（2014）金婺白民初字第249号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-01-21
案件名称
应黎与浙江正方物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
金华市婺城区人民法院
所属地区
金华市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
应黎,浙江正方物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2014）金婺白民初字第249号原告应黎。委托代理人诸葛莹。被告浙江正方物业服务有限公司。法定代表人张月秀。委托代理人赵兴文。委托代理人朱建峰。原告应黎为与被告浙江正方物业服务有限公司（以下简称正方物业公司）物业服务合同纠纷一案，于2014年10月16日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员徐敏独任审理。原告应黎及其委托代理人诸葛莹、被告正方物业公司的委托代理人赵兴文、朱建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告应黎起诉称：原告于2013年9月27日取得蓝湾花园39幢3-201室的房产并有相应的车库（编号：39-017），原告随后入住该蓝湾花园小区。入住之后原告的车辆都停在自己所有的车库或者公共车位及公告场地内，并未占用物业或者开发商的车位。直到2014年3月，被告以自身经营亏损为由对进入蓝湾花园小区没有车库及车位的车辆收取停车费，该收取停车费的行为并没有经业主委员会或者大多数业主的同意。原告家庭拥有两辆车辆但并不都是同时使用，但被告以原告家中有两辆车一个车位为由强制要求原告选定免费停车车辆，对原告行驶的其他车辆（不论是否停在原告所有的车库内）收取停车费。被告在未能收取停车费之后阻止原告的另外一辆车驶出小区，导致原告行驶的车辆被迫停在蓝湾花园小区内达数月之久。被告此种不合理的收取的停车费的行为已经严重干扰了原告的正常生活。现原告诉至法院，要求：1.请求法院依法判令被告停止不合理的收取停车费行为并向原告赔礼道歉，恢复原告车辆自由通行小区的权利；2.请求法院依法判令被告赔偿原告因被告阻止原告车辆驶出小区而额外产生的交通费1200元；3.本案诉讼费用由被告承担。为证明上述事实及主张，原告向本院提交的证据有1.身份证及房产证，证明原告主体资格；2.公司登记信息，证明被告主体资格；3.物业管理服务协议、通知、视听资料文本，证明被告违法收取停车费及违法拦车的事实；4.交通费发票，证明原告交通费支出。被告正方物业公司答辩：一、原告自入住蓝湾花园以来，长期占用公共车位、开发商未售车位、其他业主车位及道路停放车辆，且从未缴纳过停车费。原告于2013年购买我公司提供物业服务的蓝湾花园小区39幢3-201房（车位39-017），并于当年9月27日入住，原告家庭现有2部轿车日常停放于小区内（黑色汉兰达浙g2972k、红色本田crv浙g×××××），因原告只拥有一个车位，所以其中的一辆日常都是占用公共车位、占用开发商未售车位、占用其他业主车位、占用道路停放，对于占道或占用其他业主车位的情况，被告已进行多次规劝和书面公告通知，但原告从未理会，并且，原告长期以各种借口逃避缴纳停车费，甚至不顾公众利益和安全，以吵闹、堵门、冲岗的激烈方式拒绝交费，被公安机关数次警告甚至拘传。二、被告依据《蓝湾花园前期物业服务合同》收取停车费是合理的。被告于2007年1月与蓝湾花园的开发商浙江正方置业有限公司签订《蓝湾花园前期物业服务合同》，合同终止期为2017年12月或是小区成立业委会并重新与物业公司签订合同之日，该合同第九条、第十二条中明确规定：被告有权对小区内公共停车场、公共区域、开发商未售车位进行经营，经营收入用于补充业务费亏损；被告从签订合同之日起，一直恪尽职守，虽然按07年定的物业费标准经过近八年的物价上涨已明显偏低，造成被告连年亏损，但为了遵守合同约定，被告一直以来坚持按原定服务标准为业主提供服务。因此，被告收取停车费的行为是合理的。