（2014）沈和民二初字第00355号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2016-02-05

案件名称

孟勇与李晶晶房屋租赁合同纠纷、一审民事判决书

法院

沈阳市和平区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孟勇,李晶晶,胡林

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《个体工商户条例》：第二十一条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

沈阳市和平区人民法院民事判决书（2014）沈和民二初字第00355号原告孟勇，无业。委托代理人曹亮，系辽宁正直律师事务所律师。被告李晶晶。委托代理人林晶淑、阚雪飞，系辽宁良友律师事务所律师。第三人胡林。原告孟勇与被告李晶晶、第三人胡林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月9日立案受理后，由审判员王萍担任审判长，与人民陪审员于颖、刘秋霞组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭进行了审理，原告委托代理人曹亮、被告及其委托代理人阚雪飞、第三人到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。原告孟勇诉称，原、被告于2012年10月30日签订一份店铺转让合同，合同约定原告（甲方）将自己从第三人胡林处顶让的位于沈阳市和平区太原南街2号160、建筑面积408平方米的店铺转让给被告（乙方），合同约定转让费用700000元，被告分别两次缴纳，合同签订当天被告以汇款形式给付了原告400000元，余款300000元按照合同约定，在被告正常经营的前提下，于2015年6月30日前向原告缴纳300000元，如因被告单方面原因不继续经营的情况下，此款项正常发生，如未能缴纳此合同自然终止。被告于11月份左右在没有通知原告的情形下，擅自将该店铺转让给他人，原告获知此消息后主动与被告取得联系，向被告索要余款300000元，被告予以推脱不愿还款，后避而不见，原告为及时挽回自身损失只能诉至人民法院。原告认为，按合同中的约定被告已构成违约，应承担违约责任，故诉至法院。诉讼请求：一、请求法院判令被告给付原告店铺转让费300000元；二、本案的诉讼费用、公告费由被告承担。被告李晶晶辩称，原告就本次诉讼所依据的店铺转让合同因原告及第三人主体不适格，合同应被确认无效。被告无法继续经营的原因是由于第三人的原因导致的，如发生任何法律后果，均应由第三人承担。被告已向贵院另案提起诉讼，确认该店铺转让合同无效。因另案的审判结果与本案有着直接的关系，所以申请中止本案审理。第三人胡林辩称，原告所述的事实属实，同意原告的诉讼请求。经审理查明，诉争店铺位于沈阳市和平区太原南街2号160，建筑面积408平方米，该店铺系第三人胡林从沈阳铁道不动产运营有限公司承租取得，第三人于2010年将诉争店铺转让原告承租使用。2012年10月30日，原告孟勇（甲方）与被告李晶晶（乙方）、第三人胡林签订店铺转让合同一份，合同约定原告将自己从第三人胡林处顶让的诉争店铺转让给被告，转让日期为2012年11月1日；转让金额为700000元。此金额内包含到2013年6月30日前需缴纳给胡林的所有费用（经查，包括从2012年11月1日至2013年6月30日止的租金10万元）。该合同第四条约定转让金额分两次缴纳。其中第一款约定，乙方于2012年11月1日前向甲方缴纳400000元；第二款约定，在胡林与沈阳铁道不动产运营有限公司的2014年7月1日至2015年6月30日止的合同签署完毕后，乙方2015年6月30日前缴纳给胡林的每年总费用不超过23万元人民币，并且正常经营的前提下，2015年6月30日前乙方向甲方缴纳30万元。如因乙方单方面原因不继续经营的情况下，此款正常发生，如未能缴款，此合同自然终止；第六条约定，甲、乙双方办理交接手续为15日，若在本协议签订后，甲方未能配合乙方如期的办理交接手续，甲方须返还乙方第一次转证金额400000元。如若乙方违约，乙方已支付的第一次转让金额甲方不予退还。甲方合同签订之日向乙方转让营业执照、卫生许可证、环保、消防、税务登记等经营必须的相关手续。第七条约定，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有（详见附见1）。甲方同意转让后竹庵亭的店铺名称归乙方所有；第八条约定，该店铺是甲方从胡林处顶让的，本协议签订之日，甲方需解除与胡林之间的店铺转让（出兑）合同（详见附件3），并结清费用。由乙方与胡林之间重新签订承包协议。同时，该协议包括附件一、二、三，附件一为原告转让给被告餐具、厨房设备、电器等明细，附件二为原告为被告提供员工宿舍的房屋租赁协议，附件三为被告员工签字的收条，收到被告转交其的有关工商、税务、消防等办店所需手续、材料等。同日，就诉争店铺，被告与第三人签订店铺承包合同1份，约定承包期限从2012年11月1日至2014年6月30日。被告每年向第三人承包金额为总费用不超过230000元。两合同签订后，原告依约将诉争店铺及兑店物品交于被告，被告依约于同日向原告交付400000元出兑款。在合同履行过程中，被告李晶晶于2013年6月13日向第三人交纳了2013年7月1日至2014年6月30日的房租230000元。第三人于2013年9月16日与沈阳铁道不动产运营有限公司再行续签了一年租赁合同，租赁期间至2014年6月30日，被告在未征得原告同意的情况下，于2013年11月15将诉争店铺以180000元转让给案外人邸秀丽。原告与被告协商未果，故起诉来院。上述事实，有原告向法庭提供的2012年10月30日店铺转让合同、附件一、附件二、附件三、2010年9月29日店铺转让（出兑）合同、中国银行客户回单、中国银行网上银行的汇款、有被告向法庭提供的2012年7月1日房屋租赁合同、第三人与被告签订的店铺承包合同、第三人于2013年6月13日出具的收条、2013年11月15日店铺转让合同、第三人与邸秀丽签订的商铺承包（出兑）合同、第三人向法庭提供的2013年9月16日房屋租赁合同在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告及第三人签订的店铺转让合同系各方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，均应自觉履行。对被告提出的缔约内容违反《个体工商户条例》第二十一条（具体规定为个体工商户提交虚假材料骗取注册登记，或者伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的，由登记机关责令改正，处4000元以下的罚款；情节严重的，撤销注册登记或者吊销营业执照。）之规定，该合同应认定无效的抗辩，因该规定并非效力性强制性规定，不能以此为据认定合同无效，故对被告抗辩，本院不予采信。关于被告提出第三人从产权人处承租诉争店铺的房屋租赁合同中约定第三人不得转租，故店铺转让合同亦属无效的抗辩，因该房屋租赁合同的约定是对第三人的约束，但并未影响店铺转让合同的履行，也不影响其效力，故对被告的抗辩，本院不予采信。三方签订的店铺转让合同实质是原告将店面及店内的装修、设备、房屋8个月的租金等转兑给被告，同时，被告与第三人再行建立租赁关系。原告已按合同约定将店面连同相关物品交于被告，被告并未按合同约定履行，将诉争店铺又再行转兑，转兑之后，对原告的出兑物品亦未予返还，构成违约，符合店铺转让合同第四条第二款约定，被告应给付原告300000元的转让费。关于被告提出因第三人原因导致其无法继续经营的抗辩，主要依据为第三人未按约定时间签订2013年7月1日至2014年6月30日的诉争店铺的续租合同。而第三人已于2013年9月续签了该合同，因此不能证明因此导致被告无法经营，故对被告抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告李晶晶给付原告孟勇转让费300000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5800元（原告已预交）、保全费2020元、公告费400元，由被告李晶晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审　判　长　王　　萍人民陪审员　于　　颖人民陪审员　刘秋霞二〇一五年一月五日书　记　员　宇文思宁本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。搜索“”