（2014）青民一初字第248号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2016-07-27
案件名称
汪珊妮、林楠森等与广西佳鹏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汪珊妮,林楠森,广西佳鹏投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一初字第248号原告汪珊妮。原告林楠森。两原告共同委托代理人周家学，广西桂三力律师事务所律师。被告广西佳鹏投资有限公司。法定代表人张晓达。原告汪珊妮、林楠森诉被告广西佳鹏投资有限公司（以下简称佳鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人周家学到庭参加了诉讼。被告佳鹏公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汪珊妮、林楠森诉称，从2008年3月24日起，原告将自己拥有的、位于南宁市青秀区民族大道x号现代国际x层x号的三套房屋出租给被告，双方以一年租期为限，共签订了六份《租赁协议》，合同中约定了双方的租金支付标准和租金支付时间、违约责任等事项。合同签订后，原告如约将房屋交给被告使用，被告在租赁房屋的前期尚能基本按约定向原告支付租金，但到了后期就不断拖延支付租金时间和金额，经原告多次催促后仍未能如约支付租金。至2014年4月30日，被告欠付原告租金296417元及物业费服务费、水电费、生活垃圾费、电梯使用费等费用20587元。原告多次催促被告支付租金及交纳相关物业费用，但被告仍未能按期足额的向原告支付租金等费用，直到2014年4月30日才搬离房屋。原告认为双方签订的《租赁协议》合法有效，被告应当将欠付的租金296417元支付给原告。由于被告的行为构成违约，还应向原告支付违约金，以各期欠缴租金为基数，按合同约定的每逾期一日按11‰的标准从2012年10月24日分段计至2014年4月30日，具体计算方式见明细表，2014年4月30日以后的违约金以296417元为基数，每逾期一日按11‰的标准另行计至全部租金清偿之日止，另，被告还应向原告支付至2014年4月30日止欠付的物业费服务费、水电费、生活垃圾费、电梯使用费等费用20587元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判决：一、被告向原告支付房屋租金296417元（该租金计至2014年4月30日）；并支付违约金1080084元（违约金以各期欠缴租金为基数，按合同约定的每逾期一日按11‰标准从2012年10月24日分段计算至2014年4月30日，具体的计算方式见明细表。2014年4月30日以后的违约金，以296417元为基数，每逾期一日按11‰标准另行计算至原告的全部租金清偿之日止）；二、被告向原告支付物业服务费、水电费、生活垃圾费、电梯使用费等费用20587元（自2013年4月1日起计至2014年4月30日止）；以上两项合计：1397088元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告佳鹏公司未提交书面答辩，亦未到庭参加诉讼。经审理查明，2008年3月24日至2013年4月24日期间（2008年3月24日、2009年3月24日、2010年4月24日、2011年3月18日、2012年4月24日、2013年4月24日），原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）陆续共签订了六份《租赁协议》，并约定：出租房屋均为南宁市民族大道x号“现代·国际”x层单元x号、x号、x号房屋，建筑面积合计239.76平米；租赁期限均为一年，陆续自2008年4月24日起至2014年4月23日止；租金分别按建筑面积以33元／平方米／月、33元／平方米／月、50元／平方米／月、50元／平方米／月、65元／平方米／月、65元／平方米／月计算；押金2012年4月24日之前为8000元、之后为18000元；租赁费用按季度结算，应于每一结算期开始后5日内交付该结算期内的租金，租赁期间，因租赁房屋的使用产生的物业服务费、水电费、生活垃圾费、装修垃圾清运费、电梯使用费、装修电梯损耗费由乙方支付，维修基金及其他费用由甲方支付；乙方逾期支付租金，每逾期一日按逾期租金和物业费总额的1‰（2012年4月24日之后按11‰）支付违约金。在庭审中，原告主张：根据《付款清单》及《活期个人交易明细查询》所载，被告分别于2008年5月8日、2008年8月5日、2008年12月10日、2009年5月4日、2009年6月4日、2009年9月27日、2009年12月22日、2010年3月16日、2010年7月6日支付了共九笔租金，每笔23760元；2010年10月9日支付了租金60372元；2011年1月5日、2011年5月9日、2011年9月6日、2012年1月10日分别支付了共四笔租金，每笔35964元；2012年4月24日支付了租金46753元；2012年11月2日、2013年3月25日分别支付了共两笔租金，每笔46753.2元；至今被告共计支付涉案房屋的租金数额为558327.4元；2008年3月24日、2012年4月9日分别支付租房押金8000元、10000元，该18000元押金应抵作欠付的租金；涉案房屋被告在租赁期间并未进行装修，原被告签订的最后一份租赁协议已于2014年4月23日期限届满，被告于2014年4月30将涉案三套房屋全部返还给原告。