（2014）温鹿民初字第3323号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2015-03-03

案件名称

项立东、张小青与温州欧洲城商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

温州市鹿城区人民法院

所属地区

温州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

项立东,张小青,温州欧洲城商业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款

全文

温州市鹿城区人民法院民事判决书（2014）温鹿民初字第3323号原告：项立东。原告：张小青。以上俩原告之委托代理人：江伯寒，浙江高策律师事务所律师。被告：温州欧洲城商业管理有限公司。法定代表人：胡克，董事长。委托代理人：张雅，浙江泽商律师事务所律师。原告项立东、张小青为与被告温州欧洲城商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年11月19日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员林鸯鸯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告项立东及其与原告张小青的共同委托代理人江伯寒到庭参加诉讼。被告温州欧洲城商业管理有限公司的委托代理人张雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项立东、张小青诉称：2013年12月，原告获悉：坐落于温州市鹿城区矮凳桥228号4幢××室房屋受瓯海区人民法院委托进行拍卖，该房屋建筑面积为344.65平方米，土地使用面积为48.32平方米，土地性质为国有出让，用途为商业用地，该房屋为带租拍卖，出租给被告温州欧洲城商业管理有限公司，租期至2020年9月30日止，租金为81元／月／平方米，起拍价为605万元。2013年12月25日，原告以650万元的价格拍得该房屋，并与温州华大拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》。2014年1月13日，原告将该房屋的剩余购房款全部交至瓯海区人民法院。2014年1月20日，瓯海区人民法院将《执行裁定书》、《协助执行通知书》交给原告，该房屋的产权及其他权利已经归原告所有。2014年1月24日原告向温州房屋登记中心办理了转移登记手续。2014年1月1日和1月28日原告收到被告方邮寄《律师函》、《函》，被告提出撤销被告与缪群签订的《租赁合同（委托）》，之后原告本着协商解决的态度，多次向被告提出协商解决房屋租赁一事的要求，被告以合同已经撤销、房屋内所存放物资不是被告所有为由拒绝协商及支付租金。无奈原告依法向鹿城区人民法院提起诉讼，法院经审理作出（2014）温鹿民初字第426号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求，原告不服向温州市中级人民法院提起上诉，二审法院作出（2014）浙温民终字第850号民事判决书，撤销（2014）温鹿民初字第426号民事判决书，判决被告应继续履行《租赁合同（委托）》（合同编号：0zc201201012），并支付2014年1月20日至2014年2月25日租金共计32569.43元。为避免房屋继续闲置浪费，原告于2014年9月1日向被告发《函》，明确告知因被告未按《租赁合同（委托）》约定支付租金，已严重违约，原告正式通知被告解除《租赁合同（委托）》，并要求被告立即缴纳相应物业、税费等一切费用，立即支付相应违约金、滞纳金及其他一切损耗赔偿，被告于2014年9月2日收到该《函》。依据《租赁合同（委托）》中关于租金支付方式的约定，被告应在每月起租日2天内将当月租金支付原告，被告未按约支付租金，应向原告按当月租金的0.3%支付日滞纳金。故请求判令：1、依法确认《租赁合同（委托）》（合同编号：0zc201201012）已于2014年9月2日解除；2、被告立即支付原告自2014年2月6日起至2014年9月1日止的房屋租金共171222.1元；3、被告支付原告违约金259205.25元（包括解除合同违约金167499.9元和逾期支付租金违约金91706.25元）；4、被告支付原告垫付的物业管理服务费10339元；5、被告按照《租赁合同（委托）》第二条第2项的约定缴纳2012年8月4日至2014年9月1日因租赁矮凳桥228号4幢××室房屋而产生的各项税费（包括但不限于房产税、营业税、城市建设维护税、教育费附加、个人所得税、水利基金、土地使用税）；诉讼费由被告承担。