（2014）穗中法民五终字第4806号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-03-04
案件名称
广州市越秀区第二土地房屋管理所与许晓帆租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许晓帆,广州市越秀区第二土地房屋管理所
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4806号上诉人（原审被告）：许晓帆，男，1970年3月13日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：张晓明，广东天旗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二土地房屋管理所，住所地广州市光塔路102号二楼法定代表人：钟东宁，任该所所长。委托代理人：卓国明、龚健，该所职员。上诉人许晓帆因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1952号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：广州市越秀区乐安新街5号501房是广州市越秀区第二土地房屋管理所（以下简称越秀第二房管所）管理的直管房屋。越秀第二房管所（出租人，甲方）与许晓帆（承租人，乙方）于2010年10月19日签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：“甲方同意将上址房屋出租给乙方作住宅用途使用，其中使用面积34.95平方米，租赁期限为2010年7月1日至2012年6月30日，每月租金145.30元；租赁期届满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；乙方同意并确认，本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋，签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等；附表一乙方家属名单：1、许耀光，男，许晓帆父亲；2、莫国芳，女，许晓帆母亲；3、马月梅，女，许晓帆妻子；4、许惠盈，女，许晓帆女儿。该合同约定的租赁期限届满后，双方未再续订合同。据许晓帆陈述，涉讼房屋现由许晓帆母亲一人居住使用。2014年5月16日，越秀第二房管所向许晓帆发出《关于收回房屋的通知》，内容为：“许晓帆：你是我所长堤路乐安新街5号501房屋的承租人。经查，你已拥有自有产权住房，不符合《广东省公有房产管理条例》的规定及违反双方签订租赁合同的有关规定。现我所决定自通知送达之日起与你终止租赁关系，收回上址房屋。请你于2014年5月23日前，将上址房屋交回我所，并办理退租手续。否则我所将通过法律途径收回房屋，并自通知送达之日起，按2013年广州市房屋租金参考价的标准，收取房屋使用费等”。许晓帆确认越秀第二房管所已将该通知张贴在涉讼房屋楼下大楼门口，但称当时许晓帆并未认真阅读。另查明，据广州市国土资源和房屋管理局于2014年5月27日出具的《房地产登记簿查册表》记载，广州市天河区天河北路709号703房（建筑面积101.5平方米）登记在许晓帆名下，所有权取得方式为购买。越秀第二房管所于2014年8月12日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除许晓帆与越秀第二房管所之间的租赁合同关系，许晓帆户及同住人员将广州市越秀区乐安新街5号501房屋腾空交还给越秀第二房管所。2、许晓帆向越秀第二房管所支付自2014年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（参照2013年广州同地段同类型房屋租金参考价计付）。原审诉讼中，越秀第二房管所确认已收取许晓帆的房屋租金至2014年7月止，并确认许晓帆的交租方式为以许晓帆父亲许耀光名义的银行账户划扣租金。越秀第二房管所提供如下证据：1、许晓帆与越秀第二房管所于2005年10月20日就涉讼房屋签订的《广州市房地产租赁合同》，其中约定的租赁期限为2005年9月1日至2006年7月31日，用以证明越秀第二房管所自2005年起一直是与许晓帆签订租赁合同。2、《房地产登记簿查册表》，证明许晓帆的父亲许耀光名下登记有芳村区金道花苑金光大街5号3楼302房房屋。许晓帆对上述证据的真实性没有异议，但认为上述《广州市房地产租赁合同》也是许晓帆作为其母亲的代理人身份与越秀第二房管所签订的，许晓帆并非实际承租人，且认为许耀光名下是否拥有自有房屋与本案无关。原审法院认为：许晓帆与越秀第二房管所在平等自愿的基础上签订的《租赁合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。许晓帆自2005年起以本人名义与越秀第二房管所签订租赁合同，且在租赁合同的附表中明确说明同住人员包括许晓帆的母亲莫国芳，故对许晓帆提出其只是作为莫国芳的代理人与越秀第二房管所签订租赁合同的抗辩意见，原审法院不予采纳。租赁合同明确约定许晓帆同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，越秀第二房管所有权解除租赁合同并收回房屋。另上述租赁合同的租赁期限至2012年6月30日届满，此后许晓帆继续使用涉讼房屋并向越秀第二房管所支付租金，双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。越秀第二房管所已于2014年5月16日通知许晓帆要求解除租赁合同，收回房屋，故越秀第二房管所据此要求解除双方的租赁关系、许晓帆将房屋腾空交还给越秀第二房管所的诉讼请求合法合理，原审法院予以支持。