（2014）渝五中法民终字第05710号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-02-03
案件名称
张永明与罗弟才房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张永明,罗弟才,重庆市渝中区房屋管理局解放碑房屋管理所
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第05710号上诉人（原审被告）张永明委托代理人向心执被上诉人（原审原告）罗弟才委托代理人李苓原审第三人重庆市渝中区房屋管理局解放碑房屋管理所法定代表人刘伟，所长。委托代理人王粤琼上诉人张永明与被上诉人罗弟才、原审第三人重庆市渝中区房屋管理局解放碑房屋管理所（以下简称解放碑房管所）因房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2012）中区法民初字第06571号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院经审理查明，重庆市渝中区响水桥6号1-4#房屋系解放碑房管所所有的公有房屋，砖混结构，有108、109、110、706、707五间正房，附房有过厅2间、厨房2间、阳台1间、厕所1间，计租面积69.6平方米。1996年1月，解放碑房管所作为出租人与肖显文签订《重庆市公有房屋住宅租约》（住字第8003号），约定上述房屋由肖显文承租使用。肖显文（已故）育有五个子女，分别为长女张永惠、长子张永辉、次子张永陆、三子张永明、四子张永华。2012年4月12日，张永惠、张永辉、张永陆、张永明、张永华签订《协议》，载明：渝中区响水桥6号1-4#属母亲肖显文遗留下的房产，因为片区拆迁经五姊妹协商分配如下：张永惠分壹拾贰万元正、张永辉分叁万伍仟元正、张永陆楼上二套房屋属自己所有，其房屋拆迁处置与其他四姊妹无关。分配后，张永惠、张永辉、张永陆无权干涉其它姊妹的房屋拆迁处置。房屋的拆迁处置全权委托张永明办理，拆迁补偿后，由张永明负责支付张永惠、张永辉款项，款项到账后，如款项不够按比例支付。该《协议》上还打印有“张永华底楼二间归自己所有。张永明底楼一间归自己所有。”但已被张永华用笔划掉，并在旁边手写添加“张永惠、张永辉、张永陆无任何理由干涉底楼的房屋处置”。2012年11月18日，张永明与罗弟才签订《买卖协议》，约定：一、张永明自愿将重庆市渝中区响水桥6号1-4#110一间的待拆迁房使用权处理给罗弟才。二、罗弟才一次性预付30万元给张永明。三、房屋拆迁赔偿，今后与张永明无任何关系。四、张永明与家庭的任何赔偿，由张永明全权负责，跟罗弟才无任何关系。五、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。备注：三个月后，现有的张永明的房租由罗弟才收。罗弟才在协议乙方处签名，张永明在协议甲方处、张永华在证明人处签名并捺印。另查明，2014年8月15日，重庆市渝中区人民政府作出《城市房屋拆迁行政裁决书》（渝中府拆裁（2014）137号），以重庆市地产集团为申请人，以解放碑房管所和张永惠、张永辉、张永陆、张永明、张永华为被申请人，载明：渝中区十八梯地块……经本府核发渝中拆许字（2010）第7号《城市房屋拆迁许可证》，并于2010年7月27日发布了城市房屋拆迁公告，搬迁期限为2010年7月28日至2010年9月25日。在实施房屋拆迁过程中，申请人与被申请人在规定的搬迁期限内未能达成拆迁补偿安置协议。……裁决：一、由申请人提供巴南区李家沱群乐村1栋6-10，建筑面积96.96平方米和群乐村4栋29-1，建筑面积80.10平方米的住宅安置被申请人解放碑房管所，所提供的房屋按3750元／平方米结算，其他费用按拆迁法规规定办理，被拆迁房屋补偿单价按4300元／平方米执行。被申请人解放碑房管所和被申请人张永惠、张永辉、张永陆、张永明、张永华按规定应重新订立租赁关系。二、被申请人张永惠、张永辉、张永陆、张永明、张永华自收到裁决书后15日内应自行搬迁，并将渝中区响水桥6号1-4#108、109、110、706、707房屋交申请人拆除。逾期未搬，本府将申请人民法院强制拆迁。庭审中，张永明认可其五姐弟并未与解放碑房管所重新订立租赁关系，也未与拆迁单位重庆市地产集团达成拆迁安置协议，截止开庭之日2014年8月15日止其尚未搬迁。庭审中，罗弟才举示了2012年11月18日其向张永明出具的《欠条》，载明：现罗弟才欠张永明重庆市渝中区响水桥6号1-4#，110间房屋使用权赔偿款13.3万元，罗弟才已支付张永明16.7万元，待房屋拆迁赔偿之时，罗弟才立刻支付余下尾款，张永明110间房屋总价值为30万元。备注：三个月后，现有的张永明的房租由罗弟才收。张永明对该《欠条》的真实性不予认可，但认可其共收到罗弟才支付的16.7万元借款，但没有借款的书面证据，同时，张永明认为双方《买卖协议》中约定的30万元是使用权转让预付款，之后双方曾另行口头约定待拆迁赔偿后对拆迁款另行协商分割，但没有形成书面协议。解放碑房管所表示对该证据其不清楚，无法核实其真实性。庭审中，罗弟才还举示了2012年4月16日房屋租金《发票》一张，载明：付款人肖显文，收款单位解放碑房管所，响水桥6号2002年1月至2012年4月房租共计7105元。