原告提交的南宁永宁物业服务有限责任公司现代·国际管理处出具的《现代国际2001、2002、2003号房欠费统计表》上载明，佳鹏公司2001房、2002房、2003房自2013年4月1日起至2014年4月30日止期间的电梯费、公摊电费、公摊水费、生活垃圾处理、水费、物业服务费及滞纳金共计19964.3元，公共维修基金622.7元。另查明：原告提交的邕房权证字第01806941、01××46、01××43号房屋所有权证上载明，青秀区民族大道x号现代·国际x层x号房、x号房、x号房屋的所有权人为汪珊妮，共有人林楠森。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。原被告在协商一致的情况下于2008年3月24日至2013年4月24日期间（2008年3月24日、2009年3月24日、2010年4月24日、2011年3月18日、2012年4月24日、2013年4月24日）自愿陆续签订了六份《租赁协议》，协议内容系双方真实意思表示且未悖法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应恪守。一、关于被告是否应向原告支付租金的问题。原告主张被告于2014年4月30日才搬离涉案房屋，在无相反证据的情况下，本院予以确认，根据本案六份《租赁协议》关于租金的约定及原告提交的《付款清单》及《活期个人交易明细查询》所载并结合原告的陈述，应认自2008年4月24日起至2014年4月23日止期间被告应付租金为851627.5元（239.76㎡×33元／平方米／月×24个月＋239.76㎡×50元／平方米／月×24个月＋239.76㎡×65元／平方米／月×24个月），被告已付的租金总额为558327.4元、押金为18000元，亦即被告未依约足额向原告付清租金，构成根本违约，原告主张将该18000元押金抵作欠付的租金，本院予以支持，故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应向原告支付涉案房屋截至2014年4月23日止尚欠的租金275300.1元（851627.5元-558327.4元-18000元），并参照双方签订的最后一份《租赁协议》中约定的租金标准65元／平方米／月，向原告支付涉案房屋自2014年4月24日起至被告返还涉案房屋之日即2014年4月30日止期间的房屋占用费3636.4元（239.76㎡×65元／平方米／月÷30日×7日），原告超出部分的租金主张，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。二、关于被告是否应支付物业服务费、水电费、生活垃圾费、电梯使用费等费用的问题。原告提交的《现代国际2001、2002、2003号房欠费统计表》上载明涉案房屋自2013年4月1日起至2014年4月30日止期间所欠的电梯费、公摊电费、公摊水费、生活垃圾处理、水费、物业服务费及滞纳金共计19964.3元，公共维修基金622.7元，而根据《租赁协议》的约定，使用租赁房屋所产生的物业服务费、水电费、生活垃圾费、装修垃圾清运费、电梯使用费、装修电梯损耗费由被告支付，维修基金及其他费用由原告支付，故被告应向原告支付涉案房屋前述期间所欠的电梯费、公摊电费、公摊水费、生活垃圾处理、水费、物业服务费及滞纳金共计19964.3元，至于公共维修基金622.7元，依约应由原告承担，故原告关于公共维修基金的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于被告是否应向原告支付违约金的问题。被告未按期足额支付租金构成违约已如前述，故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原告要求被告支付逾期交租违约金，本院予以支持，但原告主张的违约金计算标准过高，本院以实际损失为基础并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，依法将前述违约金标准调整为以尚欠租金275300.1元为基数，自2014年4月30日起至付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮百分之五十分段计付，原告超出部分的违约金请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：1、被告广西佳鹏投资有限公司应向原告汪珊妮、林楠森支付青秀区民族大道x号现代·国际x层x号房、x号房、x号房屋截至2014年4月23日止尚欠的租金275300.1元；2、被告广西佳鹏投资有限公司应向原告汪珊妮、林楠森支付上述房屋自2014年4月24日起至2014年4月30日止期间的房屋占用费3636.4元；3、被告广西佳鹏投资有限公司应向原告汪珊妮、林楠森支付上述房屋自2013年4月1日起至2014年4月30日止期间所欠的电梯费、公摊电费、公摊水费、生活垃圾处理、水费、物业服务费及滞纳金共计19964.3元；4、被告广西佳鹏投资有限公司应向原告汪珊妮、林楠森支付上述房屋的逾期交租违约金（计算方式：以尚欠租金275300.1元为基数，自2014年4月30日起至付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮百分之五十分段计付）；5、驳回原告汪珊妮、林楠森的其他诉讼请求。本案受理费6022元，保全费2094元，公告费350元，由被告广西佳鹏投资有限公司负担。此款原告汪珊妮、林楠森已预交，被告应在给付上述款项时一并向原告付清。上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。并于递交上诉状之日起七日内，到南宁市中级人民法院立案庭预交上诉费，逾期按撤回上诉处理。审 判 长 韦伟杰人民陪审员 潘晓艳人民陪审员 江高鹏二〇一五年一月五日书 记 员 邓 颖 来自