（2013）深福法民三初字第2360号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-05-22
案件名称
深圳市想真科技开发有限公司、叶祖国与深圳市中电物业管理有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
深圳市福田区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市想真科技开发有限公司,叶祖国,深圳市中电物业管理有限公司,深圳市福田区电子科技大厦业主委员会
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2013）深福法民三初字第2360号原告深圳市想真科技开发有限公司。法定代表人叶祖国，总经理。原告叶祖国，男，汉族。共同委托代理人博超，广东硕法律师事务所律师。被告深圳市中电物业管理有限公司。法定代表人邵辉，董事长。委托代理人黄程志，东方昆仑（深圳）律师事务所律师。委托代理人古伊琪，东方昆仑（深圳）律师事务所实习律师。第三人深圳市福田区电子科技大厦业主委员会。负责人向群雄，该委员会主任。委托代理人毕蔚，东方昆仑（深圳）律师事务所律师。上列原告深圳市想真科技开发有限公司（以下简称想真科技）、叶祖国诉被告深圳市中电物业管理有限公司（以下简称中电物业）确认合同无效纠纷一案，本院于2013年12月4日受理后，依法先由审判员吴爽与人民陪审员韦开丽、吴宝荣组成合议庭，适用普通程序于2014年3月13日公开开庭进行了审理。此后本案依法追加深圳市福田区电子科技大厦业主委员会作为第三人参加诉讼，由审判员吴爽与人民陪审员韩光明、陈洁珊组成合议庭，适用普通程序于2014年12月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人博超，被告委托代理人黄程志、古伊琪，第三人委托代理人毕蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告自购买深圳市福田区电子科技大厦c座41c号房以来从未有人告知也没有发现本小区有成立业主委员会，原告于2013年11月22日到深圳市福田区住房和建设局查询，该局工作人员告知没有发现有深圳市福田区电子科技大厦业主委员会进行过备案登记。原告于2013年11月26日到电子科技大厦所在地福田区华强北街道办事处福强社区工作站调查核实该小区是否成立过业主委员会，福强社区工作站经核查并出具证明文件证实深圳市福田区电子科技大厦业主委员会有成立过但已过期，没有依法按时进行改选，没有登记备案。依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》等相关法律法规的规定，业主委员会必需依法成立并依法登记备案，现申请人发现深圳市福田区电子科技大厦业主委员会没有依法改选成立，已过期限，也没有依法进行备案登记。基于以上事实及相关法律法规可知：因深圳市福田区电子科技大厦业主委员会不是合法成立的也没有进行登记备案，故深圳市福田区电子科技大厦业主委员会与被告深圳市中电物业管理有限公司不知什么时间签订的《电子科技大厦区域物业服务合同》没有法律效力，是无效的，同时深圳市福田区电子科技大厦业主委员会没有依法成立，故深圳市福田区电子科技大厦业主委员会不是合法有效的业主委员会。请求法院判令：确认被告深圳市中电物业管理有限公司于2013年4月2日与深圳市福田区电子科技大厦业主委员会签订的《电子科技大厦区域物业服务合同》无效。被告辩称，一、深圳市福田区电子科技大厦业主委员会系于2003年依法成立，其依法有权代表全体业主签订物业管理服务合同，未进行备案登记不导致物业合同的无效。二、涉案物业服务合同的内容没有违反法律规定，被告及业主一直履行该合同义务，服务合同除每三年续签一次，即2004年8月依据业主委员会决议对物业管理费调整为每月每平米12元之外，自始至终没有其他变化。被告向涉案物业提供合格的优质服务，业主接受服务，并每月按时交纳管理费、水电费等费用。被告于每年年底都会组织物业管理服务满意度调查，收集意见，意见表明业主对物业管理服务是满意的。