（2014）丰民初字第4531号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-03-23
案件名称
金钥匙物业有限公司与童长峰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
泉州市丰泽区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金钥匙物业有限公司,童长峰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第一百零八条，第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国物权法》：第八十三条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第4531号原告金钥匙物业有限公司，住所地泉州市经济技术开发区。法定代表人黄德凯，该公司总经理。委托代理人蒋宏斌，福建致理律师事务所律师。委托代理人吴风英，女，1973年5月2日出生，汉族，系该公司员工。被告童长峰，男，1979年7月23日出生，汉族，住泉州市丰泽区。原告金钥匙物业有限公司与被告童长峰物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理后，依法由审判员黄旭光适用简易程序，分别于2014年11月19日、2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋宏斌、吴凤英，被告童长峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉��，被告向泉州市东兴房地产开发有限公司购得址在丰泽区祥远路兴淮花苑小区X幢XXX室房屋，面积为137.93m3。2007年11月间，由于该小区的部分业主与原物业管理公司泉州市丰泽东兴物业管理有限公司（以下简称“东兴公司”）发生纠纷，东兴公司不再管理该小区。2007年11月24日，丰泽区丰泽街道源淮社区居民委员会（以下简称“源淮居委会”）选聘原告自2007年12月1日起对兴淮花苑小区进行物业管理，并约定原告按以前的标准收取物业管理费和公摊水电费。原告自2007年12月1日开始对该小区进行管理和服务，并向业主收取相关费用。2013年6月，小区业主委员会告知原告，其已另选聘物业公司，新的物业公司自2013年7月开始管理小区，故原告依法管理兴淮花苑小区至2013年6月30日止。被告至今拖欠原告管理该小区期间自2007年12月1日起至2013年6月30日止的物业管理费9241元及公摊水电费2345元，原告多次催讨未果，现请求判令被告童长峰向原告支付物业管理费9241元及公摊水电费2345元。被告辩称，1、本案中的物业费及公摊水电费系逐月产生，原告的诉请事项大部分已超过诉讼时效；2、原告在李云周一案中与源淮居委会及丰泽区源淮社区物业管理有限公司（以下简称“源淮物业公司”）串通，通过伪造《关于兴淮花苑小区物业管理的批复》、《服务协议书》等证据的手段，使得法院作出了一审、二审判决，故李云周一案的判决书不能作为认定本案事实的依据；3、原告的诉请没有事实及法律依据，被告所在的兴淮花苑小区与原告之间不存在物业服务合同关系，被告及兴淮花苑小区业主委员会（以下简称“兴淮花苑业委会”）从未与原告签订书面物业服务合同，原告所称对诉争小区进行物业服务也未被该小区业委会确认；4、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第二条第（一）项的规定，物业服务企业将物业服务区域内全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，业主委员会或业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持，故源淮物业公司与原告签订的《服务协议书》及源淮居委会与原告签订的《合作协议书》应为无效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告原名称为“泉州市丰泽区东星房屋物业管理有限公司”，于2011年11月14日经泉州市工商行政管理局变更登记为“金钥匙（福建）物业有限公司”，于2013年11月18日变更登记为现名“金钥匙物业有限公司”。被告童长峰系兴淮花苑小区X幢XXX房屋的业主，该房屋的建筑面积为137.93㎡。自2007年12月1日起至2013年6月30日止的物业管理费和公摊水电费，被告均未缴纳。兴淮花苑小区自2004年6月1日起至2007年5月30日止，由前期物业管理合同约定的东兴公司承担物业管理服务。2007年3月25日，兴淮花苑业委会通过业主大会选聘泉州市华兴物业管理有限公司到兴淮花苑小区进行物业管理，但泉州市华兴物业管理有限公司未实际进入小区进行物业管理。2007年10月12日，诉争小区所在的源淮居委会与泉州市东兴房地产开发有限公司、东兴公司签订协调书一份，约定东兴公司退出兴淮花苑小区后，由源淮居委会委托有资质的公司进行管理。