（2014）镇民初字第294号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-03-02
案件名称
原告杨宗华与被告郭传达房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
镇康县人民法院
所属地区
镇康县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨宗华,郭传达
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十八条
全文
云南省镇康县人民法院民 事 判 决 书（2014）镇民初字第294号原告杨宗华，女，汉族。委托代理人杨宗英，系原告杨宗华的妹妹，女，汉族。代理权限：特别授权代理。被告郭传达，男，汉族。原告杨宗华与被告郭传达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月24日受理后，依法由审判员秧丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨宗华及其委托代理人杨宗英、被告郭传达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨宗华诉称，2014年6月20日原告与被告通过电话达成口头房屋租赁合同，约定被告将其位于镇康县南伞镇国门路57号的门面两间及后院的简易房两间租给原告使用，两间门面的月租为2400元，两间简易房的月租为600元，共计3000元。被告要求原告先预付订金18000元便可拿钥匙看房，当天原告便以银行转账的方式向被告预付订金18000元，因发现被告提供的门面空间太小不符合原告的要求，原告立即电话通知被告要求解除合同，被告答复同意解除合同，但需等其到南伞再进行协商。1个多月后，被告到南伞向原告承诺待房屋另行出租后一定将订金返还原告，原告信以为真，一直等待被告将房屋另行出租。2014年11月，原告得知被告已于10月30日将房屋另租他人，即与被告电话联系，要求退回订金，被告答复待其到南伞再协商。2014年11月20日，被告到南伞答复原告只愿返还原告1个月的租金，6月至11月的租金应由原告承担，双方为此发生激烈争吵，并经报警处理。原告认为，原告虽于达成协议当天收到两间门面的钥匙，但从未使用过该两间门面，且在协议当天即提出解除合同，被告表示同意解除合同但拒绝返还订金，已构成不当得利。特诉请人民法院依法判令被告返还原告订金18000元，诉讼费由被告承担。庭审中，原告补充陈述，自己原本只希望承租被告的两间门面，是被告强行附加将后院的两间简易房一同出租，自双方达成口头协议至今，原告从未拿到后院两间简易房的钥匙，更不清楚该简易房的状况。即使如被告所述门面钥匙一经原告保管合同即为成立，但原告于2014年9月初就将钥匙返还被告，合同已实际解除，原告顶多承担2014年7月至9月的门面租金，被告应当返还其余订金。被告郭传达辩称，2014年6月20日原、被告达成口头协议，由被告将其位于国门路57号的门面两间以及后院的简易房两间租给原告使用，月租3000元，租期1年（即2014年7月1日至2015年6月30日），原告应一次性付清被告租金36000元，房屋押金4000元，共计40000元，先交租后用房；后院的两间简易房为门面的搭配房，不另行计算房租。原告提出先支付6个月的租金18000元作为定金，取得门面使用权后进行内部装修改造，待被告到南伞后双方签订书面合同时一次性付清尾款。双方协商一致后，原告向被告汇款18000元，被告让房屋代管人将门面钥匙交给原告。原告所汇款为定金，而非订金。2014年6月27日，被告到南伞希望与原告签订书面合同，并要求原告支付所欠房租和押金，但原告及其丈夫以被告所提供门面空间太小放不下柜台为由，要求解除合同，同时原告承认自己违约，愿意支付1个月的房租作为违约金，且拒签书面合同，拒付剩余租金和押金，要求退回定金18000元。双方经协商达成新的约定，原告所付定金不予退回，门面重新出租前的房租由原告承担，出租后扣除被告的租金损失和违约金后剩余的租金退回原告。原告称达成租房协议当天便立即提出解除合同不是事实。2014年10月初，原告打电话给被告，声称门面卷帘门损坏，让被告找人维修。10月20日，被告到南伞后与原告取回钥匙，原告催促被告尽快将门面出租，经双方协商将月租由3000元降为2400元。为使门面尽快出租，被告于10月30日以月租2400元将门面另租他人，每月损失租金600元，一年损失7200元。被告认为，原、被告之间的合同自被告将房屋交由原告使用后即成立，被告如约将房屋交给原告使用，所提供房屋符合原告要求，没有违约；原告所述被告提供房屋不符合要求不是事实，事实是原告另与他人达成房屋租赁协议，有意毁约；被告从未同意解除合同并返还定金，原告无权请求返还定金，租赁期间的房租应由原告承担；由于门面长期无人管理，卷帘门无法打开，新租户无法正常使用，被告找人维修方能营业，原告所述被告不当得利不是事实。