故被告与业主委员会签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。第三人述称，第三人成立于2003年，由于当时的相关机制尚不完善，未依法进行换届选举及备案登记，但第三人已于2014年3月完成了换届选举并在深圳市福田区住房和建设局进行了备案登记。备案登记后第三人组织召开了业主大会，业主大会决议对此前与中电物业之间形成的物业服务合同关系进行追认，并继续续聘中电物业作为该小区的物业服务企业，新的合同已经由业主大会委托第三人与中电物业签订，并在深圳市福田区行政服务中心进行了备案登记。经审理查明，涉案物业系位于深圳市福田区振华路的电子科技大厦，原告叶祖国是其中c座41c号房的业主。2003年，电子科技大厦在相关行政主管部门的指导下召开了业主大会并于此后成立了第一届业主委员会，但未按规定在该物业所在区域的行政主管部门办理备案登记。原、被告称涉案电子科技大厦自1999年交付使用后一直系由被告中电物业提供物业管理服务。2004年，被告中电物业与电子科技大厦业主委员会签订了一份《物业管理合同》，约定被告中电物业为该区域提供物业管理服务。深圳市福田区华强北街道福强社区居民委员会出具《证明》称，电子科技大厦第一届业主委员会任期届满后，至2013年尚未按规定进行换届选举。原告向本院提交了一份标注时间为2013年4月2日，标注委托方名称为“深圳市福田区电子科技大厦业主委员会”的《电子科技大厦区域物业服务合同》，合同内容为委托中电物业为电子科技大厦提供物业管理服务，委托期限自2013年1月1日至2015年12月31日。该合同尾部委托方有字样为“深圳市福田区电子科技大厦业主委员会”的印章，但并无相应代表人签字；受托方有被告中电物业的印章及代表人签字。另查明，原告叶祖国系原告想真科技的法定代表人，涉案房屋系由原告想真科技实际使用并交纳物业服务费等费用。本案审理过程中，涉案电子科技大厦在有关部门的参与下进行了换届选举。2014年4月28日，经换届选举后新成立的业主委员会在深圳市福田区住房和建设局完成了换届备案，任期三年，从2014年3月7日起至2017年3月6日止。2014年7月17日，新成立的电子科技大厦业主委员会发出了一份《业主大会会议结果公告》，载明，电子科技大厦业主大会会议从2014年6月30日至2014年7月14日采取书面征求意见和表决的形式进行。会议审议通过以下内容：1、续聘原物业服务企业中电物业继续对电子科技大厦提供物业服务。2、批准业主委员会与中电物业拟定的《电子科技大厦物业服务合同》（有限期三年），并授权业主委员会与中电物业签订物业服务合同。3、确认上一届业主委员会续聘中电物业的行为有效。以上事实有，深圳市福田区华强北街道福强社区居民委员会出具的证明、关于申请政府信息公开的回复（深福建函（2013）328号）、深圳市福田区住房和建设局政府信息申请公开登记回执、房地产证、深圳市福田区建设局2003年3月17日出具的关于筹备成立电子科技大厦成立业委会的复函、2004年度电子科技大厦业主大会议案表决统计表、关于电子科技大厦区域2004年业主大会决议、通知、2004年电子科技大厦区域物业管理合同、2013年的电子科技大厦区域物业服务合同、业主委员会换届备案通知书、业主大会会议结果公告、庭审笔录等证据证明。本院认为，原告起诉主张涉案电子科技大厦没有依法进行业主委员会换届选举及备案登记因而不存在合法的物业服务合同，但该小区已于2014年3月7日通过换届选举成某一届的业主委员会并已办理备案登记，新一届业主委员会通过组织召开业主大会对其换届成立前中电物业与该小区全体业主之间形成的物业服务合同关系进行了追认。该行为符合《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，依法认定为合法有效。原告主张的事实、理由和诉讼请求基于此后发生的事实不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告深圳市想真科技开发有限公司、叶祖国的诉讼请求。本案案件受理费50元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴 爽人民陪审员 韩 光 明人民陪审员 陈 洁 珊二〇一五年一月五日书 记 员 叶泳攸（代） 来自