拟证明罗弟才以张永明名义代为缴纳租金。张永明对此不予认可，认为租金由其与张永华各缴纳一半，但具体缴纳方式不清楚，也不清楚该《发票》原件为何在罗弟才手中。解放碑房管所对租金缴纳情况无异议，但只认可登记的使用权人肖显文，并表示租金可由子女代缴。庭审中，张永明举示了2004年5月26日张永惠书写的《申请书》复印件，2012年4月13日张永华、张永陆、张永辉、张永惠向其出具的四份《委托书》复印件，以及2014年8月28日张永陆、张永辉、张永惠出具的《说明书》，并申请张永惠出庭作证，拟证明张永陆、张永辉、张永惠与张永华仅授权其办理讼争房屋拆迁事宜，张永陆、张永辉、张永惠并未授权其买卖讼争房屋使用权，对其与罗弟才签订的《买卖协议》不同意也不认可。罗弟才认为《申请书》和《委托书》系复印件，对其真实性不予认可，《说明书》载明的内容与《买卖协议》内容不符，亦不予认可。解放碑房管所对上述证据内容表示不清楚，不予认可。罗弟才向一审法院诉称，重庆市渝中区响水桥6号1-4#公有房屋包括底楼108、109、110三间正房及过厅、阳台、厨房、厕所等附房及七楼706、707两间正房，肖显文系使用权人，第三人系所有权人。肖显文有张永惠、张永辉、张永陆、被告和张永华五个子女，其中被告住在110房间，张永华与母亲肖显文共同居住在108、109房间，后肖显文于2002年3月去世。2012年4月12日，被告五姐弟达成重庆市渝中区响水桥6号1-4#房屋分割协议，约定张永惠、张永辉获得相应的款项，不参与房屋的分配，七楼706、707房间及附房由张永陆享有权利，张永惠、张永辉、张永陆无权干涉底楼房屋处置。2012年11月18日，原、被告在平等协商的基础上，签订《买卖协议》一份，约定被告以30万元的价格将其享有的重庆市渝中区响水桥6号1-4#房屋110房间及相应附房使用权转让给原告，原告当即支付被告购房款167000元，尾款按约定待房屋拆迁赔偿时原告再支付，原告向被告出具了欠条。后被告将讼争房屋移交原告占有使用，由原告向租户收取租金。但后被告告知原告公有房屋使用权买卖国家不允许，属于无效，合同不能继续履行。原告认为，公有房屋使用权具有财产权和准物权的性质，可以进行转让，原、被告双方之间的房屋使用权买卖合同关系合法有效，应当继续履行。现原告起诉来院，请求：依法确认原、被告双方关于买卖重庆市渝中区响水桥6号1-4#110房间及相应附房公有房屋使用权于2012年11月18日签订的《买卖协议》有效。张永明一审辩称，重庆市渝中区响水桥6号1-4#房屋使用权人登记为被告之母肖显文，肖显文的子女情况属实，但108、109、110房间是作为三个商铺在对外出租，108、109房间的租金由张永华收取，110房间的租金由被告收取。肖显文是2002年3月去世，2012年4月12日五姐弟共同签订协议，该协议并没有约定108、109、110房间的权利归属。2012年11月18日，原、被告双方签订《买卖协议》属实，按照协议的约定三个月后的房租由原告收取，协议中约定的一次性预付款30万元，被告认为并非重庆市渝中区响水桥6号1-4#110房屋使用权转让的总房款，双方后达成口头协议，在房屋拆迁补偿款发放之后再商量余款的问题，协议签订后被告只收到原告支付的16.7万元，被告认为此款并非购买使用权的房款，而是双方之间的借款。针对原告的诉讼请求，原、被告双方签订的《买卖协议》，被告并未获得房屋产权人即第三人的授权出卖该房屋，也未经其他兄弟姊妹的授权和同意，被告与原告签订《买卖协议》系无权处分行为；并且，公有房屋的使用权实际上是一种特定的房屋租赁关系，原被告双方签订的《买卖协议》实际上是双方达成的转租关系，违反了国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条和《城市公有房屋管理规定》第三十一条的禁止性规定，应属无效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。解放碑房管所一审述称，第三人所有的、肖显文承租的房屋是重庆市渝中区响水桥6号1-4#108、109、110、706、707房间及两个过道、两个厨房、一个阳台、两个厕所，计租面积69.6平方米，一直正常交租，如果肖显文已去世，可到第三人处变更为同住家庭成员优先承租，现承租人并未变更为被告或五姐弟中的任何一人，故被告并不享有上述房屋全部或部分权益。且该房屋已于2010年8月张贴拆迁公告，进入拆迁程序，冻结使用权变更。原、被告之间签订的三份协议第三人均未参与也不知道，按照《重庆市城镇公有住房使用权交易管理规定》第三条第三款：“公有住房使用权有下列情形之一的不得交易，独用单元或成套房屋转让其中一部分住房使用权的不得进行交易”，所以上述房屋虽是底楼、七楼两套房屋，但因登记在一个证上，任何一个部分不可单独转让，单独转让的第三人不予认可。因此，原、被告之间就上述房屋使用权的买卖关系是无效的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，原、被告双方于2012年11月18日签订的《买卖协议》，其内容是关于重庆市渝中区响水桥6号1-4#110房屋使用权买卖合同，均是原、被告本人所签，系双方当事人真实意思表示。至于被告辩称原告支付的款项系借款，但被告并未举示书面证据证明双方存在借款关系，故一审法院依法认定上述协议签订后，原告已按约向被告支付了部分款项。