（2014）昆花民初字第01058号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2015-03-17

案件名称

徐学东与李国伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐学东,李国伟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条，第二百一十二条，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条

全文

江苏省昆山市人民法院民事判决书（2014）昆花民初字第01058号原告徐学东。委托代理人叶茜。被告李国伟。原告徐学东与被告李国伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月11日受理后，依法由代理审判员李勇独任审判，于2014年11月27日、2014年12月19日公开开庭进行了审理。原告徐学东到庭参加诉讼，被告李国伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐学东诉称：原告于2013年8月与被告通过上海福人居房地产经纪有限公司浦东分公司签署租赁合同，将通达广场X幢XXXX室、XXXX室、XXXX室、XXXX室出租给被告，出租期限为2013年8月21日至2016年8月20日止，第一年每月每套租金500元，每三个月结算一次，每次1500元，第二年每月每套租金600元，每三个月结算一次，每次1800元，合同约定被告承担物业管理费。后被告未能按期支付租金和物业管理费，未经许可擅自改变房屋结构，并违反所签署的租赁条款转租他人，非法牟利，故现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间于2013年8月20日签订的关于昆山市花桥镇通达广场X号楼XXXX室、XXXX室、XXXX室、XXXX室房屋的四份租赁合同；2、被告归还昆山市花桥镇通达广场X号楼XXXX室、XXXX室、XXXX室、XXXX室房屋，并立即拆除XXXX室、XXXX室、XXXX室房屋未经业主许可的装饰物和搭建物，对该三套房屋恢复至业主所出租时房屋的原貌；3、被告支付原告位于昆山市花桥镇通达广场X号楼XXXX室内、XXXX室、XXXX室房屋自2014年8月20日至2014年12月19日止按每月租金600元计算的租金；4、本案诉讼费用由被告承担。被告李国伟未作答辩。经审理查明：2013年8月20日，原告与被告就昆山市花桥镇通达广场X号楼XXXX室、XXXX室、XXXX室、XXXX室房屋分别签订《租赁合同》，主要内容有：原告将该四套房屋出租给被告；租赁期限自2013年8月21日起至2016年8月20日止，共计36个月；每月租金为500元，每3个月结算一次，每次1500元，提前7天支付下期房租，后两年递增20%的房租（被告承担物业管理费用）；被告的违约责任约定为被告应按时交纳房租，先付后住，不得拖欠，否则视为违约。上述协议签订后，原告将上述房屋交付被告使用。原告认为被告已就上述房屋支付原告至2014年8月20日止的租金，之后的租金被告拒不支付，经催讨无果，故诉至本院，如上所请。另查明：上述四套房屋中，昆山市花桥镇通达广场X号楼XXXX室、XXXX室房屋系原告所有，XXXX室、XXXX室系孙毅及其配偶叶欢所有，孙毅及其配偶叶欢于2014年12月19日向原告出具授权委托书确认原告有权就该两套房屋对外进行出租、根据租赁合同收取租金等事宜。上述事实由身份证明、房屋产权证、《租赁合同》、授权委托书、照片等证据及原告在庭审中的陈述予以证实。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定行使各自权利和履行各自义务。本案中，原告按约交付房屋后，被告未能按约足额支付租金，其行为构成违约，在原告多次催讨的情况下，被告仍然拒付租金，原告有权解除合同。合同法规定，当事人基于约定和法定而行使合同解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告未举证证明诉前曾向被告提出解除合同，原告提出解除合同应是在诉讼之时，故本案合同解除的时间应为被告收到原告起诉材料副本的时间即2014年12月1日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。由于涉案合同解除的原因系被告违约所致，原告有权要求被告搬离租赁场所，并有权根据合同约定要求对方支付租金，且本案中合同约定签订合同后连年租金递增20%，故原告相应的诉讼请求于法有据，本院予以支持，根据原告诉讼请求，被告拖欠的租金应为7200元（600元×4个月×3套）。此外，被告在租赁期间的添附系未经出租人同意，故对原告要求对涉案房屋恢复原状的诉讼请求，符合相关法律规定，本院亦予以支持。被告在搬离时恢复涉案房屋原状，需以不影响涉案房屋价值、使用功能为前提。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条之规定，判决如下：一、确认原告徐学东与被告李国伟于2013年8月20日就昆山市花桥镇通达广场X号楼XXXX室、XXXX室、XXXX室、XXXX室房屋签订的《租赁合同》于2014年12月1日解除；二、被告李国伟于本判决生效后十日内对昆山市花桥镇通达广场X号楼XXXX室、XXXX室、XXXX室房屋恢复原状，并于本判决生效后十日内迁出昆山市花桥镇通达广场X号楼XXXX室、XXXX室、XXXX室、XXXX室房屋；三、被告李国伟于本判决生效后十日内支付原告徐学东昆山市花桥镇通达广场X号楼XXXX室、XXXX室、XXXX室房屋自2014年8月21日起至2014年12月19日止的租金7200元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院，开户行：中国建设银行昆山支行营业部，账号：32×××60）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费130元，减半收取65元，由被告负担，该款原告已交纳，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号10×××99。代理审判员　李　勇二〇一五年一月五日书　记　员　季静珠关注微信公众号“”