（2014）沙民三初字第1622号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2015-05-26

案件名称

吴朝阳诉新疆浩鸿房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院

所属地区

乌鲁木齐市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴朝阳,新疆浩鸿房地产经纪有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 � � � 判决书（2014）沙民三初字第1622号原告：吴朝阳。委托代理人：张新。被告：新疆浩鸿房地产经纪有限公司。法定代表人：刘敏。委托代理人：崔建红。委托代理人：李竹子。原告吴朝阳诉被告新疆浩鸿房地产经纪有限公司（以下简称浩鸿房地产经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月9日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员武惠军独任审判，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告吴朝阳的委托代理人张新，被告浩鸿房地产经纪公司的委托代理人崔建红、李竹子到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴朝阳诉称，2010年9月16日，原告与被告浩鸿房地产经纪公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将自有的乌鲁木齐市宝山路386号和枫雅居小区20栋2层10号30平方米的商铺租赁给被告；租期5年，年租金70000元；租金一年一付，每年8��16日前付清。合同签订后，被告按约支付了前4年的租金，时至2014年8月16日，被告应该按约支付第5年房屋租金70000元，但被告却未按约支付该租金。后原告多次联系被告要求被告支付租金均未果，现特提起诉讼，请求判令被告支付租金70000元整，支付违约金12600元（70000元×3‰／日×60日（2014年8月16日至2014年10月16日），支付公告费450元、查档费26元，并由被告承担本案诉讼费、邮寄送达费。被告浩鸿房地产经纪公司辩称，原告与我公司签订房屋租赁合同属实，租赁合同前4年的房屋租金我公司一直按约支付，但因我公司经营不善，该店面长期处于亏损状态，无力支付第5年租金，故于2014年8月25日向原告出具并送达了《解除合同通知书》，要求提前解除租赁合同，由原告配合办理房屋交接手续。原告收到该通知后未提出异议，我公司遂于2014年9月15日搬离租赁房屋，并通��原告领取房屋钥匙，因原告拒不领取，故我公司将房屋钥匙交给了商铺的物业管理公司。我公司认为，双方房屋租赁合同已实际解除，我公司不存在违约行为，对原告主张的违约金计算方式亦不认可，故不同意再向原告支付租金及违约金。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年9月16日，原告吴朝阳（甲方、出租方）与被告浩鸿房地产经纪公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其名下位于乌鲁木齐市宝山路386号和枫雅居小区20栋2层10号商铺租赁给乙方经营使用，该商铺建筑面积30平方米；租赁期限为五年，自2010年9月16日至2015年9月15日止；租赁费每年为70000元，乙方必须在签订合同的同时按照甲方规定一次性交清一年房租，每年8月16日之前支付，商铺水、电费均由乙方承担，甲方承担其它费用，承租方在当年租赁期满提前向甲方支付下一年度租金，租金一年一付，甲方有义务提前通知乙方付款；承租方无正当理由不按约定期限交纳租金，除应如数补交外，每天按年租金总额的3%向甲方支付违约金；甲方同意乙方转租；甲乙双方如擅自终止合同，视为违约，违约方除向对方支付本合同标的总额的20%违约金，还应赔偿由此给对方造成的一切直接和间接的经济损失等等。合同签订后，双方开始按约履行。2014年8月，原、被告双方就是否继续履行合同问题发生争议。同年8月25日，被告浩鸿房地产经纪公司制作《解除合同通知书》一份，内容为：“吴朝阳，2010年9月16日，新疆浩鸿房地产经纪有限公司与您签订《房屋租赁合同》一份，鉴于我公司在租赁此房后，因经营不善，此店面长期处在亏损状态，已无力继续支付租金，特向您告知，要求提前解除租赁合同。综上��故我公司郑重通知如下：一、解除你与我公司于2010年9月16日签订的《房屋租赁合同》；二、希望您接到通知后3日内能配合办理交接手续，我方将在2014年9月16日前搬离租赁场所，将租赁场所交付与您；三、同时，按合同条款，作为违约方应向您支付违约金，需双方协商解决。特此通知”。后被告浩鸿房地产经纪公司向原告吴朝阳送达该通知并与原告吴朝阳协商合同解除及违约金数额等事宜，但双方协商未果。