（2014）乌前民初字第2666号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2015-05-04

案件名称

乌拉特前旗华远房地产开发有限责任公司与刘美兰、赵亮房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

乌拉特前旗人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

乌拉特前旗华远房地产开发有限责任公司,刘美兰,赵亮

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民事判决书（2014）乌前民初字第2666号原告：乌拉特前旗华远房地产开发有限责任公司，住所地乌拉特前旗乌拉山镇。法定代表人：房振荣，总经理。委托代理人：全伟俊，内蒙古子阳律师事务所律师。被告：刘美兰，女，汉族，40岁，现住乌拉特前旗乌拉山镇。被告：赵亮，男，汉族，41岁，现住乌拉特前旗乌拉山镇。原告乌拉特前旗华远房地产开发有限责任公司（以下简称华远公司）诉被告刘美兰、赵亮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董为民适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华远公司的委托代理人全伟俊、被告刘美兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华远公司诉称：2012年9月15日被告经原告充分协商，购买原告开发建设的位于乌拉特前旗乌拉山镇中泽园商住小区4#107号商铺一套，房屋总价款1593600元，并签订《商品房买卖合同》。合同约定“房屋总价款1593600元，其中付现金798600元，余款795000元以银行按揭贷款付清”。合同签订后，因被告仅付580000元购房款，下欠275685元房款及税费未付，遂于2012年9月20日，原、被告双方签订了《提前交（领）房协议》、《还款协议》，协议约定“该款必须在本协议签订之日60日内还清，如到期不能归还，在十五天之内每逾期一天，乙方（即被告）每天给甲方（即原告）赔偿所欠款额3%的违约金”。同时协议约定“如形成诉讼提交法院判决，甲方（即原告）聘请律师及相关人员的费用、房屋过户费用全部由乙方（即被告）承担”。之后，原告曾多次催促被告交付购房款，但被告以种种理由推脱不予交付，故至今未果。综上所述，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《提前交（领）房协议》、《还款协议》合法有效，故要求二被告立即给付原告购房款275685元及违约金124058元，共计399743元，承担本案律师费15990元，承担本案的诉讼费用。被告刘美兰辩称：欠购房款的本金275685元是事实，由于我自己的经济困难，无法偿还，所以至今没有偿还，原告主张的违约金124058元，我认为计算标准过高，我要求进行调整，律师费用我不承担。被告赵亮未答辩。原告华远公司为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：1、商品房买卖合同，证明原告将合同中的房屋出卖给了二被告。2、提前领房协议及还款协议，证明被告欠房款275685元应于2012年11月20日还清，如还不清在15天之内，没逾期一天按所欠款额的3%承担违约金。同时约定如形成诉讼，律师的代理费用应由被告承担。3、律师事务所代理费收据及司法部收费标准，证明原告提起诉讼产生了律师代理费15990元。经质证，对原告提供的1号、2号证据，被告刘美兰对其真实性没有异议。对原告提供的3号证据，被告刘美兰不认可，不承担律师费用。经审查，对于原告提供的证据，内容真实客观，与本案具有关联性，本院予以采信。通过当事人举证、质证、认证及当庭陈述，本院查明如下事实，2012年9月15日被告刘美兰、赵亮购买了原告华远公司开发建设的位于乌拉特前旗乌拉山镇中泽园商住小区4#107号商铺一套，双方并签订了《商品房买卖合同》，出卖人为乌拉特前旗华远房地产开发有限责任公司，买受人为刘美兰、赵亮，合同约定被告刘美兰、赵亮购买的房屋建筑面积为106.24平方米，每平方米15000元，合计1593600元。之后被告刘美兰、赵亮首付购房款现金798600元，余款795000元约定以银行按揭贷款付清。同时合同约定逾期还款在30天之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.50的违约金，合同继续履行。逾期超出30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.6（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。同时约定出卖人应于2012年12月31日前将验收合格的房屋交付买受人。