（2014）鄂咸丰民初字第00094号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-01-19
案件名称
肖青与咸丰县科成商贸有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
咸丰县人民法院
所属地区
咸丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖青,咸丰县科成商贸有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十七条，第七十九条，第八十一条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百七十九条第一款
全文
湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂咸丰民初字第00094号原告肖青，教师。委托代理人（特别授权）庾万胜，湖北荆南律师事务所律师。被告咸丰县科成商贸有限责任公司，住所地：咸丰县高乐山镇解放路。组织机构代码证：78090685-7。法定代表人刘兴，总经理。委托代理人（特别授权）朱昌前，湖北闳辩律师事务所律师。原告肖青与被告咸丰县科成商贸有限责任公司（以下简称科成商贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，肖青于2014年1月13日诉至本院。本院受理后，依法组成由审判员陈桥森担任审判长、审判员胡磊、人民陪审员李文国参加的合议庭，于2014年6月6日公开开庭审理了本案。原告肖青及其委托代理人庾万胜、被告科成商贸公司的委托代理人朱昌前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肖青诉称：2007年7月16日，田雪松与被告签订了科成公司综合大楼门面买卖合同，合同约定科成商贸公司将其综合大楼的一层6号门面卖给田雪松，面积47.41平方米，总价款为151712元。合同签订后，田雪松交纳了130000元的价款。合同约定科成商贸公司向田雪松交付房屋的时间为2007年10月31日，如科成商贸公司迟延交房，每天向田雪松支付违约金50元。2009年9月9日，经科成商贸公司同意，田雪松与原告肖青签订了转让协议，将科成商贸公司综合大楼一层6号门面转让给肖青，科成商贸公司的房屋早已建成，但门面至今未交付。请求人民法院判令：1、科成商贸公司立即交付咸丰县科成商贸有限责任公司综合大楼一层6号门面，并从2007年11月1日按照每天50元支付违约金至房屋交付之日；2、由科成商贸公司承担本案诉讼费。科成商贸公司辩称：科成商贸公司与肖青签订门面买卖合同是事实。在合同履行过程中，双方都存在违约，如果要承担违约责任，双方各自都要承担。肖青为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、《科成公司综合大楼门面房买卖合同》、门面转让协议、收据（2008年3月6日60000元）、缴款单（2007年10月17日70000元）、收条。拟证明：田雪松将其在科成商贸公司购买的门面转让给了肖青，并经过科成商贸公司的同意。被告科成商贸公司应当在2007年10月31日前交付门面，并约定不按时交房的违约责任；肖青已经支付了130000元购房款。科成商贸公司质证：对合同的真实性没有异议，收款130000元是真实的，肖青也存在违约。2、《中华人民共和国建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《科成公司综合大楼一层平面图》。拟证明：科成公司修建房屋符合国家规定及肖青购买门面的具体位置。科成商贸公司质证：对真实性无异议。科成商贸公司未向本院提交证据。本院依法调查核实了以下证据：1、咸丰县建设工程质量监督站证明。拟证明：双方诉争的房屋已举行了竣工验收仪式，但尚未办理竣工验收备案。肖青质证：无异议。科成商贸公司质证：无异议。2、咸丰县民政局咸民政文（2010）77号文件、重庆市黔江区民政局黔江民政函（2009）48号文件、咸丰县民政局关于“长寿花园”的情况汇报、《项目合作开发协议书》。肖青质证：对上述证据不清楚，黔江区民政局未对门面问题进行处理。科成商贸公司质证：无异议。3、《咸丰县福利中心投资建设协议书》、湖北省行政事业单位收款收据2张。肖青质证：对证据本身无异议，该组证据证实科成公司在咸丰不是进行商品房开发，本案中的门面亦不属于商品房。科成商贸公司质证：无异议。