（2014）离民二初字第981号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-08-17
案件名称
张德金与薛雅丽、吕梁金泽房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
吕梁市离石区人民法院
所属地区
吕梁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张德金,薛雅丽,吕梁金泽房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
山西省吕梁市离石区人民法院民 事 判 决 书（2014）离民二初字第981号原告张德金，男，汉族，1987年9月18日生，交城县西营镇大营村一区人。被告薛雅丽，女，汉族，1973年1月23日生，：142331197301230527。被告吕梁金泽房地产开发有限公司。住所地离石莲花新区。法定代表人李在田，董事长。原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月18日受理后适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张德金、被告薛雅丽、被告吕梁金泽房地产开发有限公司法定代表人李在田到庭参加了诉讼，本案已审理终结。原告诉称，2013年4月，吕梁金泽房地产开发有限公司以今音名品商城名义向社会招商，原告于4月20日以承租人名义在合同上签字，出租方4个多月后才签字，出租人变成了被告薛雅丽，管理人员告知原告6月15日试营业，原告很快购进了夏季服装，又通知8月开业，原告又备足秋季商品，直到10月才开业，11月，工作人员向原告收取商业管理费，标准是房租的20%，原告不同意，管理方于2014年5月28日封了门，导致原告商铺停业，造成了很大的经济损失。诉请：1、解除租赁合同；2、判令被告赔偿原告损失共105743元（其中房租38199元，排号金1000元，商管费1194元，物业费350元，积压货物35000元，保证金10000，装潢费20000元）。被告薛雅丽辩称，商铺是由吕梁金泽房地产开发有限公司统一管理的，原告从未向我讲封门的事，不同意解除合同。被告吕梁金泽房地产开发公司辩称，原告与薛雅丽签订租赁合同，我公司没有出租权，不应起诉我公司。原告提供了以下证据：1、商城商铺租赁合同。拟证明原告为承租方签订了租赁合同。2、收据两支。拟证明被告收取排号金1000元、租金38135元。3、收据三支。拟证明原告装潢商铺。4、收据三支。拟证明收取原告物业费。5、经销合同书。拟证明原告与商家签订了经销合同。6、收条三支。拟证明货款40000元。7、收据两支。拟证明商管费为租赁费的10%。8、证人证言。拟证明被告封门无法营业。被告薛雅丽的质证意见是：租赁合同、收取租金是事实，其他不清楚。被告吕梁金泽房地产开发公司不予质证。经审理查明：位于离石城区八一街的今音大厦由吕梁金泽房地产开发有限公司建设。2009年4月16日，二被告签订《商品房买卖合同》，薛雅丽向吕梁金泽房地产开发有限公司购买今音大厦2层4号房屋，建筑面积35.31平方米，为独立商铺，该房未办理房屋产权证，但今音大厦有土地使用证、规划许可证、施工许可证等手续。2013年，原告与被告薛雅丽签订《今音商城商铺租赁合同》，合同上原告方签字时间为4月20日，被告薛雅丽签字时间为8月25日。合同约定，原告承租被告薛雅丽今音大厦2层4号商铺，2013年9月底起，租期两年，租金交一年送一年。物业管理费、水电费承租方自行向物业管理公司缴纳，商业管理费承租方自行向商业管理中心交纳。2013年4月19日，原告交纳今音大厦商业管理中心排号费1000元；2013年5月7日，原告交纳吕梁金泽房地产开发有限公司租金38135元（一年租金可以营业两年）。后来，吕梁金泽房地产开发公司将收到的租金转交薛雅丽。2013年10月1日，原告正式开始经营女装，到了11月份，商城管理方要求按租金的20%交纳商业管理费，原告不同意，于2014年5月28日以管理方封门为由，停止营业。经向其他正在营业的商户了解，2014年1月2日因交纳管理费问题断电，大部分商户上访，经派出所调解，第二天便可以正常营业。事后，管理方再没有进行过封门等阻止商户经营的行为，一直可以正常营业。原告认为，2014年5月28日商城管理方封门，只有口头陈述，无证据证实。以上为本案事实。本院认为，解除合同分两种类型，一是约定解除，二是法定解除。原告解除合同的理由是被告方封门，在合同上未约定，故不存在约定解除的情形。法定解除，合同法第九十四条规定了解除合同的五种法定条件，只有符合这五种条件，才可以解除合同。该条第四项规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。按照该项规定，不是只要违约就可以解除合同，只有根本性违约导致合同目的不能实现的才可以解除合同。第五项规定，“法律规定的其他情形”。按照该项规定，只有符合法律的有关规定，才可以解除合同，行政法规、部门规章不能作为解除合同的依据。具体到本案，被告薛雅丽位于今音大厦2层4号的商铺虽未办理产权登记，但今音大厦有合法土地使用证，有规划许可证，为合法建筑，按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，有规划许可证的合法建筑可以出租。故原告与被告薛雅丽2013年签订的《今音商城商铺租赁合同》有效。原告张德金交纳租金后，于2013年10月1日正式营业，原告要求解除合同的理由是被告封门。因证据不足，证人证言不予采信，故原告解除合同的理由不予支持。综上，原告解除合同的理由不足，从维护合同相对稳定的角度出发，应继续履行合同。合同不解除，原告赔偿损失的请求不予支持。本案是租赁合同纠纷，被告吕梁金泽房地产开发有限公司不是租赁合同的当事人，不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第五项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院《关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张德金的诉讼请求。诉讼费2415元减半收取，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判员 王年马二〇一五年一月五日书记员 刘 帅 来自：