三、被告依据物价局文件收取停车费是合法的。按金华市物价局金价价管2010（87）号、金价价管2010（65）号文件规定，施行前期物业管理的小区可以收取公共车位停车费，但必须在醒目位置公示收费标准，收费标准按临时停放超过1小时可计收停车费，每次收费不超过4元／次，跨日停放超过12小时重新计算，而被告制定的收费标准设定了4小时的免费时段，超过4小时收费2元，超过8小时收费4元，超过24小时重新计算，这个标准远低于物价局标准，并也在醒目的位置进行了公告、公示，且向缴费人提供正规税务发票，因此被告向没有固定私家车位的业主车辆及访客车辆收取停车费是合法的，四、被告基于管理需要，规定一个车位发放一张通行证的行为是合理的，不存在强制业主选定免费通行车辆行为。鉴于小区内较多的业主拥有两部以上车辆（多的达到5辆），被告在充分考虑业主利益的前提下，基于公平原则并结合小区停车容纳能力及安全管理需要，规定小区车位不对社会车辆开放，《车辆免费通行证》按业主车位数发放，且《车辆免费通行证》上不登记车牌号，无论业主及家人驾驶哪部车，只要停放在自家车位，并在车辆规定位置放置《车辆免费通行证》，即可免费、免登记进出小区。因此，被告并未强制要求原告选定免费车辆。因此，被告因原告无法出示《车辆免费通行证》而要求原告缴纳停车费的行为是合理的。五、被告并不是从2014年3月才开始收取停车费，而是2009年初就已经按照《蓝湾花园前期物业服务合同》开始收取停车费，收费目的更主要是为了化解车多而车位少的矛盾。被告自2009年年初起已经开始实行停车收费制度，2014年3月发出的《关于规范小区机动车停发及收费的通知》，只是重申了要严格执行小区的停车管理制度及收费制度。按《蓝湾花园业主临时管理规约》规定，车辆禁止占用道路、绿化、公共场地、他人车位停放，而现有的公共车位不足30个，主要用于业主、装修人员、维修人员、来访客人等临时停放；被告采取收费制度既是为了补充物业费亏损，更主要的功能是利用收费杠杆效应，限制小区内无私家车位车辆数量，减少乱停乱放行为，为小区居民创造一个更好的居住环境，自开始严格执行收费制度以来，小区内无私家车位的车辆明显减少，每晚约有80——100辆无私家车位的车辆停在小区外马路边，另外约有40辆车租用开发商未售的地下车位或其他业主的私家车位停放，一旦免费开放公共停车位，这些车辆绝大部分将抢占免费公共停车位，在僧多粥少的情况下，只能占道或强占他人车位，造成停车混乱局面。原告为了一己私利，不惜诉至人民法院，浪费司法资源，理应受到道义的谴责。六、原告要求被告赔偿交通费的诉请于法无据，于理不合。被告并没有无故的、也无权限制原告车辆自由进出小区，被告不让原告车辆离开的目的只是要求原告缴纳应交的停车费，并为对原告造成侵权，原告选择弃车自行离去的后果不应由被告承担。再者，原告提供的发票全部为同一家出租车公司的同一辆车，并且发票多为连号，这于理不合。即使原告真有租车出行的事实，也不能算做额外增加的出行成本，因为原告就算自驾车出行，同样也要支付不少于租车成本的车辆燃油费用、磨损费用、保养费用、停放费用。综上所述，被告收取停车费的行为合情、合理、合法。请求依法驳回原告全部诉讼请求！其向本院提交证据：1.被告营业执照、资质证书，证明被告的合法诉讼资格；2.原告占用车位照片、车辆堵塞门岗视频、承诺遵守的《蓝湾花园业主临时管理规约》、《关于规范小区机动车停发及收费的通知》、派出所出警记录，证明原告漠视公共利益、长期乱停乱放，且逃避交纳停车费，以堵门、开车冲撞门岗等违法行为扰乱公共秩序；3.被告与小区开发商签署的《前期物业服务合同》、正方物业服务有限公司资产负债表、正方物业服务有限公司13年利润表，证明被告收取停车费是合理的；4.金华市物价局2010（87）号文件、金华市物价局2010（65）号文件、停车费发票、《关于规范小区机动车停放及收费的通知》、收费公示牌照片，证明答辩人收取停车费是合法的；5.蓝湾花园《车辆免费通行证》，证明答辩人并未强制要求业主选定免费停车车辆；6.蓝湾花园周边车辆停放情况照片，证明被告的收费行为确是基于车多车位少的现状，也确实起到收费杠杆效应。