原告在诉讼中将上述第五项诉讼请求明确为要求判令被告按照《租赁合同（委托）》第二条第2项的约定缴纳2012年8月4日至2014年9月1日因租赁矮凳桥228号4幢××室房屋而产生的各项税费，每月总额为每月租金的32.2%，其中营业税为5%、城市建设维护税为7%、教育费附加税为5%、个人所得税为2%、水利基金税为0.1%，房产税为12%、印花税为0.1%、土地使用税为1%。为证明诉称事实，原告项立东、张小青向本院提交了如下证据：1、公民身份证复印件二份，证明原告的身份情况及诉讼主体资格；2、企业信用查询信息、组织机构代码证各一份，证明被告的身份情况及诉讼主体资格；3、《租赁合同（委托）》、补充协议各一份，证明被告与缪群签订《租赁合同（委托）》（合同编号：ozc201201012）约定了房屋租金、租赁期限及违约责任等事项；4、《拍卖成交确认书》、执行裁定书、协助执行通知书各一份，证明原告通过拍卖取得房屋的所有权的事实；5、收件回执一份，证明原告于2014年1月24日向温州房屋登记中心办理房屋转移登记的事实；6、民事判决书二份、诉讼文书生效证明书一份，证明法院判令被告继续履行《租赁合同（委托）》，并支付2014年1月20日至2014年2月25日的租金共计32569.43元；7、《函》、ems快递单、快递查询单各一份，证明原告发《函》明确告知被告因其未按约定支付租金已经构成严重违约，并正式通知被告解除《租赁合同（委托）》，要求被告立即缴纳物业费、税费等费用，支付相应违约金、滞纳金及其他损失的事实，被告于2014年9月2日收到该《函》；8、《要求贵公司支付租金、违约金及缴纳各项租赁税费的函》、快递单各一份，证明原告发函给被告要求其支付租金、违约金和缴纳因租赁矮凳桥228号4幢××室房屋而产生的各项税费；9、收款收据三份，证明原告为被告垫付了2012年9月至2014年8月期间的物业管理服务费10339元。被告温州欧洲城商业管理有限公司辩称：一、被告对原告的第一项诉讼请求没有异议。二、对原告主张的租金，被告愿意酌情支付，而非全额支付。原告主张的违约金过高，应予减少。原告要求被告支付物业管理费应不予支持。原告诉请被告支付每月租金32.2%的税费有误，损失未实际产生，应待实际产生金额损失后再予以解决。三、本案租赁合同曾经过两轮诉讼程序，双方对合同的解除时间均有异议，故该期间的房屋空置及其损失等由一方全额承担不合理。为证明辩称事实，被告温州欧洲城商业管理有限公司向本院提交了如下证据：照片，证明原告在2014年3月4日张贴招租广告，涉案房屋从拍卖至今一直空置的事实。经审理查明：2012年7月27日，案外人缪群（作为甲方）与被告温州欧洲城商业管理有限公司（作为乙方）签订《租赁合同（委托）》，委托被告出租其名下坐落于温州市鹿城区矮凳桥228号4幢一层12号店面（建筑面积为344.65平方米），双方约定：委托租期为8年，自2012年10月1日起至2020年9月30日止；甲方不再承担因租赁物业期间而产生的各项税费，包括但不限于房产税、营业税、城市建设维护税、教育费附加、个人所得税、水利基金、土地使用税。前述的各项税费，由乙方或该房产最终使用单位承担。第一年一楼净租金为81元／月／平方米，二楼净租金为55元／月／平方米，前三年租金无增减，第四年起租金每年递增7%；乙方未按合同约定支付受托净租金时，应向甲方按当月受托净租金额的千分之三支付滞纳金；如甲方在委托租赁期内将该委托租赁房屋的产权转让他人，必须为带委托租约转让，同时保证新的产权人成为本合同的甲方，继续履行甲方在本合同中应尽的责任和义务，不得违约；在委托租赁期内，由于乙方原因致使合同解除，使甲方利益受损的，乙方应在规定期限内将甲方物业恢复原状交还甲方，同时乙方除了按合同规定向甲方支付至合同解除之日的委托净租金外，还需向甲方支付相当于乙方受托出租甲方场地当年6个月受托净租金标准的违约金；乙方应如期向甲方支付受托净租金，如违约延期支付超过30个工作日，经甲方书面形式催告后仍未履行的，应视为乙方违约，自动终止合同，甲方有权收回委托出租物业场地，乙方无条件自动退还并退出受托租赁场地，其一切装修费用无条件放弃等。2013年，因缪群欠温州银行股份有限公司景山支行借款本金400元及利息损失，经法院判决生效后，缪群未按生效的法律文书确定的义务履行，温州市瓯海区人民法院将缪群名下坐落于温州市鹿城区矮凳桥228号4幢××室的房产进行公开拍卖。2013年12月25日，原告以650万元的最高价竞得上述房屋，并依法向温州市房产管理局申请办理了上述房屋的产权转移手续。