（2014）东民初字第416号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2015-06-30

案件名称

上海沪淮农副产品批发市场经营管理有限公司与王怀俊房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

东台市人民法院

所属地区

东台市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海沪淮农副产品批发市场经营管理有限公司,王怀俊

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

江苏省东台市人民法院民事判决书（2014）东民初字第416号原告上海沪淮农副产品批发市场经营管理有限公司。法定代表人陈军，总经理。委托代理人朱其山，公司员工。委托代理人程俊祥，东台市新区法律服务所法律工作者。被告王怀俊，居民。委托代理人杜明旺，江苏天全律师事务所律师。原告上海沪淮农副产品批发市场经营管理有限公司（以下至判决主文前简称“上海沪淮公司”）与被告王怀俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，先由审判员张少春适用简易程序，于2014年5月9日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告上海沪淮公司的委托代理人朱其山、程俊祥，被告王怀俊的委托代理人杜明旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海沪淮公司诉称，2008年5月1日，被告租用原告建筑在东台市碧城内的厂房存放不锈钢，协议约定从2008年5月1日至2009年5月1日止（按实际使用时间计算）月租金3000元，2009年春节前被告给付租金8000元，2011年1月2日被告以不锈钢管转租金13795元，到2012年12月31日尚欠租金146200元，故请求法院依法判令被告给付拖欠原告租金146200元，并承担本案诉讼费用。被告王怀俊辩称，1、被告是与东台市廉贻镇农贸市场朱其山签订的租赁协议，原告主体资格不适格；2、租赁期限从2008年5月1日起至2009年5月1日止，期限为一年。租金36000元，减去已付租金21795元，尚欠租金14205元；3、根据《民法通则》第136条的规定，延迟或者拒付租金的诉讼时效为一年，原告起诉已超出诉讼时效；4、由于朱其山擅自处分钢材，2013年4月17日，朱其山与被告签订调解协议书一份，约定所欠租金与被告无关。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2008年5月1日，原告上海沪淮公司员工朱其山以上海市砖桥沪淮公司东台廉贻镇农贸市场（甲方）名义与被告王怀俊（乙方）签订租赁协议一份，约定甲方现有楼房1幢在农资城公司东首底层租给乙方存放不锈钢协议如下：1、租用时间2008年5月1日至2009年5月1日止，月租金叁仟元（按实际使用时间计算）；2、乙方在承租期间存放的不锈钢由乙方经营销售，甲方和任何人员不得动用销售不锈钢，如出现上述问题由责任人负法律责任，并赔偿损失。3、结算方式房租每月租金在每月1号结算付清，本协议一式贰份，甲乙双方各一份，协议签字生效。协议签订后，被告于2009年春节前给付原告租金8000元。2011年1月2日，被告以不锈钢管转租金13795元，截止2012年12月31日，被告尚欠原告租金146200元。原告曾于2013年5月22日以陈军名义，后于2013年6月26日以朱其山名义两次诉讼，均因主体不适格撤回起诉，现原告诉来本院，要求被告给付拖欠房屋使用费146200元，并承担本案诉讼费用。庭审中，因双方各执己见，致本案调解不能。上述事实，有租赁协议、不锈钢材料款转租金收条、土地转让协议书、东台市经济贸易委员会东经贸复（2006）4号批复、东台市公安局不予立案通知书、调解协议、授权委托书以及双方的当庭陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案诉争的租赁房屋原告建设时未取得建设工程规划许可证，亦未领取房屋产权证，根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故原告主张被告给付案涉房屋使用费的诉讼请求，依法予以支持。关于原告主张的房屋使用费数额的问题。双方约定的租赁期限虽为一年，但同时又有按实际使用时间计算的约定，租赁期限应为不定期，被告一年到期后未将租赁房屋交还原告，并实际占有、使用租赁房屋，应当比照租金标准给付原告相应的房屋使用费。双方对租赁房屋使用至2013年清明节的事实无异议，原告主张从2008年5月1日起至2012年12月31日止按月租金3000元计算房屋使用费，总额为168000元，冲减被告已付款21795元，被告仍应给付原告146205元，原告主张按146200元给付房屋使用费，该请求依法应予支持。被告以2013年4月17日调解协议中约定的“关于钢管房屋租金由孙明祥与房主朱其山协商，王怀俊不再参与其中”为其辩解，因调解协议孙明祥未签字，不发生法律效力，且不能对抗协议第三人，加之调解协议未实际履行，故被告以调解协议拒付房屋使用费的辩解理由不能成立，本院不予支持。关于原告的诉讼主体资格是否适格的问题。上海沪淮公司的法定代表人陈军到东台碧城组建上海市砖桥沪淮公司东台廉贻镇农贸市场是代表公司行为，该农贸市场虽未成立，但由此产生的法律后果应当由开办单位上海沪淮公司承担，上海沪淮公司及其法定代表人陈军均认可朱其山签订租赁协议的行为是基于公司的意思表示，代表的是上海沪淮公司的行为，现上海沪淮公司以原告主体主张权利符合相关法律规定，故原告的诉讼主体资格适格。关于原告的主张是否超过法律规定的诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。本案中，双方约定给付租金的时间为房租每月租金在每月1号结算付清，虽从约定给付之日至原告主张权利之日已超过一年诉讼时效，但2009年春节前，被告给付原告租金8000元，且2011年1月2日被告以不锈钢管转给原告租金13795元，加之原告租用被告房屋是连续、不间断的，同时原告公司员工曾多次向被告追要过租金，并于2013年5月22日通过诉讼主张过权利，从双方认可的租赁房屋使用至2013年清明节到原告主张权利，并未超过法律规定的诉讼时效，故本院认定原告的主张在法律规定诉讼时效期限内。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条第一款，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，判决如下：被告王怀俊应于本判决生效生后10日内给付原告上海沪淮农副产品批发市场经营管理有限公司房屋使用费146200元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3224元，由被告王怀俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费（开户银行：市农行中汇支行，账号：40×××21，户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户）。在上诉期满次日起7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　张少春审　判　员　　吴海燕人民陪审员　　徐光蘅二○一五年元月五日书　记　员　　石小波附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。3.《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注公众号“”