4、《中华人民共和国建设用地规划许可证》、《湖北省建设工程施工图设计文件审查合格书》、咸丰县建设工程规划红线图、《建筑工程施工许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划验收评估表》、咸丰县环境保护局咸环文（2007）91号文件、咸公消验（2007）07号建筑工程竣工消防验收意见书、咸丰县住房和城乡建设局的回复、情况证明。肖青质证：对证据本身无异议，该组证据进一步印证了本案中的门面不属于商品房开发，且已通过了竣工验收，应当予以交付。科成商贸公司质证：无异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，结合当事人的质证意见，本院对证据的分析认定如下：科成商贸公司对肖青提交证据1、2的真实性未提出异议，且上述证据来源合法、内容客观真实，能达到证明目的，本院予以采信。对本院依法调查核实的证据，双方当事人对其真实性未提出异议，本院予以采信。根据本院采纳的有效证据并结合双方当事人的当庭陈述，查明以下案件事实：2007年10月16日，田雪松与科成商贸公司签订《门面房买卖合同》，合同约定“甲方：（出卖人）湖北省咸丰科成商贸有限责任公司，乙方：（买受人）田雪松。第一条、买受人所购的门面房为：咸丰科成商贸有限责任公司综合大楼一层6号门面房，该门面房坐落于咸丰县高乐山镇解放路长寿花园。该门面房合同约定建筑面积47.41平方米。第二条、计价方式和价款：出卖人与买受人约定按门面房的建筑面积计算购房款，用人民币进行结算，该门面房单价为每平方米3200元，总金额壹拾伍万壹仟柒佰壹拾贰元整。……。第四条、付款方式及期限……。2、分期付款：①签订合同时，乙方首付购房款70000元；②乙方必须在2007年11月30日前再付购房款50000元；③乙方必须在2008年10月16日前付清购房款31712元。……。第六条房屋交付及期限……。4、甲方必须在2007年10月31日前向乙方交付房屋使用。第七条、违约责任：本合同签字生效后，双方均不能擅自变更或撤销，如有违反，依照下列条款处理：1、如乙方要求退房，或甲方又将房屋另售他人，则违约方应向对方支付房屋价款20%的违约金。2、如乙方迟延付款，应向甲方每天支付迟延金额0.5%的违约金。甲方如迟延交房，每天应向乙方支付违约金50元。……”合同签订后，田雪松于2007年10月17日向科成商贸公司缴纳70000元购房款，于2008年3月5日向科成商贸公司缴纳60000元购房款。2009年9月9日，肖青与田雪松签订《门面转让协议》，协议主要约定，“转让方：田雪松（甲方），接受方：肖青（乙方）。经甲乙双方友好协商，达成一致共识，甲方愿将购置的长寿花园综合楼底层六号门面以原合同价转让给乙方。现就甲乙双方相关权益作如下协议：1、乙方在2009年9月9日支付给甲方人民币壹拾叁万元整，甲方向乙方出示收款收据，并将咸丰县科成公司的门面出售合同及壹拾叁万元的收款收据转给乙方。2、因咸丰县科成公司未按合同约定时间兑现门面交付事宜，所造成的违约权益享受问题，2009年9月9日前的由甲方享受，转让之日起由乙方享受。3、乙方在办理该门面产权时，甲方支持乙方办理相关变更手续。……。”科成商贸公司工作人员温润在该门面转让协议上鉴证人处签字（科成商贸公司对该门面转让协议无异议，予以认可）。2009年9月9日，田雪松给肖青出具收条载明：“肖青交给我长寿花园综合楼底层陆号门面转让款壹拾叁万元整（130000.00元）”。科成商贸公司至今未向肖青交付所购门面房。另查明：1、科成商贸公司于2005年10月18日登记成立，其经营范围有计算机销售、服务、研制、生产、销售工艺品；物业投资及产品开发；技术改造、信息咨询服务。2、科成商贸公司于2005年11月9日与咸丰县人民政府签订《咸丰县福利中心投资建设协议书》，由咸丰县人民政府将咸丰县委党校和咸丰县林业局竹木检查总站的土地（国有划拨地）出让给科成商贸公司独资修建并经营咸丰县康复医院、咸丰县儿童收养院、咸丰县老年公寓。签订投资协议后，科成商贸公司已交纳土地保证金100000元，土地出让款690000元。3、科成商贸公司于2006年6月12日取得《建设用地规划许可证》、于2006年6月14日取得《建设用地批准书》、于2006年6月6日取得《建筑工程施工许可证》后动工修建康复医院综合楼，于2007年9月竣工，并已通过竣工验收合格。由于康复医院不具备开业条件，科成商贸公司将该综合楼部分房屋和门面对外进行出售，其中出售住房31套，门面7间（肖青购买其中1间）。