2013年12月31日，被告发函给原告要求解除上述合同，双方为此产生纠纷，原告遂诉至法院。经审理，温州市中级人民法院于2014年9月17日作出（2014）浙温民终字第850号民事判决书，判令被告继续履行《租赁合同（委托）》，并向原告支付2014年1月20日至2014年2月25日的租金共计32569.43元等。因被告拒不履行合同约定的义务，原告为此于2014年9月1日向被告发出《函》，告知因被告未按约支付租金已严重违约，故通知被告解除租赁合同，并要求被告缴纳物业费、税费，支付违约金、滞纳金等。被告于2014年9月2日签收上述《函》。2014年10月10日，原告再次向原告发出《要求贵公司支付租金、违约金及缴纳各项租赁税费的函》。上述事实，有原告提供的工商登记基本情况、《租赁合同（委托）》（合同编号：ozc201201012）、补充协议、《拍卖成交确认书》、执行裁定书、协助执行通知书、（2014）浙温民终字第850号民事判决书、《函》、《要求贵公司支付租金、违约金及缴纳各项租赁税费的函》及双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：被告与案外人缪群签订《租赁合同（委托）》时约定如缪群在委托租赁期内将该委托租赁房的产权转让他人，必须为带委托租约转让，新的产权人成为合同的甲方，继续履行甲方在合同中应尽的责任和义务。原告作为买受人，继受成为该合同的甲方。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。根据《租赁合同（委托）》的约定，被告逾期支付租金的情形已符合双方约定的原告可以行使合同解除权的条件，故原告向被告发函，通知解除《租赁合同（委托）》，符合法律规定，合同自被告收到函件之日解除。现原告诉请确认《租赁合同（委托）》于2014年9月2日解除，并要求被告支付自2014年2月26日起至2014年9月1日止的租金计171222.1元【344.65元×81元／平方米×（6个月＋4／30个月）】，于法有据，本院予以支持。因双方已在《租赁合同（委托）》中对违约责任进行明确约定，现被告未按约支付租金且因被告的原因致《租赁合同（委托）》解除，原告要求被告支付滞纳金及违约金，合法有据，本院予以支持。因双方在《租赁合同（委托）》中约定的滞纳金及违约金标准过高，以原告的实际损失为基础，并综合本案合同的履行情况，本院酌情判令被告按5个月租金的标准向原告支付违约金139583元（344.65元×81元／平方米×5个月），并以171222.1元为基数自起诉之日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计付滞纳金。虽双方在《租赁合同（委托）》中约定租赁物业期间产生的各项税费由被告或该租赁房屋的最终使用方承担，但原告主张的各项税费支出未实际发生，原告诉请被告支付各种税费没有依据，本院不予支持。原告主张被告支付其垫付的物业管理服务费10339元，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认《租赁合同（委托）》（合同编号：ozc201201012）已于2014年9月2日解除；二、被告温州欧洲城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告项立东、张小青支付自2014年2月26日起至2014年9月1日止的房屋租金共计171222.1元；三、被告温州欧洲城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告项立东、张小青支付违约金139583元；四、被告温州欧洲城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告项立东、张小青支付滞纳金（以租金171222.1元为基数，自2014年11月19日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算）；五、驳回原告项立东、张小青的其他诉讼请求。如果被告温州欧洲城商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7192元，减半收取3596元，由原告项立东、张小青负担615元，被告温州欧洲城商业管理有限公司负担2981元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行。代理审判员　　林鸯鸯二〇一五年一月五日代书　记员　　朱秀丽关注公众号“”