在审理过程中，本院依法组织双方当事人对证据进行质证，根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：1.对原告提供的证据，被告对证据1、2无异议。本院确认证据证明力。2.对原告提供的证据三物业管理服务协议，被告认为原告方购的是二手房，其与原告签订的是简化版，被告与开发商签订的版本在售房前进行过公示。对于通知，没有异议。对于录音录像的证据来源合法性有异议，录音录像姓名、职位是否能够代表正方物业进行发言。此外，原告视频说要走法律途径，我方收费依据是有相应法律依据的。本院认为，对证据的真实性予以确认，且双方提供的物业管理服务协议内容并无矛盾，其内容不能证明被告收费行为违法，对证据的部分证明力予以确认。3.对原告提供的证据4被告有异议，原告提供发票不真实，这是不合理的。本院将结合被告提供的证据予以认定。4.对被告提供的证据，原告对于证据1无异议，本院确认证据证明力。5.对被告提供的证据2，原告认为照片中均显示原告车辆停在公共车位或者公共区域内，并未占用其他业主或开发商车位。当时因为原告车辆开不出，所以有时停在一个别墅区门口。堵塞门岗视频是因为原告车辆没法出去。临时管理规约中并没有条款说明被告有权利针对公共区域收取停车费。小区停放及收费通知真实性无异议，对收取行为有异议，其未得到车主授权。对于出警记录真实性无异议，证明目的有异议。该记录证明了被告方阻拦原告驶出小区的事实。本院认为，被告的上述证据结合原告陈述可以证明原告家庭有两辆车经常停于小区内且双方因停车费收取发生争议后原告曾于6月份撞断被告公司护栏并在2014年10月27日将车辆停于北门堵塞交通，另行驾车离开的事实。对上述证据的证明力予以确认。6.对被告提供的证据3，原告认为前期物业服务合同真实性无法核实，证明目的有异议，该证据只能说明被告方与开发商签订了针对其所有的车位收取停车费，并不能代表开发商有权利针对公共区域及公共车位收取停车费的事实。资产负债表真实性有异议，因为是由被告单方面出具。且对其证明目的也有异议，物业公司亏损并不能代表其有权利向业主收取公共区域停车费的事实。本院认为，被告与开发商签订固定期限的前期物业管理合同，合同履行期内在其所服务小区未成立业委会终止上述合同的情况下，其按合同履行相应的管理服务职责并无不当。关于收取停车费是否合理，本院将结合其他证据予以综合认定。7.对被告提供的证据4，原告对其中物价局文件真实性无异议，证明目的有异议，该证据只能证明物业公司有权利收取停车费之后的一个标准，并不是物业公司有权利收取停车费的凭证。收费标准与本案无关。对照片无异议。对于停车费发票真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，结合上述证据，被告收取的停车费标准符合相关规定，本院对其证明力予以确认。8.对被告提供的证据5，原告称其没看到过。本院认为，该证据可以证明被告公司实行对于小区业主一个车位发放一张通行证免费通行的管理方式，原告称其没有看到过该通行证从侧面可以说明其未遵从被告公司对小区内车辆停放的管理。本院确认证据证明力。9.对被告提供的证据6，原告认为周边车辆停放情况，三性均有异议，真实性无法核实。对于证明目的，由于被告方并未引导车辆或进行相关服务，不能体现其所说的收费杠杆效应。本院认为，对该证据的关联性不予确认。根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：被告正方物业公司系具有三级资质的物业服务企业。其在2007年与浙江正方置业有限公司就为蓝湾花园住宅区提供物业服务签订“蓝湾花园”前期物业服务合同。合同期限至2017年12月31日止或是小区成立业委会并重新与物业公司签订合同之日，现蓝湾花园小区尚未成立业主委员会。合同约定物业管理区域物业服务费用采取包干制，明确约定物业缴费标准，被告正方物业公司自负盈亏。同时合同第四章对于物业的经营与管理内容中明确约定停车场收费方式，被告有权收取停车费并从中提取提车管理服务费，同时对于受委托经营的其他物业共用部分、公用设备设施的经营收入用于弥补物业公司经营亏损。现该小区物业收费标准仍按2007年合同约定标准计收。2013年度公司亏损。