2014年9月16日，原告吴朝阳在新疆法制报刊登通知一份，通知内容为：“新疆浩鸿房地产经纪有限公司，我与贵公司在2010年9月16日签订了《房屋租赁合同》，合同约定你公司租赁我位于乌鲁木齐市宝山路386号和枫雅居小区20栋2层10号30平方米的商铺，租赁期限为5年，租金每年70000元整。合同签订后，贵公司按约履行支付了前4年的租金，时至2014年8月16日贵公司应��按约支付第5年的房屋租金70000元整，但贵公司却没有按照合同规定支付应付租金。为此我多次联系你方要求贵公司及时支付租金，均未果。无奈，我现特依法向贵公司发出通知如下：一、该通知发布之日起十五日内，贵公司应积极按照合同第三条第一款、第十条第二项第一款履行合同义务交付应付租金70000元整；二、该通知发布之日起十五日内，你公司拒付租金，我将依法提起诉讼并追究贵公司的违约责任”。原告吴朝阳因此产生公告费450元。另原告吴朝阳因查询被告公司工商档案，产生查档费26元。上述事实，有《房屋租赁合同》、《通知》、《解除合同通知书》、视听资料光盘、公告费发票、工商档案及查档费发票、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，本案中，原告吴朝阳与被告浩鸿房地产经纪公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思��示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，双方均应按约履行。在合同履行中，原、被告双方对合同租期前4年均按约履行无异议，此后因被告浩鸿房地产经纪公司欲提前解除合同导致本案双方对租赁合同是否已解除及被告是否存在逾期付款违约行为发生争议，对此，被告浩鸿房地产经纪公司虽于2014年8月25日制作《解除合同通知书》并送交原告，但该行为属被告在无法定解除事由情形下因自身原因提前解除租赁合同的单方行为，被告在通知中虽表示自愿承担违约责任，但对应承担违约金的数额未具体明确，原告在收到该通知后对合同解除未予明确认可，原、被告双方仅是对合同是否提前解除及被告应承担的违约金数额进行了协商，而双方最终并未达成一致，同时被告辩称其将房屋钥匙交付给物业公司的行为视为已向原告返还房屋，但该行为并未得到原告的同意认可，不能视为被告已向原告返还房屋交付了房屋钥匙，被告亦无证据证实其履行了返还房屋的义务，故被告仅向原告发出《解除合同通知书》的行为不能认定原、被告双方房屋租赁合同已解除。鉴于双方房屋租赁合同尚未解除，被告仍应按合同履行支付租金的义务，原告要求被告支付第5年房屋租金70000元的诉讼请求成立，本院予以支持。被告浩鸿房地产经纪公司在合同未解除情形下未按约支付租金的行为构成违约，应承担逾期付款的违约责任。对此，《房屋租赁合同》约定：“承租方无正当理由不按约定期限交纳租金，除应如数补交外，每天按年租金总额的3%支付违约金”，按照该约定计算，被告逾期付款一日应承担2100元违约金，该违约金明显过高。现原告自行按每日3‰标准计算并主张违约金亦无依据，被告不予认可，且该违约金数额仍过高，本院考虑被告违约过错程度酌情按所欠租金银行利息的130%予以调整并计算违约金，按此计算被告浩鸿房地产经纪公司应付原告吴朝阳违约金887.25元（70000元×4.875‰×2个月（2014年8月16日至2014年10月16日）×130%］，故本院仅对原告主张违约金合理部分予以支持。被告辩称房屋租赁合同已解除、不承担违约责任的意见不能成立，本院不予采纳。关于原告主张的公告费450元、查档费26元，并非原告产生的必要、直接损失，本院对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告新疆浩鸿房地产经纪有限公司给付原告吴朝阳房屋租金70000元；二、被告新疆浩鸿房地产经纪有限公司给付原告吴朝阳违约金（逾期付款违约金）887.25元；三、驳回原告��朝阳要求被告新疆浩鸿房地产经纪有限公司支付公告费450元的诉讼请求；四、驳回原告吴朝阳要求被告新疆浩鸿房地产经纪有限公司支付查档费26元的诉讼请求；五、驳回原告吴朝阳其他诉讼请求。以上被告新疆浩鸿房地产经纪有限公司应付原告吴朝阳款项合计70887.25元，于本判决生效后十日内给付，如逾期未付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的83076元，实际给付标的70887.25元，占诉讼标的的85%。本案受理费1876.90元（原告已预交），因适用简易程序，本院减半收取938.45元，由被告浩鸿房地产经纪公司负担85%，即797.68元（该款由被告浩鸿房地产经纪公司连同上述款项一并直接给付原告吴朝阳），由原告吴朝阳负担15%，即140.77元；剩余938.45元，依法退还原告吴朝阳。邮寄送达费20元��原告已交纳），由被告浩鸿房地产经纪公司负担（该款由被告浩鸿房地产经纪公司连同上述款项一并直接给付原告吴朝阳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。代理审判员　　武惠军二〇一五年一月五日书　记　员　　何晶晶百度搜索“”