（2014）北民二初字第519号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-02-09
案件名称
柳州市海川家居用品市场有限公司与ＸＸ租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州市柳北区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柳州市海川家居用品市场有限公司,ＸＸ
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条
全文
广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书（2014）北民二初字第519号原告柳州市海川家居用品市场有限公司。法定代表人伍健然。委托代理人黄言茂，法律顾问。被告ＸＸ。委托代理人周桂莲，湖南南天门律师事务所律师。原告柳州市海川家居用品市场有限公司与被告ＸＸ租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月13日立案受理，依法由审判员温荃适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告柳州市海川家居用品市场有限公司的委托代理人黄言茂、被告ＸＸ及其委托代理人周桂莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月，原、被告就柳州海川家具市场第三家具大街D2栋共四单元格，即25—28#单元的租赁签订了《商铺租赁合同》，约定了租金须于当月5日前向甲方缴纳，逾期按租金的5‰每日收取违约金等内容。但被告从2014年7月份起，拒绝缴纳租金，经多次催付被告至今仍未支付，已构成违约，原告特诉至法院，请依法判决：1、被告支付拖欠原告的商铺租金80090元（目前计算的租金只包含2014年7、8、9和10月份，最后数额计算至被告租赁终止时止），并按月租金每日5‰向原告支付从2014年7月6日计算至2014年11月13日的违约金9610.8元（暂数，应从2014年7月6日起至付清租金止）。被告辩称，首先，自从原、被告签订租赁合同后，被告严格按照合同约定支付了租金、物业管理费等费用；2014年6月25日，由于原告管理不善，造成被告经济损失约200000元，双方就损失赔偿问题未能达成一致意见，被告才以不缴纳租金来抗辩；如果原告能对被告进行赔偿，那么被告仍然会按照约定支付租金。其次，被告没有违约行为，不应当支付违约金9610.8元；且原告的违约金计算中包括了物业管理费，假设判令被告支付违约金，其中有部分也不应当被告支付。综上，请求法院驳回原告的诉请。综合原告的诉称，被告的辩称以及举证质证情况，本院确认以下事实：2013年4月26日，被告与原告达成承租其市场门面的意向，并缴纳了15000元的押金，原告遂将对应门面的钥匙交予被告。2013年8月6日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告租用原告市场内棚式结构的第三家具大街D2栋共4单元格，即25-28#，商铺合计面积为584平方米，公共部分公摊率为3.5%，租赁期限为2013年6月1日至2014年12月31日；2014年1月1日至2014年12月31日期间，租金为15.9元／平方米／月，物业管理费为10.6元／平方米／月，共计26.5元／平方米／月，收取租金及物业管理费时需加上3.5%的公摊，被告必须于每月5日前向原告缴纳当月租金，物业管理费亦由原告代收，如被告逾期未缴纳租金费用及物业管理费的，原告每日则按月租金的5‰计取违约金；原告须及时提供商铺给被告经营，提供水电到栋及维护，维修非被告原因造成的商铺主体部分的损坏，维护市场秩序等内容。合同签订后，双方均按合同约定履行，直至2014年6月25日晚，由于进入原告市场的外来人员将被告门口水龙头拧坏，导致被告门面进水，门面中的家具及装饰部分因被水淹而造成巨大损失；被告认为是原告未尽管理义务，让外来人员在市场应当关门之后进入市场，又未及时发现被告租赁门面门口的水龙头损坏才导致被告损失巨大。双方对赔偿事宜协商不下；被告遂从2014年7月起拒绝按约定缴纳租金及物业管理费至今。原告认为被告不按约定缴纳租金的行为构成违约，遂诉至法院，提出上述诉讼请求。以上事实，有原告向法庭提供的营业执照（副本）、组织机构代码证、商铺租赁合同、2013年4月26日押金收据、交钥匙收条、收租金收据3张，被告提供的收据、视频资料等证据以及当事人陈述佐证，足以认定。被告曾申请本院到柳州市柳北公安分局及长塘派出所调取货物进水受损照片及民旺家私现场勘查视频，试图证明被告所租赁的门面以及旁边两家门面被水淹和被告店面内家具及装饰部分受损的情况。原告对2014年6月26日警察到被告店面及旁边两家门面进行勘查，发现门面被水淹，以及被告店面内家具及装饰部分受损的事实予以认可。本院认为：原告与被告在平等、自愿的基础上形成的《商铺租赁合同》合法、有效，应受法律保护。原告作为《商铺租赁合同》的出租方，已经按照合同约定将自己市场内D2栋25-28#单元格交付被告管理、使用；被告作为承租方，应当按照合同约定按时、足额的支付租金。现合同已经履行完毕，被告却至今未缴纳2014年7月起至合同约定的租赁期限2014年12月31日止这6个月的租金，已经违反了合同约定和法律规定，依法应当向原告缴纳上述租金。原告的诉请中，对租金的计算还包含了物业管理费，虽然根据《商铺租赁合同》的约定，由柳州市航苒物业管理公司管理市场物业，应当由柳州市航苒物业管理公司向被告收取相应的物业管理费；但合同中也约定了该笔物业管理费由原告代收，且从合同签订后，被告也一直连同租金向原告缴纳物业管理费，也就是说被告认可原告代为收取物业管理费的主体资格；故原告诉请要求被告缴纳物业管理费符合双方的约定，本院予以支持。至于应当支付的数额，原告诉请的2014年7月、8月、9月、10月这个4月的租金及物业管理费，根据《商铺租赁合同》的约定，应为64072元（584平方米×103.5%×26.5元／平方米／月×4个月），剩余的2014年11月、12月的租金及物业费仍应按照上面的计算方法进行计算。对于原告诉请中，超出法律规定的部分，本院不予支持。关于违约金的计算，双方约定了逾期不缴纳租金及物业管理费的，每日则按月租金的5‰计取违约金，该约定已超过中国人民银行同期贷款利率的四倍，按约定计算违约金已过分高于原告的损失，超过部分本院不予支持，故本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金，因此从2014年7月6日到2014年11月13日期间，被告应当支付的违约金为3378.7元（16018元×5.6%÷360×4×131天＋16018元×5.6%÷360×4×100天＋16018元×5.6%÷360×4×69天＋16018元×5.6%÷360×4×39天）。之后的违约金，按照上述方式另计。对于被告答辩称其未依约缴纳租金及物业管理费是抗辩原告未尽市场管理义务致使其巨大损失的说法，本院认为，不论是《中华人民共和国合同法》的规定，还是双方签订的《商铺租赁合同》的约定，都未写明出租方管理不善是承租方不支付或延迟支付租金的正当理由。如果被告认为原告对其租赁的门面中的家具及装修损失应当承担赔偿责任，则依法可以通过另行起诉的方式实现其目的，这与本案的租赁合同纠纷是两个法律关系，不应混为一谈。故本院对原告的上述意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告ＸＸ向原告柳州市海川家居用品市场有限公司支付2014年7月、8月、9月、10月的租金及物业管理费共计64072元（2014年11月、12月的租金及物业管理费按合同约定计算）；二、被告ＸＸ向原告柳州市海川家居用品市场有限公司支付违约金3378.7元（之后的违约金计算方法：从2014年11月14日至本院生效判决确定的履行期限之日止按照中国人民银行同期贷款利率的四倍另行计算）；三、驳回原告柳州市海川家居用品市场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2043元，已减半收取1021元（原告已预交），由原告负担253.3元，被告负担767.7元。上述债务，债务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起预交上诉费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 温荃二〇一五年一月五日书记员 梁钢附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 更多数据：搜索“”来源：