综上，原告的违约行为给被告造成了经济损失，原告的诉求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉求。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：中国农业银行卡卡转账单，用于证明原告于2014年6月20日以银行转账方式向被告汇款18000元的事实。经质证，被告对原告所提供证据无异议。被告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、收条，用于证明原告于2014年6月20日收到被告的两间门面钥匙。2、中国移动通信集团客户详单，用于证明原告所述其于2014年6月20日当天即提出解除合同不是事实。3、A、甲方命名为郭传达、乙方命名为杨宗华的房屋租赁合同、B、甲方署名为郭传达、乙方署名为徐明的房屋租赁合同、C、欠条，用于证明为减少原告损失，被告降租另行出租，月损失600元。4、照片，用于证明原告保管门面钥匙期间卷帘门损坏，被告重新进行维修。5、DVD光碟，用于证明2014年11月20日原告纠集恶势力威胁、恐吓被告的事实。经质证，原告对被告提供的证据1认为，虽然收条上的门牌号书写错误，但对收到两间门面的钥匙的事实予以认可，原告在收到钥匙次日即提出返还钥匙，后因被告不在南伞未能还成。对证据2认为，该份证据恰恰证明原告于2014年6月21日16时5分电话提出解除合同，提出时间不超过12小时。对证据3-A，认为无原告签名，合同无效。证据3-B、C，认为与原告无关。对证据4，认为卷帘门损坏是事实，但维修与原告无关，且装修师傅可证明原告已于9月初将钥匙归还被告。对证据5，认为证据内容真实，但不全面，不能证明被告待证事实。对原、被告双方提供证据，本院综合认证如下：对原告提供证据，被告无异议，本院予以确认。对被告提供证据1，原告予以认可，本院予以确认；证据2，无相应证据证实，本院不予确认；证据3-A，仅有被告单方签名，且无相应证据证实，本院不予确认；证据3-B、C，仅能证实被告于2014年10月26日将国门路57号的两间门面以及后院的两间简易房另租给徐明使用的事实；证据4，与本案争议焦点无关联，本案不予认证；证据5，仅能证实2014年11月20日原、被告曾就是否返还汇款18000元发生争吵的事实。根据原、被告当庭陈述以及双方所提供上述有效证据，本院认定本案法律事实如下：2014年6月20日，原告与被告经电话联系达成口头房屋租赁协议，约定被告将其位于镇康县南伞镇国门路57号的两间门面及后院的两间简易房租给原告使用，月租3000元，租期自2014年7月1日至2015年6月30日。协议达成当天，原告通过银行账户向被告汇款18000元，被告收到汇款后托人将出租房钥匙交给原告。尔后，原告以被告提供的门面空间太小不符合自己的要求为由，要求解除合同，其间出租房钥匙由原告保管，该房屋一直闲置。2014年6月25日，原告另租用国门路53号门面3间。2014年10月26日，被告取回钥匙后将国门路57号房屋另行出租。2014年11月20日，原、被告就是否返还汇款18000元争执不下。原告遂于2014年11月24日诉至本院，请求判令被告返还原告房屋订金18000元，诉讼费由被告承担。本院认为，原、被告所达成的口头房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律及行政法规强制性的规定，应受法律保护，双方应当诚实全面地履行。原告关于其在与被告达成口头合同的当天即提出解除合同，且被告表示同意，以及原告已于2014年9月初将钥匙返还被告，合同已实际解除的主张，未提供任何证据予以证明，且与其实际保管房屋钥匙数月的事实不符，本院不予采纳。被告如约将房屋钥匙交付原告保管，原告未提供证据证明双方有关于房屋空间大小的约定，却以被告所提供房屋空间太小不符合原告的要求为由，随意提出解除合同，并在合同订立后较短时间内另租他人房屋，主观上存在过错，应承担相应的违约责任。原告关于被告构成不当得利，应当足额返还原告房屋订金18000元的主张，本院不予支持。被告关于原告所支付18000元为定金的辩解，未提供证据证明双方有关于定金的约定，本院不予采纳。综合本案，原告所支付18000元应为预付租金。鉴于原、被告陈述以及被告所提供证据可以证明被告取回钥匙后已于2014年10月26日将房屋另行出租，故双方合同已无履行可能，合同实际已经解除。合同实际解除后，原告未能实际使用房屋2个月，所预付订金被告应当予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：被告郭传达于本判决生效之日起10日内退还原告杨宗华租金6000元。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，原告杨宗华承担80元，被告郭传达承担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审判员 秧 丽二〇一五年一月五日书记员 陈思羽 关注公众号“”