之后为了被告刘美兰、赵亮能及早使用商铺，原、被告双方于2012年9月20日签订了《提前交（领）房协议》及《还款协议》。《提前交（领）房协议》约定：1、乙方应在一个月之内提交完整的贷款资料，如不按时、不按要求提交资料而导致银行停办贷款，乙方应在停贷后一个月后付清全额房款。如到期不能付清全款，在十五天之内每逾期一天，乙方每天给甲方赔偿所欠款额3%的违约金；逾期十五天后仍不能归还所欠款项，甲方可按低于市场价50%的价格收回甲方出售的商铺。2、如乙方不具备贷款条件，乙方应于三个月之内，即2012年12月20日前付清全额房款。……3、如形成诉讼提交法院，甲方聘请律师及相关人员的费用、房屋过户费用全部由乙方承担。《还款协议》约定乙方下欠的购房款及税费275685元，必须在还款协议签订之日起60日之内（即2012年11月20日）还清。如到期不能付清全款，在十五天之内每逾期一天，乙方每天给甲方赔偿所欠款额3%的违约金；逾期十五天后仍不能归还所欠款项，甲方可按低于市场价50%的价格收回甲方出售的商铺。合同签订后，原告华远公司依约向被告刘美兰、赵亮交付了该套商铺。被告刘美兰、赵亮接收该商铺使用后，对下欠购房款275685元未付。为此原告华远公司诉至法院，要求被告刘美兰、赵亮给付下欠购房款275685元，并承担违约金124058元（275685元×15天×0.03元），共计399743元，承担本案律师费15990元（399743元×0.04元）及本案的诉讼费用。另查明，被告刘美兰与被告赵亮系夫妻关系。本院认为，2012年9月15日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及2012年9月20日签订的《提前交（领）房协议》和《还款协议》，另在《提前交（领）房协议》和《还款协议》中，除双方约定的“乙方下欠的购房款及税费275685元，必须在还款协议签订之日起60日之内还清。如到期不能付清全款，在十五天之内每逾期一天，乙方每天给甲方赔偿所欠款额3%的违约金”明显过高，违反民法的公平原则和诚实信用原则外，其他内容均是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立，其意思表示真实，内容不违反法律规定的规定，系有效合同。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应恪守合同约定，诚信的履行合同义务。本案中原告华远公司作为出卖人依约履行了交付商品房的义务，而被告刘美兰、赵亮作为买受人，接收使用该商品房后，其未按合同约定诚信履行给付下余房款的义务，其行为已构成根本性违约，其应当承担违约责任。关于原告华远公司主张要求被告刘美兰、赵亮承担给付违约金124058元的诉讼请求，本院认为，双方登记的《提前交（领）房协议》和《还款协议》，虽然是各自的真实意思表示，但约定内容不得违反相关法律规定。而原、被告双方约定“如到期不能归还尚欠款275685元，在十五天之内每逾期一天，赔偿所欠款额3%的违约金”。该约定违约金属赔偿性违约金，而赔偿性违约金主要是为了弥补一方违反给另一方所遭受的损失。根据相关法律法规的规定，衡量违约金的最重要、最根本的标准是违约金造成的损失。本案中，被告刘美兰、赵亮欠原告华远公司购房款275685元，仅是占用资金损失，并非违约造成的实际损失，而原告华远公司主张按购房款275685元，每天3%，15天计124058元的违约金显然过高，有失民法公平、诚信原则。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条的规定，“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的，过分高于造成的损失”。故对原告华远公司所主张的违约金，本院予以调整，应当按未履行合同标的金额（现欠购房款）275685元的20%赔付违约金，计55137元。另原告华远公司要求被告刘美兰、赵亮承担本案律师费15990元，因双方在《提前交（领）房协议》及《还款协议》中已明确约定了“如形成诉讼提交法院，甲方聘请律师及相关人员的费用、房屋过户费用全部由乙方承担”。本院认为原告华远公司的该项诉讼请求符合相关法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定判决如下：一、被告刘美兰、赵亮自本判决生效后十日内给付原告华远公司下欠购房款275685元并承担违约金55137元（违约金按下欠购房款275685元的20%计算）。以上两项合计330822元。二、被告刘美兰、赵亮在本判决生效后给付因诉讼原告华远公司支出的律师费15990元。案件受理费7536元，减半收取3768元，由被告刘美兰、赵亮负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判员　：董为民二〇一五年一月五日书记员　：林丹注：本法律文书生效后，申请人在二年内未申请执行的，视为放弃执行。后附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。来自：