（2014）沪一中民二（民）终字第3481号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2020-10-16
案件名称
孙瑾诉上海富庭实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
孙瑾；上海富庭实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二(民)终字第3481号上诉人（原审被告）孙瑾，*生，汉族，住上海市*56号。委托代理人林海卫，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海富庭实业有限公司，住所地上海市*201号。法定代表人**，总经理。委托代理人黄万春，上海乾业律师事务所律师。委托代理人沈坚锋，上海乾业律师事务所律师。上诉人孙瑾因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2011年11月22日，上海富庭实业有限公司（以下简称富庭公司）与孙瑾签订租赁合同一份，约定富庭公司将上海市松江区*房屋（以下简称系争房屋）出租孙瑾；房屋租赁期限自2011年12月1日起至2019年11月31日止，其中2011年12月1日至2012年2月28日为装修免租期，免租期内孙瑾无需支付租金；租金标准：每天每平方米人民币（以下币种相同）1元，租赁面积共计50平方米，该房屋的押金为1,500元，年租金为18,250元；房屋租金每12个月支付一次，提前15天支付，即每年2月15日支付，先付后用；孙瑾装修时不得破坏承租房屋的主体结构；租赁期满后或因孙瑾责任导致退租的，依附于房屋的装修归富庭公司所有；房屋租赁期限，孙瑾拖欠富庭公司房租超过15天以上的，富庭公司有权单方面解除合同并收回出租房屋。合同另对其他租赁事宜进行了约定。上述合同签订后，富庭公司即将系争房屋交付孙瑾，但孙瑾未向富庭公司支付过合同项下的租金及押金。原审另查明：案外人上海**企业发展有限公司（以下简称“**企业”）取得包括系争房屋在内的上海市房地产权证。2011年3月1日，案外人**企业与富庭公司签订租赁合同一份，约定**企业将系争房屋出租富庭公司；租赁期限自2011年3月1日起至2021年8月30日止；富庭公司可以转租、转借承租的部分或全部物业，但转租或转借的部分或全部物业的经营项目仍必需满足合同的约定等。2014年9月1日，富庭公司诉至原审法院请求判令：1、解除双方于2011年11月22日签订的租赁合同；2、孙瑾返还系争房屋；3、孙瑾支付租金及使用费（自2012年3月1日起至房屋实际返还之日止，以年租金18,500元为标准）。孙瑾则不同意解除合同及返还系争房屋，且表示富庭公司主张的部分租金已过诉讼时效，故只同意支付自2013年8月5日起的租金。原审审理中，富庭公司与孙瑾均确认系争房屋交付孙瑾时为毛坯，孙瑾对系争房屋进行了简单的装修。原审认为，富庭公司与孙瑾之间签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因孙瑾未向富庭公司支付任何租金，符合合同关于拖欠富庭公司房租超过15天以上的，富庭公司有权单方面解除合同并收回出租房屋的约定，故对富庭公司要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，予以支持。至于合同的解除之日，因富庭公司在诉讼之前未通知孙瑾解除合同，故应以诉状副本送达之日即2014年9月12日作为合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此，在涉案房屋租赁合同解除后，孙瑾随即丧失了继续占有使用系争房屋的合同依据，故孙瑾应当将系争房屋返还富庭公司。故对富庭公司关于孙瑾返还系争房屋的诉讼请求，予以支持。孙瑾尚需支付富庭公司合同解除前的租金及合同解除后的使用费。对此，孙瑾辩称部分租金已经超过诉讼时效。公民因延付或拒付租金向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为一年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。根据合同关于房屋租金每12个月支付一次，每年2月15日支付，先付后用的约定，孙瑾应于2013年2月15日支付2013年2月16日至2014年2月15日租金，现富庭公司无证据证明期间存在诉讼时效中止、中断的情形，结合庭审中孙瑾同意支付自2013年8月5日始的租金的意见，故孙瑾应支付自2013年8月5日始至房屋实际返还之日止的租金及使用费。至于孙瑾要求富庭公司赔偿装修损失的主张。本案中因系孙瑾的违约导致合同解除，故孙瑾的该项主张不符合合同关于因孙瑾责任导致退租的，依附于房屋的装修归富庭公司所有的约定，故对孙瑾的该项主张，不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，于二○一四年十一月十二日作出判决：一、上海富庭实业有限公司与孙瑾于2011年11月22日签订的租赁合同于2014年9月12日解除；二、孙瑾于判决生效之日起十日内返还上海富庭实业有限公司坐落于上海市松江区*房屋；三、孙瑾于判决生效之日起十日内支付上海富庭实业有限公司自2013年8月5日始至房屋实际返还之日止的租金及使用费（以年租金18,500元的标准计算）；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，减半收取80元，由孙瑾负担。原审法院判决后，孙瑾不服，向本院提起上诉称：被上诉人长达两年的时间里从未向上诉人催讨租金，且因合同内没有关于租金支付方式的约定，故上诉人客观上无法交付房租。此外，在被上诉人认定上诉人违约的情况下，并未以通知的方式行使合同解除权，而是直接申请法院判决解除合同，违反法律的强制性规定，故请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人富庭公司辩称：因上诉人将房屋转租，致使被上诉人多次讨要租金未果，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有同等法律约束力。本案中，上诉人与被上诉人所签订的合同约定，上诉人拖欠被上诉人房租超过15天以上的，被上诉人有权单方面解除合同并收回出租房屋。而上诉人至今未支付过任何涉案房屋的租金，故被上诉人依据双方合同约定行使涉案合同的解除权，于法有据，应予支持。上诉人以被上诉人未事先通知而直接起诉解除合同违反法律强制规定为由，要求继续履行合同，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币160元，由上诉人孙瑾负担。本判决为终审判决。审 判 长 方方代理审判员 孙飞代理审判员 毛焱二〇一五年一月五日书 记 员 倪非附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：