（2014）益赫民一初字第1375号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2015-10-19

案件名称

汤利波、吴婷婷与益阳市友信房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书

法院

益阳市赫山区人民法院

所属地区

益阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

汤利波,吴婷婷,益阳市友信房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款

全文

湖南省益阳市赫山区人民法院民事判决书（2014）益赫民一初字第1375号原告汤利波，男。原告吴婷婷，女。两原告共同委托代理人刘江南，湖南省益阳市正天法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告益阳市友信房地产开发有限公司。住所地：益阳市赫山区金山南路***号。法定代表人郑守忠。委托代理人易黎虹，湖南公言律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告汤利波、原告吴婷婷（以下简称原告）与被告益阳市友信房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。原告吴婷婷及两原告共同委托代理人刘江南、被告益阳市友信房地产开发有限公司委托代理人易黎虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，两原告与被告于2013年5月3日签订《益阳市商品房买卖合同》，两原告向被告购买金山俪园1栋413号商品房，建筑面积为125.92平方米，购房款总金额为454198元。合同签订当日，两原告向被告交纳154198元首付款、11512元办证费和9696元维修基金。2013年6月，两原告向益阳市住房公积金中心贷款300000元，付清被告的全部购房款。根据合同约定，被告应于2013年12月31日前向两原告交付经验收合格并符合合同约定的装饰、设备标准的商品房，若逾期交房超过90日，两原告有权解除合同，被告应退还全部已付款，并按已付款的2%向两原告支付违约金。但至收房之日后，原告去收房时，发现被告的商品房不仅未达到合同约定的装饰、设备标准，而且没有经过验收，被告无法提供《竣工验收备案表》。至两原告起诉之日止，被告开发的商品房仍然未通过验收，未办理《竣工验收备案表》。两原告认为，被告严重违反合同，未在合同约定的日期向两原告交付经验收合格的房屋，且逾期超过90日，两原告有权解除合同，要求被告退还全部已付款，并承担违约责任和赔偿两原告的损失。现两原告向被告多次交涉未果，故提起诉讼，请求判令：一、解除两原告与被告签订的商品房买卖合同；由被告退还两原告购房款454198元并按银行同期贷款利率标准赔付利息36858元，支付违约金9084元；二、由被告退还两原告办证费11500元、维修基金9696元。原告为证明自己的上述主张，向本院提供如下证据：证据一、原、被告签订的商品房买卖合同。拟证实双方签订商品房买卖合同的情况；证据二、被告出具的收原告购房款的收据；证据三、被告出具的收原告办证费的收据；证据四、被告出具的收原告维修基金的收据；证据二、三、四拟证实两原告向被告交纳购房款、办证费、维修基金的情况；证据五、要求解除房屋买卖合同的通知。拟证实两原告曾经向被告提出解除合同；证据六、公积金借款合同。拟证实两原告在益阳市住房公积金中心贷款用于支付购房款的事实；证据七、建设工程竣工验收备案表。拟证实被告开发的商品房于2014年9月22日才经益阳市质监站验收备案。被告辩称，两原告所诉双方签订购房合同、两原告交纳购房款、办证费、维修基金以及办理住房公积金贷款等事实属实，但其称被告逾期交房超过90日、被告开发的商品房至两原告起诉之日止仍然未通过验收的情况与事实不符。被告已按合同约定向两原告发出了交房通知，两原告也已收房并根据自己的意愿将房屋进行了改造。本案所涉房屋虽然未及时取得《竣工验收备案表》，但并不意味着没有通过竣工验收，本案所涉房屋事实上已在合同约定的时间内完成竣工验收，被告履行了合同约定的竣工验收义务。被告认为，两原告在已收房的情况下仅根据被告没有及时提交房屋《竣工验收备案表》就要求解除合同，违反了合同法的诚实信用和公平原则，诉讼目的具有不正当性。请求法院依法驳回两原告的全部诉讼请求。被告为证明自己的上述主张，向本院提供如下证据：证据一、原、被告签订的商品房买卖合同。