源淮居委会随后委托源淮物业公司对小区进行管理。2013年6月27日，兴淮花苑小区选聘泉州安益物业有限公司承接该小区的物业管理。上述事实，有原告提供的内资企业登记基本情况表、房屋买卖合同，被告提供的《通告》、《证明》，以及双方当事人在庭审中的陈述等证据加以证明，本院予以认定。本案当事人的争议焦点为：1、原告金钥匙物业有限公司诉求物业服务费用是否依法有据；2、原告的诉请事项是否部分已过诉讼时效。对此，本院予以查明、分析并作认定。原告认为，从原告管理兴淮花苑小区期间交纳该小区公共水电费的票据、原告与泉州市安益物业管理有限公司办理交接的协议、丰泽区法院（2011）丰民初字第1287号及泉州市中级人民法院（2012）泉民终字第502号民事判决书等证据，可以证明原告接受源淮居委会委托自2007年12月1日起至2013年6月30日止期间对诉争小区进行实际管理并交纳公共水电费，原告要求被告交纳物业管理费及公摊水电费有事实及法律依据；本案中被告是持续性未履行应缴交物业费，其最后一次应当缴交的时间是2013年6月30日，诉讼时效的计算时间应自2013年6月30日起计算，原告就本案诉求的物业服务费用并没有超过诉讼时效。被告认为，本案是原告替代源淮物业公司进行诉讼向兴淮花苑小区业主追讨物业管理费及公摊水电费。诉争小区业主之所以拒交物业管理费，是因为源淮居委会指定的源淮物业公司没有合格资质，却从2007年12月1日起至2013年6月30日止在该小区违法经营服务。源淮居委会及源淮物业公司为追讨物业管理费及公摊水电费而与具有物业管理资质的原告串通，通过伪造证据手段而取得李云周一案的胜诉，之后再借李云周一案的案例对其他业主提起诉讼。原告的诉求既无法律依据，又无物业管理事实，请求依法驳回原告的诉求。法律保护的诉讼时效应当为自起诉之日起追诉二年，在原告诉求的物业费及公摊水电费中超过两年的部分已过追诉期限。对本案当事人争议的焦点，本院作分析认定如下：关于焦点1，原告请求被告支付其物业服务及公摊水电费是否���法，在于其自2007年12月1日起至2013年6月30日止期间是否为兴淮花苑小区业主提供物业管理服务。首先，泉州市丰泽区东星房屋物业管理有限公司、金钥匙（福建）物业有限公司的权利义务由金钥匙物业有限公司承接。其次，在本院（2011）丰民初字第1287号一案审理中，该案的第三人兴淮花苑业委会对承担前期物业管理的东兴公司退出兴淮花苑小区后，由源淮居委会随后委托源淮物业公司对该小区进行管理，源淮居委会、源淮物业公司随后与原告签订服务协议书一份，将该小区的物业管理服务委托给原告，原告于2007年底进驻兴淮花苑小区进行管理的事实无异议；该案的第三人源淮物业公司证实原告从2007年起就对诉争小区进行了管理；原告在庭审中提供了其自2007年12月起管理诉争小区期间所缴纳公共水电费的银行缴费凭证、发票及东兴公司的证明等证据，证明原告承��兴淮花苑小区自2007年12月1日起至2013年6月30日止的物业管理服务及交纳公共水电费的事实。被告在庭审中对物业费的收费标准、拖欠物业费的起止时间予以认可，但主张原告在李云周一案中提供的源淮居委会于2007年11月17日作出的《关于兴淮花苑小区物业管理的批复》、源淮物业公司于2007年11月22日作出的《关于兴淮花苑小区物业管理的情况》及源淮物业公司与原告于2007年11月24日签订的《服务协议书》系伪造，以致法院错误地认定原告与兴淮花苑小区之间存在物业服务合同关系，并作出（2011）丰民初字第1287号民事判决和（2012）泉民终字第502号民事判决。被告对其主张提供了如下证据：1、源淮居委会于2007年12月1日张贴在小区的《通告》，主要内容是告知小区业主，将由源淮物业公司对小区的物业进行过渡管理；2、源淮居委会和源淮物业公司于2008年12月19日出具的��于源淮物业公司自2007年12月1日正式对兴淮花苑小区进行物业管理的《证明》；3、源淮物业公司向小区业主收取物业管理费及路面停车费的收款收据，收费时间至2008年12月。本院认为，上述《关于兴淮花苑小区物业管理的批复》的主要内容是源淮居委会告知源淮物业公司：自2007年12月1日起由源淮物业公司接管兴淮花苑小区，由其自行管理或委托有资质的物业公司管理；《关于兴淮花苑小区物业管理的情况》的主要内容是源淮物业公司报告源淮居委会：决定委托原告对兴淮花苑小区进行物业服务；《服务协议书》的主要内容是源淮物业公司和原告经协商达成合作协议，由原告承接兴淮花苑小区的物业服务工作。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事��；……当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，被告提供的证据与上述《关于兴淮花苑小区物业管理的批复》、《关于兴淮花苑小区物业管理的情况》、《服务协议书》的内容并不矛盾，不能推翻本院以及泉州市中级人民法院的生效民事判决。