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-02-15
案件名称
原告宋文浩诉被告郝国忠、沈阳市皇姑区天山路第一小学（原为沈阳市皇姑区珠江街第三小学、沈阳市皇姑区教育局房屋租赁合同纠纷一案民事一审判决书
法院
沈阳市皇姑区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋文浩,郝国忠,沈阳市皇姑区天山路第一小学,沈阳市皇姑区教育局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条
全文
沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2015）皇民二初字第139号原告宋文浩被告郝国忠被告沈阳市皇姑区天山路第一小学法定代表人李霞委托代理人张博被告沈阳市皇姑区教育局法定代表人郭振杨委托代理人王东原告宋文浩诉被告郝国忠、沈阳市皇姑区天山路第一小学（原为沈阳市皇姑区珠江街第三小学，以下简称“天山一校”）、沈阳市皇姑区教育局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月16日受理后，由本院审判员历贺独任审理，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。原告宋文浩，被告郝国忠，被告天山一校委托代理人张博，被告皇姑区教育局委托代理人王东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，请求法院判令被告返还原告自2013年4月28日至2014年10月10日租金30000元；判令被告赔偿经济损失20000元；诉讼费用由被告承担。被告郝国忠辩称，原告与珠江三校存在租赁关系，我是代表学校收的钱，租金是按合同履行的，原告交到2014年10月10日。虽然原告将钱交给我，我把钱交给了财政，因此这笔钱应由政府承担，原告的损失系政府拆迁导致，不应由我承担责任。被告天山一校辩称，对这件事情不清楚，我们与珠江三校合并了，现在珠江三校已经没有了，合并后即是现在的被告天山路第一小学，对合并前珠江三校的民事纠纷、债权债务也不清楚。被告皇姑区教育局辩称，天山一校和珠江三校合并是基于皇姑区机构编制委员会的通知。本案中，学校合并前的纠纷和债权债务一并转到合并后的学校。经审理查明，2011年3月29日，被告沈阳市皇姑区珠江街第三小学与被告郝国忠签订联建协议一份，约定将位于校内占地300平方米的仓库交由郝国忠翻建使用，租期十年，房租从2011年10月开始计算，前三年每年交纳房租50，000元，之后七年每年交60，000元。协议签订后，郝国忠在未取得建设工程规划许可的情形下，将学校仓库翻建为门市房。由被告沈阳市皇姑区珠江街第三小学与被告郝国忠共同对外出租收益，其中位于沈阳市皇姑区步云山路出租给原告经营使用，租期为2012年10月10日至2014年10月10日。该合同签订后，原告依约定向郝国忠支付租金40，000元。2013年4月23日，沈阳市城市管理行政执法局皇姑分局向沈阳市皇姑区珠江街第三小学送达了《行政执法责令改正通知书》，因皇姑区步云山路房产未取得建设工程规划许可证，属擅自建设房屋，故限期自行拆除。2013年4月30日，原告承租房屋被行政执法部门强行拆除。原告遂于2014年12月16日诉至本院，请求判令被告返还租金并赔偿经济损失。另查，2013年12月4日，依沈阳市皇姑区机构编制委员会办公室下发的沈皇编办发（2013）56号《关于皇姑区部分中小学校整合、撤销的通知》，皇姑区珠江街第三小学并入皇姑区天山路第一小学。上述事实，有房屋租赁合同、民事判决书等证据材料在卷佐证，经双方当事人质证后，本院予以确定。本院认为，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案租赁房屋系珠江三校与郝国忠联建房屋，建设中未办理相关建设工程规划许可手续，现已被政府行政执法部门强行拆除，故出租人珠江三校、郝国忠与原告签订的房屋出租协议无效。依据合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”。因沈阳市皇姑区珠江街第三小学现已并入皇姑区天山路第一小学，宋文浩现诉请被告返还租金，现依据合同相对性原则，作为合同相对方，皇姑区天山路第一小学、郝国忠应承担返还未使用期间房屋占有使用费的义务。宋文浩共支付房屋占有使用费40，000元，至2014年10月10日止，现租赁房已于2013年4月30日被拆除，故应返还原告剩余528天租期的占有使用费，为28931.51元（40，000元／730天＊528天）。关于原告诉请赔偿经济损失20，000元问题。原告诉请赔偿装修经济损失10000元的问题。现合同已被确认为无效，对合同无效的后果，双方均存在过错。原告主张其进行了装修，但其未提供相关证据予以证明其主张，故对原告主张装修经济损失10000元的诉讼请求本院不予支持。关于违约金10000元的问题。基于原、被告签订的协议书无效，关于协议书中违约金的约定亦无效，故对原告的该项诉请本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳市皇姑区天山路第一小学于本判决生效后十日内返还原告宋文浩房屋占有使用费28931.51元；被告郝国忠对上述款项承担连带返还义务。二、驳回原告宋文浩其他诉讼请求。被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1050元，由沈阳市皇姑区天山路第一小学、郝国忠承担700元，原告宋文浩自行承担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。代理审判员 历贺二０一五年一月五日书 记 员 李丽 更多数据：搜索“”来源：