拟证实双方签订商品房买卖合同的情况；证据二、金山俪园1栋竣工验收报告、质量监督报告、质量评估报告、施工质量验收申请报告、建筑工程质量保修书、工程竣工验收记录等。该组证据拟证实房屋已于2014年2月28日办理竣工验收相关手续，符合约定的交房条件。证据三、邮政挂号信函存根。拟证实被告在2013年12月31日以前向原告方发出了书面交房通知。证据四、物业公司工作人员黄晓庆、铝合金幕墙工程施工人员肖玮的身份证明及证人证言。拟证实原告方收房后在房屋玻璃幕墙处改开一ＸＸ开门的事实。证据五、铝合金玻璃幕墙照片。拟证实原告方在本案所涉房屋玻璃幕墙处改装平开门后的现状。证据六、房屋竣工验收备案表，拟证实本案所涉房屋已办理竣工验收备案手续。本案在审理过程中，经被告申请，证人黄晓庆、肖玮出庭作证，拟证实原告方于2014年1月至2014年3月在本案所涉房屋玻璃幕墙处改开一ＸＸ开门的事实。被告对两原告提供的证据，质证意见如下：对证据一、二、三、四、六、七的真实性、合法性、关联性均无异议，但对两原告关于证据七的证明目的有异议；对证据五的真实性有异议，被告未收到该通知，不予认可。被告对证人黄晓庆、肖玮当庭作证所陈述的内容无异议。两原告对被告提供的证据，质证意见如下：对证据一、二、五、六的真实性、合法性、关联性均无异议，但对被告关于证据二的证明目的有异议；对证据三有异议，两原告未收到被告所说的信函；对证据四的真实性、合法性有异议，改装平开门是被告售房时就承诺了的，只是在改装时征求了原告方的意见，不能证明两原告已收房。原告吴婷婷对证人黄晓庆、肖玮当庭作证所陈述的内容有异议，证人陈述的内容与事实不符。综合原、被告双方的举证、质证，本院认证如下：对两原告提供的证据，被告对证据一、二、三、四、六、七的真实性、合法性、关联性均无异议，本院认为，上述证据内容真实，来源合法，所证明的事实与本案有关联，对证据的内容予以采信；但对原告关于证据七的证明目的，即被告违反了合同约定，两原告有权解除合同，不予采信；对证据五被告有异议，本院认为，该证据系两原告单方向被告发出的要求解除合同的通知，虽不能证明被告已经收到通知，并同意解除合同，但能证明两原告曾向被告提出过解除合同的要求，故对该证据予以采信。对被告提供的证据及证人黄晓庆、肖玮当庭陈述的证人证言，两原告对证据一、二、五、六的真实性、合法性、关联性均无异议，本院认为，上述证据内容真实，来源合法，所证明的事实与本案有关联，对证据的内容予以采信。虽然两原告对证据二的证明目的提出异议，但本院认为，该组证据能够证实本案所涉房屋已于2014年2月28日经工程勘察、设计、施工、监理、建设部门竣工验收合格，两原告异议理由不成立，不予采纳；对证据三，两原告提出了异议，本院认为，该挂号信函收据虽然不能证明两原告已收到书面收房通知，但能够证明被告已向原告发放该通知，予以采信；对证据四及证人黄晓庆、肖玮当庭陈述的证人证言，两原告提出了异议，本院认为，证据四系证人黄晓庆、肖玮提供的书面证明，该两位证人已出庭作证，证实了按原告方的要求，相关工程施工人员在本案所涉房屋玻璃幕墙处改装平开门的事实，证人当庭陈述的内容与书面证明内容基本一致，故对证据四及两位证人当庭证实的该事实予以采信。本案在审理过程中，本院依职权对本案所涉房屋的竣工验收及备案情况向益阳市质监站工程师蔡红卫进行了调查，其证实了本案所涉房屋于2014年2月28日经竣工验收合格，益阳市质监站于2014年9月22日予以竣工验收备案登记。综合上述有效证据和原、被告的当庭陈述，本院确认如下事实：两原告系夫妻关系。2013年5月3日，两原告与被告签订《益阳市商品房买卖合同》，合同第三条及第六条约定：两原告购买被告开发的金山俪园1栋413号商品房，房屋建筑面积为125.92平方米，购房款总金额为454198元，由两原告在合同签订当日给付首付款154198元，余下购房款300000元由两原告以公积金贷款方式支付；合同第十条约定：被告应于2013年12月31日前将经验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准的房屋交付两原告；合同第十一条还约定：双方进行房屋验收交接时，被告应提供房屋验收合格证明文件，被告不出示或文件不全的，两原告有权拒绝收房；因被告的原因，逾期交房超过90日，两原告有权解除合同，被告应当自两原告解除合同通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按已付款的2%支付违约金。合同签订当日，两原告向被告交纳154198元首付购房款、11512元办证费、9696元维修基金，2013年6月9日，两原告在益阳市住房公积金中心贷款300000元，付清被告余下全部购房款。合同约定的交房期限届满前，被告曾向两原告邮寄书面收房通知。