根据生效民事判决书的认定，兴淮花苑小区的前期物业服务合同的履行期限至2007年5月30日即已期满，兴淮花苑业委会经业主大会选聘的泉州市华兴物业管理有限公司未能及时进入小区进行物业管理，自2007年5月30日至当年年底，因小区的物业管理处于混乱状态，小区所在的源淮居委会遂对该小区的物业管理进行相应的代理、协调及指定原告对兴淮花苑小区进行物业管理，符合法律以及客观事实的要求，故本院对原告自2007年12月1日起至2013年6月30日止对兴淮花苑小区进行物业管理的事实予以认定。被告作为该小区的业主已实际享受了原告提供的物业服务，有义务向原告支付尚欠的物业管理费及公摊水电费。原告参照原有的小区前期物业服务收费标准即物业费每月按每平方米1元、公摊水电费5-8楼的住宅每月按35元主张权利，合理合法，应予支持；被告的相应抗辩意见，不予采信。关于焦点2，即被告主张原告的起诉部分超过诉讼时效是否成立的问题。因原告提供的本院（2013）丰民初字第364号民事裁定书可以证明原告因向被告催讨尚欠的物业管理费及公摊水电费遭拒而于2012年12月27日向本院起诉，故本案的诉讼时效因原告的起诉而中断。被告在该案的审理过程中未提出诉讼时效的抗辩。又因有关由原告对兴淮花苑小区进行物业管理的批复、报告、协议等并未约定物业管理费和公摊水电费的交费时间，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，诉讼时效期间应从被告明确表示不履行义务之日起计算，故本案的诉讼时效应自2012年12月27日起计算，原告于2014年10月11日提起本案之诉并未超过诉讼时效期间，本院对被告该主张不予采纳。综上所述，本院认为，具备物业管理资质的原告根据源淮居委会及源淮物业公司的委托指定为兴淮花苑小区提供物业服务，并不违反法律法规的规定。原告事实上为诉争小区提供了水电及物业管理服务，其物业服务收费标准系参照原有的小区前期物业服务收费标准，合理合法。被告童长峰作为该小区的业主已实际享受了相应的物业服务，有义务按标准向原告支付该段时间的物业管理费及公摊水电费用。原告根据被告的确认，其自2007年12月1日起至2013年6月30日止的物业管理费和公摊水电费尚未缴纳，故被告应当缴纳的物业管理费为9241.31元（137.93㎡×1元／㎡／月×67��月）、公摊水电费2345元（35元／月×67个月）。原告主张被告童长峰应支付物业管理费9241元及公摊水电费2345元的诉讼请求，符合法律规定及客观事实，本院予以支持。被告童长峰的相应辩解意见，于法无据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第二十条第二款及第三款、第四十一条、第四十二条第一款、第四十五条、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项及第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告童长峰应于本判决生效之日起十日内向原告金钥匙物业有限公司支付物业管理费9241元、公摊水电费2345元，合计11586元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费90元，减半收取45元，由被告童长峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员 黄旭光二〇一五年一月五日书记员 陈 吟附：主要法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的。由人民法院判决强制偿还。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。2、《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约。3、《国务院﹤物业管理条例﹥》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第二十条在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。4、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企���请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。5、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第九条下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。6、《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人��求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行债务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。7、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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