至于被告辩称被告与原告签订《买卖协议》并未获得第三人和其他兄弟姊妹的授权和同意，被告系无权处分行为，《买卖协议》应属无效的理由。根据上述规定，无权处分的行为虽是效力待定，但出卖人在缔约时对标的物是否享有处分权，并不影响买卖合同的效力，故被告的该辩解理由，与上述规定不符，一审法院依法不予采信。现原告请求确认双方签订的上述协议合法有效，符合上述法律规定，一审法院依法予以支持。至于被告辩称原、被告双方签订的《买卖协议》违反了国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条和《城市公有房屋管理规定》第三十一条的禁止性规定，应属无效的理由。以及第三人述称被告并非重庆市渝中区响水桥6号1-4#房屋登记的承租人，其并不享有该房屋全部或部分权益，该房屋已因拆迁而冻结办理使用权变更手续，原、被告签订的三份协议第三人不知晓，且违反《重庆市城镇公有住房使用权交易管理规定》第三条的规定应属无效。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告和第三人并未举示证据证明原、被告之间于2012年11月18日签订的《买卖协议》存在上述法律规定的无效情形，且《城市房屋拆迁管理条例》第十二条、《城市公有房屋管理规定》第三十一条和《重庆市城镇公有住房使用权交易管理规定》第三条均不属于上述法律规定的法律、行政法规中有关合同效力性的强制性规定范畴，故被告辩称和第三人述称的理由均不能成立，一审法院依法不予采信。至于上述协议有效后，协议内容能否实际履行，原告能否实际享有重庆市渝中区响水桥6号1-4#110房屋的使用权或拆迁安置权益，属合同履行问题，并非本案审理范畴，亦与合同效力无关。综上所述，原告罗弟才的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，遂判决：罗弟才与张永明于2012年11月18日签订的《买卖协议》有效。本案案件受理费5800元，一审法院减半收取2900元，由被告张永明负担。宣判后，张永明不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回被上诉人罗弟才的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1.一审判决事实不清。一审没有查明上诉人是否与第三人解放碑房屋管理所建立了租赁关系；没有查明第三人是否同意租赁合同权利义务的转让；没有查明涉诉拆迁房已被冻结；没有查明上诉人有无处分权；没有查明被上诉人明知是拆迁人且是租赁房却购买的目的和危害。2.一审适用法律错误。一审适用《合同法》第四十四条第一款、第五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定错误；一审没有适用《合同法》第五十二条、第八十八条、第八十九条、二百二十四条、《民法通则》第五十八条、《城市房地产管理法》第三十八条、五十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第十二条的规定，应当改判。3.一审判决程序错误。一审没有追加肖显文的其余四个子女为本案第三人，程序错误。被上诉人答辩认为：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人解放碑房管所述称：坚持一审的答辩意见。二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，上诉人与被上诉人于2012年11月18日签订的《买卖协议》是涉及拆迁利益处分的合同，系双方当事人真实意思表示。上诉人认为系无权处分，合同应为无效，依据上述法律规定，上诉人的上诉理由不能成立。基于物权与债权的区分原理，合同有效并不必然导致物权发生转移，同理，出卖人对标的物不享有处分权，并不必然导致其与买受人签订的买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”上诉人认为，双方签订的《买卖协议》违反了上述合同法的规定，应为无效。关于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项是关于保护国家、集体和第三人利益的规定，上诉人作为合同的当事人以此项规定为由请求确认合同无效，不能成立。关于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，此处“法律、行政法规的强制性规定”是指全国人大和国务院制定的法律和行政法规的效力性强制性规定。经审查，上诉人与被上诉人签订的第《买卖协议》没有违反“法律、行政法规的强制性规定”的情形。至于上诉人与被上诉人签订的《买卖协议》有效后，协议内容能否实际履行，上诉人能否实际享有涉诉房屋的使用权或拆迁安置权益，属合同履行问题，并非本案审理范畴，亦与合同效力无关。综上，上诉人的上诉请求及理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人张永明负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖 琴审 判 员 张泽兵代理审判员 肖 飞二〇一五年一月五日书 记 员 张 玲 微信公众号“”