（2014）朝民初字第17352号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-07-15
案件名称
曹秀芹与北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹秀芹,北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第17352号原告曹秀芹，女，1958年9月18日出生。委托代理人曹增强（原告之弟），男，1960年10月7日出生。委托代理人黄子丰，北京市地平线律师事务所律师。被告北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社，住所地北京市朝阳区东坝乡西北门村。法定代表人马卫武，副社长。委托代理人张志扬，北京雷石律师事务所律师。委托代理人高增涛，男，1984年1月27日出生。原告曹秀芹（以下称原告）与被告北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社（以下称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹增强、黄子丰，被告委托代理人张志扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我家自1997年起就陆续承租被告所属北京市朝阳区东坝乡西北门大队渔场三个鱼坑及周围场地，经营“水畔人家”农庄和“北京华美天丽园林设计中心”，开展渔业养殖、休闲餐饮、园林设计等经营活动。2009年7月8日，我与被告续约，租期延续8年，自2009年7月8日至2017年7月8日。起租时，被告仅提供了场地内三处未做护坡的土坑，此外无其他地上附着物和设施。现有地上物和设施均为我投资所建。2013年4月起，被告突然中断鱼塘供水，并在通往我承租场地的必经道路上设置2米高的限高设施，致使我自此无法正常经营，造成重大经济损失。2013年11月，被告以北京市朝阳区万亩大造林工程建设指挥部占地造林为由诉至法院，要求根据双方合同第12条解除租赁合同、返还租赁标的物。北京市第三中级人民法院于2014年4月17日作出（2014）三中民终字第0409号终审民事判决书，以事实上双方不能履行为由判决我们解除租赁合同等。我认为，双方合同第12条约定明显违反了公平原则；我陆续添附附着物，购置专营性办公用品、家具用品，被告解除合同，应当按照现市场价值对我进行赔偿。被告解除合同除了造成我财产性损失外，还导致我被迫搬迁，搬迁到指定地点之前还需要临时安置；被告停水导致我被迫停产停业，给我造成了经营损失，因此被告应当按照征地拆迁标准给付我停产停业损失、安置费等。为此，我诉至法院要求被告赔偿：1、房屋及添附物损失7609524元；2、按照拆迁标准计算、因征地拆迁造成的搬迁费72000元；3、临时安置费518400元；4、停产停业损失2137800元。被告辩称：我单位与原告于2009年7月8日所签合同系双方真实意思表示，在该合同第12条约定，在合同履行过程中，如遇国家及本乡规划占地，原告要无条件服从，对所建建筑物无条件拆除，所租用的鱼塘在我单位规定的期限内无条件腾出，全部损失由原告自负，我单位不给予任何经济补偿，同时双方合同终止。该条款即考虑到了国家规划用地情形，如果出现此种情况，经营风险由原告自行承担。双方合同的解除，系政府规划用地改变，并非我单位原因导致。而且，我单位从2009年7月与原告签订租赁合同后，至2013年7月收取租金共计73800元，原告要求高额赔偿没有依据。涉案土地不是宅基地，我单位只是出租鱼塘用于养殖，并不是建房、谋取高额补偿。我单位执行政府的文件，进行租赁物腾退，不涉及拆迁导致的搬迁费、临时安置费、停产停业损失等。此外，1997年至2009年期间是原告的兄弟曹增宝承租，加盖、添附也是曹增宝进行。我单位与曹增宝的合同约定承租期间的添附在承包期满无偿归我单位，现在由原告主张补偿没有依据。经审理查明：1997年4月1日，案外人曹增宝与被告签订《承租合同书》，约定被告向其提供鱼坑两个，合计19亩；合同期限为1997年3月31日至2002年3月31日。双方约定，承租期间曹增宝所建建筑物在承包期满后无偿归被告所有；如遇国家及本地区规划用地，曹增宝无条件服从等。1999年10月，曹增宝与被告签订《承租协议书》，约定被告向其提供鱼坑一个，11亩；合同期限为1999年11月1日至2009年11月1日。双方约定，承租期间曹增宝所建建筑物在承包期满后无偿归被告所有；如遇国家及本地区规划用地，曹增宝无条件服从等。2002年3月23日，曹增宝与被告签订《租坑合同书》，约定，被告向其提供房屋三间（北房），面积36平方米，增氧机2台，租赁期满将房屋和增氧机归还被告；被告提供鱼坑二个，面积19亩；合同期限为2002年3月31日至2003年3月31日。双方约定，承租期间曹增宝所建建筑物在承包期满后无偿归被告所有；如遇国家及本地区规划用地，曹增宝无条件服从等。曹增宝在上述地点注册个人独资企业名称为“北京华美天丽园林设计中心”。2009年7月8日，原、被告签订《承租合同书》，约定原告承租上述三个鱼塘，计30亩；被告在尽可能的条件下提供水源和电源；承租期限自2009年7月8日至2017年7月8日；承租期前三年租金每年18000元，从第四年开始每年租金增加百分之十；该合同第十二条约定，“在履行合同过程中，如遇国家及本乡区域内规划用地，乙方（原告）要无条件服从，乙方所建的建筑物要无条件拆除（注：合同未到期）所租用的鱼塘，在甲方（被告）规定的期限内，无条件腾出，全部损失由乙方自负，甲方不给予任何经济补偿，同时合同终止”等。2013年1月15日，北京市朝阳区万亩造林工程建设指挥部于颁发《东坝乡落实万亩造林工程建设工作任务书》，该任务书确定在东坝乡大环内西北门地块1374.4亩属于绿化造林用地。原告承租的鱼塘在该范围内。为此，被告诉至我院要求解除其与原告签订的《承租合同书》，并要求原告按照每月1815元的标准支付自2013年7月9日至其实际腾退之日的使用费等。