本院认为，根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案争议的焦点归纳为：一、田雪松与科成商贸公司签订的《门面房买卖合同》是否有效；二、肖青所购门面是否达到交付条件。对此分析评判如下：一、关于田雪松与科成商贸公司签订的《门面房买卖合同》是否有效的问题。本院认为，科成商贸公司以与咸丰县人民政府签订《咸丰县福利中心投资建设协议书》的方式，取得了原咸丰县委党校和咸丰县林业局竹木检查总站的土地（国有划拨地）使用权。科成商贸公司在取得使用权后办理了用地手续及建设工程施工许可证，并在其合法取得使用权的土地上按照规划设计修建了康复医院综合楼，科成商贸公司不具备房地产开发资质，不属于房地产开发企业，该综合楼应认定为系科成商贸公司的资产。综合楼建成后由于康复医院不具备开业条件，科成商贸公司将该综合楼部分房屋和门面对外进行出售，其行为不属于商品房买卖相关法律的调整范围，应认定为系科成商贸公司对其资产进行处分的行为，在法律无禁止性规定的情形下，科成商贸公司有权对其在享有使用权的国有土地上所建房屋进行转让。所以，本案中科成商贸公司与田雪松于2007年10月16日签订《门面房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。田雪松将与科成商贸公司所签订的《门面买卖合同》的所有权利义务转让给了肖青，并得到了科成商贸公司的同意，田雪松与肖青签订的《门面转让协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。肖青取得了田雪松与科成商贸公司签订的《门面房买卖合同》的相关权利，现肖青向科成商贸公司主张权利，符合法律的规定，本院予以支持。二、关于肖青所购门面是否达到交付条件的问题。本院认为，双方签订《门面房买卖合同》后均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中的康复医院综合楼已于2007年9月竣工，并已通过竣工验收合格，已达到法定的交付条件。科成商贸公司应当按照合同的约定将达到法定交付条件的门面在2007年10月31日前交付给肖青，对于肖青要求科成商贸公司交付门面的诉讼请求，本院予以支持。肖青已支付了前两期购房款，第三期付款期限是在2008年10月16日前，而科成商贸公司交房时间定于2007年10月31日前，因科成商贸公司未按期交房，肖青可以行使先履行抗辩权而拒绝支付第三期购房款，肖青不构成违约。科成商贸公司未将该门面交付给肖青，已构成违约，科成商贸公司的违约行为造成肖青资金占用及实际不能使用该门面的损失，按照《门面房买卖合同》第七条第2款的约定，科成商贸公司应当从2007年11月1日起按照50元／日开始支付违约金直至实际交付为止。因肖青与田雪松所签订的《门面转让协议》约定2009年9月9日前科成商贸公司违约权益由田雪松享受，而田雪松明确表示已将争议门面权利义务全部转让给肖青并放弃享受2009年9月9日前的违约金，肖青在诉讼中只要求科成商贸公司支付2009年9月9日之后的违约金，肖青有权处分自己的诉讼权利，本院予以支持。科成商贸公司抗辩称在合同履行过程中，肖青有违约行为，应承担违约责任，其理由不成立，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第七十九条、第八十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条的规定，判决如下：一、被告咸丰县科成商贸有限责任公司按照原、被告签订的《门面房买卖合同》的约定向原告肖青交付位于咸丰县高乐山镇解放路长寿花园的咸丰县科成商贸有限责任公司综合大楼一层6号门面。二、被告咸丰县科成商贸有限责任公司从2009年9月10日起按照50元／日向原告肖青支付违约金直至实际交付门面止。上述被告咸丰县科成商贸有限责任公司应当履行的义务限本判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4926元，原告肖青负担500元，被告咸丰县科成商贸有限责任公司负担4426元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇恩施州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈桥森审 判 员 胡 磊人民陪审员 李文国二〇一五年一月五日书 记 员 汤 黎附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 来源：