根据合同约定，租赁期届满或者合同因故解除时，双方未续订合同而越秀第二房管所要求收回房屋，许晓帆拒不交出承租房屋的，越秀第二房管所有权要求乙方按成本租金缴纳占用期的房屋占用费，故双方租赁合同解除前，许晓帆仍应按照合同约定的标准缴纳租金；租赁合同解除后，许晓帆应按同地段同类型房屋租金参考价的标准向越秀第二房管所支付房屋使用费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2014年10月29日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起，越秀第二房管所与许晓帆就广州市越秀区乐安新街5号501房的租赁关系予以解除；二、许晓帆户（含同住人员）应在本判决发生法律效力之日起30日内将广州市越秀区乐安新街5号501房腾空交还给越秀第二房管所；三、许晓帆应在本判决发生法律效力之日起7日内，一次性向越秀第二房管所支付自2014年8月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按145.30元计付）。之后许晓帆应参照同时段同地段同类型房屋的租金参考价标准向第二房管所支付房屋使用费至实际腾空交还房屋之日止；四、驳回越秀第二房管所的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取75元，由许晓帆负担。上诉人许晓帆不服原审判决，向本院提起上诉称：许晓帆认为一审法院认定事实错误、适用法律不当。许晓帆不是一审适格的被告，没有退房和交租的义务，主要理由如下：一、一审法院认定事实错误。越秀第二房管所提供的2份租赁合同，一审法院没有查清涉案房屋租赁人的事实，实际上，在以下两份合同租赁期内，许晓帆没有在涉案房屋居住，没有为涉案房屋交纳房租、水电等费用，越秀第二房管所也没有提供任何许晓帆的收房证据。1、2010年10月19日许晓帆代母亲签订的房屋租赁合同，租赁期限为：2010年7月1日至2012年6月30日，一审判决查明事实错误。2、2005年10月20日许晓帆代母亲签订的房屋租赁合同，租赁期限为：2005年9月1日至2006年7月31日，一审法院没有查明事实，判决书就连“经审理查明”都忽略了。3、涉案房屋的交租人不是许晓帆，这个事实许晓帆与越秀第二房管所都已举证，一审法院竟还判决许晓帆要交租，难道一审法院要为越秀第二房管所争取双份租金真是令人不解。涉案房屋的实际使用人是自动划账交租的，欠租是不存在的，如果让我们继续交租，就是一个场地收两次租。二、一审法院适用法律错误。本案因许晓帆不是涉案房屋的实际使用人，应适用民事诉讼法的有关规定，以许晓帆的主体不适格驳回越秀第二房管所的诉讼请求，而不应适用合同法支持越秀第二房管所的诉求。本案是广州市直管房（住宅）租赁合同纠纷，不是一般的租赁合同纠纷，其主体是特定的，应按照《城市房屋租赁管理办法》、《广东省公有房产管理条例》及有关直管房租赁的法规政策，明确合同主体，明确租赁市直管房使用人的条件。由于一审法院回避有关事实，因而认定事实错误，故造成适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，故上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回越秀第二房管所一审全部诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由越秀第二房管所承担。被上诉人越秀第二房管所辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。二审诉讼期间，许晓帆提供了其自有房屋广州市天河北路709号703房的电信收费发票、物业费收费发票、扣费存折，拟证明许晓帆不是涉案房屋实际使用人的事实。越秀第二房管所质证认为：上述证据不是二审新产生的，不应该作为二审新证据，且该证据与本案没有关系。许晓帆在二审庭审时确认其父母许耀光、莫国芳于2014年5月离婚，双方没有就夫妻共同财产进行分割，同时称其母亲莫国芳长期与父亲许耀光分居，自2002年起其与妻子、女儿迁往自购房屋天河区天河北路709号703房居住后，其母亲则一人居住在涉案房屋至今。本院认为：许晓帆与越秀第二房管所在自愿、平等的基础上签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。许晓帆自2005年起以本人名义与越秀第二房管所签订租赁合同，且在租赁合同的附表中明确说明同住人员包括许晓帆的母亲莫国芳，根据合同相对性的原则，本院认为许晓帆主张其只是作为莫国芳的代理人与越秀第二房管所签订租赁合同，其不是适格诉讼主体，法律依据不足，本院不予采纳。许晓帆二审提出的证据材料虽然能证明其自有房屋有居住使用的情况，但并不能证明其实则是代其母亲莫国芳与越秀第二房管所签订《租赁合同》这一事实，与本案的事实认定并无直接的因果关系，本院不予采纳。现许晓帆及其同住人员（许耀光）名下均有自有产权的房屋，越秀第二房管所按照《租赁合同》的约定提出解除租赁合同、收回房屋的请求，合情合理合法，本院予以支持。因双方的《租赁合同》期限于2012年6月30日届满，之后许晓帆继续使用涉讼房屋并向越秀第二房管所支付租金，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，认定双方形成不定期租赁关系，并判决许晓帆按照原合同约定的标准向越秀第二房管所支付《租赁合同》解除前的租金，同时按同地段同类型房屋租金参考价的标准支付《租赁合同》解除后的房屋使用费，并无不当，本院予以维持。许晓帆上诉提出一审法院的判决是为越秀第二房管所争取双份租金的意见，完全没有依据，本院不予采纳。至于许晓帆主张其母亲莫国芳长期独自一人居住在涉案房屋，现因其父母许耀光、莫国芳已经离婚，许耀光名下的房屋由许耀光一人居住，其母亲莫国芳没有其他房屋居住的问题，本院认为莫国芳可向房管部门提出租住公租房的申请，由房管部门予以审核确定。综上所述，审查一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费150元，由上诉人许晓帆负担。本判决为终审判决。审判长 贾震华审判员 陈 涛审判员 陈珊彬二〇一五年一月五日书记员 阮志雄陈迪 微信公众号“”