我院经审理后认为，原、被告签订的《承租合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，故双方应当按照合同的约定履行各自的义务。在原告承租的场地涉及到土地使用性质变更，已由相关部门明确作出书面文件后，原、被告双方应当按照双方合同第十二条的约定履行，即解除合同，原告向被告腾退场地等。据此，我院于2014年1月作出（2014）朝民初字第02863号民事判决书，判决：一、解除原、被告于2009年7月8日签订的《承租合同书》；二、原告将承租的北京市朝阳区东坝乡西北门村的三个鱼塘，计三十亩及附属设施返还被告；三、原告于履行上述第二项判决义务完毕之日起七日内按照每月1815元的标准支付自2013年7月9日开始至实际腾退之日止的使用费等。原告不服我院判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院审理后认为，原告租赁的土地即将实施造林工程，致使双方土地租赁合同的履行在事实上不可能，被告可以要求解除双方所签租赁合同；原告在土地租赁合同解除前应当履行交纳租金的义务。原告所称损失可在本案判决生效后另行主张等。2014年4月11日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第04509号民事判决书驳回上诉，维持原判。本案审理中，经原告申请，我院委托北京中评联合价格评估有限公司就北京市朝阳区东坝乡西北门村涉案渔场地上物、家具设备及树木价值进行评估。2014年11月7日，北京中评联合价格评估有限公司出具ZP2014字第14108号《价格评估报告》，认定：评估对象地上物非争议部分市场价值为6862689元、地上物争议部分市场价值为57536元、树木市场价值为431496元、家具设备市场价值257803元。原告垫付鉴定费36571元。原告对上述鉴定结论中对地上物非争议部分、树木及家具设备市场价值结论无异议。原告表示“地上物争议部分”在承租地围墙之外，但亦为其出资所建。被告对上述鉴定结论中地上物非争议部分的鉴定范围没有异议，但表示价值数额过高。被告主张地上物争议部分并非原告所建；14种树木中的部分柳树为原有，但其无法确定具体数量和规格；对家具及设备的鉴定结论无异议，但认为与其无关。另，被告表示，其与曹增宝所签合同到期后，根据约定地上物应归被告所有，故上述原告主张的地上物中存在曹增宝添附部分。审理中，曹增宝到院表示其原为涉案地点的承租人，其与被告签订的合同已经到期。其曾经在涉案地点有地上物添附，但原告租赁后已经重建，因此本案评估范围内物品并无其添附部分。经询，被告表示其与曹增宝的合同到期终止后，双方曾经进行场地交接，但对此主张没有举证。此外，原告表示其存在停产停业损失，并参照拆迁安置补偿标准提出诉请。经询，原告本人在涉案地点并无营业执照，就其主张的停水及腾退造成的具体经营损失亦未举证。以上事实，有双方当事人陈述、（2014）三中民终字第04509号民事判决书、ZP2014字第14108号《评估报告》等证据材料在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定履行相应义务。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，根据人民法院生效判决书认定，被告系在涉案地点即将实施造林工程、双方所签租赁合同在事实上不可能继续履行的情况下提出与原告解除租赁合同。该解除合同的前提条件具有客观性和无法预见性。因此，原、被告解除租赁合同并非被告违约所致，对由此可能为原告造成的损失，应当依据公平原则由原、被告合理分担。根据鉴定机构意见，涉案地点地上物双方非争议部分市场价值为6862689元。被告并未举证证明其中存在其本单位或他人所有或出资建设情况，故该部分应认定为原告添附。鉴定机构认定涉案地点树木市场价值为431496元。被告未举证证明其出租鱼塘及场地时，曾经附随树木，其对主张的树木规格和数量亦无法明确，故该部分亦应认定为原告添附。鉴定机构认定涉案地点家具及设备市场价值257803元。该部分财物为原告购置，迁移其他地点可继续使用，不会造成丧失使用价值的后果，故该部分财物应在原告腾退场地时自行处置。原告主张涉案地点围墙外部分地上物亦为其出资所建，但对此主张未提供相应证据，故对于鉴定结论中争议部分市场价值57536元，本案中不予认定。此外，本案为租赁合同纠纷，租赁标的物为鱼塘及周边附属面积等；原、被告间并非房屋拆迁安置补偿合同关系。而且，原告在涉案地点并无营业执照，其对于养殖经营盈利及损失等情况亦未举证，现原告要求被告按照征地拆迁标准补偿其搬迁费、临时安置费、停产停业损失等没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、被告北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社于本判决生效后七日内补偿原告曹秀芹三百六十四万七千零九十二元五角；二、驳回原告曹秀芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41913元，由原告曹秀芹负担23913元（已交纳）；由被告北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社负担18000元（原告曹秀芹已交纳，被告北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社于本判决书生效后七日内给付原告曹秀芹）。评估费36571元，由原告曹秀芹负担20871元（已交纳）；由被告北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社负担15700元（原告曹秀芹已交纳，被告北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社于本判决书生效后七日内给付原告曹秀芹）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 徐 悦二〇一五年一月五日书记员 郭天天 关注公众号“”