2010年物价部门金价价管（2010）65号《关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》以及金价价管（2010）87号关于明确住宅小区机动车停车收费有关问题的通知中均涉及利用配套建设的停车场及制定的场所提供车辆停泊服务的可收取车辆停泊服务费，其中属小区配套服务的车辆停泊服务费实行政府定价，必须在醒目位置公示收费标准，收费标准按临时停放超过1小时可计收停车费，每次收费不超过4元／次，跨日停放超过12小时重新计算。2014年3月开始，被告正方物业公司发出的《关于规范小区机动车停发及收费的通知》，严格执行小区的停车管理制度及收费制度，按业主车位情况发放免费通行证，对于无通行证车辆按照物价局规定标准计收停车费，超过4小时收费2元，超过8小时收费4元，超过24小时重新计算，并在出入大门的醒目位置进行了公告、公示，且向缴费人提供正规税务发票。2013年9月原告应黎购买并于之后入住蓝湾花园39-3-201室（车位39-017），其签署《承诺书》确认已阅读并遵守《蓝湾国际花园临时管理规约》，该规约对于业主车辆的停放规定应停放于自家车库，严禁跨位泊车、随意在公共场所停车、停泊于停车线以外等。原告应黎家庭拥有两辆车，车牌号分别为浙g×××××、浙g×××××，均日常出入小区。在其两辆车同时进入小区停放时，其中一辆停放于自家车位，另一辆停放于未出售物业的车位、公共车位或公共道路。原告丈夫徐华忠因认为被告收取停车费不合理，拒绝缴纳停车费曾在2014年6月29日撞折小区栏杆驶出、在2014年8月13日将浙g×××××车辆停在小区北门影响其他车辆正常通行，自行驾驶另一辆车离开小区。本院认为：蓝湾花园住宅区尚未成立业主委员会，现仍处于前期物业服务阶段，被告正方物业公司与浙江正方置业有限公司签订的“蓝湾花园”前期物业服务合同，依法适用于全体业主。被告正方物业公司依据该合同为蓝湾花园住宅区提供物业服务，按合同约定履行停车管理的义务。其可在合同约定以及政府指导定价的范围内收取车辆停放费用。被告正方物业公司在对小区内停放车辆收费问题上已根据小区业主实际情况、小区停车容纳能力及安全管理需要，规定小区车位不对社会车辆开放，《车辆免费通行证》按业主车位数发放且《车辆免费通行证》上不登记车牌号，无论业主及家人驾驶哪部车，只要停放在自家车位，并在车辆规定位置放置《车辆免费通行证》，即可免费、免登记进出小区。在本案中，原告家庭所拥有的其中一辆车即属于上述情况而免费、免登记通行。同时对于停车收费的通知、标准等，被告也均在大门出入处公示。而原告作为小区的业主，在接受物业服务的同时，应当遵守物业的合理管理。在其家庭拥有两辆车一个车位的情况下，在两辆车需同时驶入并停放于小区内时，其非停放于自属车位的车辆应当按照规定领取停车计时卡并按停放时间缴纳停车费用。其拒绝缴纳合理的停车费用，并采用撞护栏、停放车辆于小区出入口自行离去的行为不合理亦不合法。其在出入小区时亦明知小区对无车位车辆的停车收费管理制度，仅因主观认为收费制度不合理即拒绝缴纳费用并将车辆留置于小区内而导致的并非合理损失，本院不予支持。综上，原告要求被告停止不合理的收取停车费行为并向原告赔礼道歉，恢复原告车辆自由通行小区的权利以及要求被告赔偿交通费损失的请求缺乏事实及法律依据，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告应黎的诉讼请求。本案受理费40元（原告已预交，已减半收取），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状次日起七日内，预交上诉案件受理费80元，可汇至金华财政局账户，开户银行：农行金华市分行营业中心，银行账号：196999010400040900000106003，或直接交款至浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处。逾期则按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐 敏二〇一五年一月五日代书记员 吴晨曦 关注公众号“”