交房期限届满当日，原告吴婷婷前去收房，发现房屋质量存在问题，且未经相关验收职能部门验收合格，被告不能提供《竣工验收备案表》，故不同意接收房屋。2014年2月28日，金山俪园1栋经工程勘察、设计、施工、监理、建设部门联合进行竣工验收确定合格，并作出了《竣工验收报告》，被告随即向益阳市质监站申请备案，2014年9月22日，益阳市质监站对金山俪园1栋发放竣工验收备案表。本案所涉房屋经工程勘察、设计、施工、监理、建设部门联合进行竣工验收合格后，被告曾于2014年3月15日向包括两原告在内的购房业主出示上述房屋验收合格证明文件，并多次催要两原告办理收房手续，但两原告仍然拒绝收房，并于2014年8月14日向被告发出要求解除合同的通知，双方协商未果，故酿成纠纷，两原告诉至本院。另查明，2014年1月，原告吴婷婷对本案所涉房屋进行验收时，曾要求施工方在房屋靠近裙楼露台部位的玻璃幕墙上改装一扇平开门，以方便进入裙楼露台，同年3月，施工方按原告吴婷婷指定的位置将平开门改装完毕。本院认为，原、被告于2013年5月3日签订的《益阳市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案的焦点为：双方在合同中关于房屋交付条件的约定是否符合法律的规定，是否有效；本案所涉房屋是否已经验收合格；两原告是否有权要求解除合同。关于双方在合同中关于房屋交付条件的约定是否符合法律的规定，是否有效的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条也规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。本案中，两原告与被告签订的商品房买卖合同第十条关于交付期限及条件中列了两种交付方式：“1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准；2、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准；”而原、被告选择的是第1种交付方式，即被告应于2013年12月31日前将经验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准的房屋交付两原告，很明显，该约定符合上述法律规定，应认定有效。关于本案所涉房屋是否已经验收合格的问题。本案所涉房屋所属的金山俪园1栋于2014年2月28日经工程勘察、设计、施工、监理、建设部门联合进行竣工验收确定合格，并作出了《竣工验收报告》，应视为房屋已经验收合格。关于两原告是否有权要求解除合同的问题。两原告与被告签订的商品房买卖合同第十条约定，被告应于2013年12月31日前将经验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准的房屋交付两原告。合同第十一条还约定：双方进行房屋验收交接时，被告应提供房屋验收合格证明文件，被告不出示或文件不全的，两原告有权拒绝收房；因被告的原因，逾期交房超过90日，两原告有权解除合同，被告应当自两原告解除合同通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按已付款的2%支付违约金。本案中，被告虽然未在合同约定的交付时间（2013年12月31日前）向两原告交付经验收合格的房屋，但本案所涉房屋已于2014年2月28日经验收合格，被告也已及时告知两原告，并出示房屋验收合格证明文件；虽经被告多次催促，两原告至今未办理正式收房手续，但责任不在被告；况且在2014年1月原告吴婷婷验房时已要求施工方按其指定的位置在房屋靠近裙楼露台部位的玻璃幕墙上改装一扇平开门，故不应认定因被告的原因导致本案所涉房屋逾期交房已超过90日；另外，虽然本案所涉房屋直至2014年9月22日才办理好竣工验收备案登记，但双方并未在合同中约定被告交房时应提供《竣工验收备案表》。综上，本院对两原告以被告未及时办理和提供《竣工验收备案表》、逾期交房已超过90日为由要求解除合同的主张不予支持。综上，两原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款之规定，判决如下：驳回原告汤利波、原告吴婷婷的全部诉讼请求。本案案件受理费9020元，由原告汤利波、原告吴婷婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审　判　长　　文　武审　判　员　　陈　丽代理审判员　　孙黎丽二〇一五年一月五日书　记　员　　罗龙辉附本案适用有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。关注公众号“”