（2014）佛城法南民初字第1225号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2016-07-28
案件名称
罗志成与陈源星租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗志成,陈源星
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十一条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法南民初字第1225号原告罗志成，住佛山市禅城区。委托代理人谭力峰、朱慧蔚，广东广立信律师事务所律师。被告陈源星，住佛山市禅城区。原告罗志成诉被告陈源星租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员李正钊独任审判，并于2015年1月5日公开开庭进行了审理。原告罗志成的委托代理人谭力峰、被告陈源星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年3月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》，原告将位于禅城南庄龙津红光村橙树塘地（2.9l8亩)及厂房的全部，出租给被告使用，约定每月租金6800元，租赁期限为捌年零玖个月，从2008年3月1日起至2016年12月31日止；同时约定被告缴纳保证金贰万，如超过十天不交租，保证金没收，原告有权收回厂房，终止租赁协议。被告截止至2014年11月10日一直拖欠39800元的租金不付（截至2014年11月10日，被告应交租金是95200元，被告已经交付的租金为55400元）。原告现起诉请求判令：一、解除原、被告之间的厂房租赁合同；二、被告立即办好交接手续，返还租赁物；三、原告无需退还被告缴纳的保证金人民币2万元；四、被告支付拖欠的租金人民币39800元及利息(从起诉之日起按人民银行规定的贷款利率计算至清偿全部款项时止)；五、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告对第三项诉讼请求的金额增加至46600元。理由是：截至2014年12月10日，被告拖欠原告的租金数额已达到46600元。被告辩称，对于拖欠原告的租金数额属实。因被告在2013年3月份被机器打伤脚，才导致无法及时交租。而且，被告不是不交租金，只是没有按时足额交付。被告不同意解除合同，希望原告能谅解被告，允许原告继续交租以及继续承租厂房和土地。此外，被告也不同意原告主张没收2万元保证金。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告的身份证、被告的人口信息查询表各一份。证明原、被告的诉讼主体资格。被告质证无异议。2、《厂房租赁合同》。证明原、被告之间的租赁合同关系及双方的约定。被告质证无异议。3、《合同书》、《证明》、《进账单》、《现金缴费单》、《收据》各一份。证明涉案的土地及其来源。被告质证没有异议，但之前不知道上述证据的存在。对原告举证的上述证据，本院认证如下：被告质证对原告举证的证据均无异议，本院对原告举证的证据均予以确认。被告在诉讼中未提交证据。综合本院采信的证据以及双方当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：1996年12月25日，南海市南庄镇红光村民委员会作为甲方、廖绍满作为乙方，共同签订一份《合同书》，约定：甲方出租橙树塘土地（2.9l8亩)给乙方建厂房；租赁期限自1997年1月1日起至2016年12月31日止。2003年1月28日，廖绍满作为甲方、罗志成作为乙方签订一份《证明》，约定：廖绍满将位于南庄镇龙津红光村橙树塘土地（2.9l8亩)的使用权赠与给乙方；使用时间到2016年12月31日或按与红光村签订的合同书；厂房由乙方自建，每年给红光村的地租乙方准时交付。2008年3月1日，原告罗志成作为甲方、被告陈源星作为乙方签订一份《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于禅城南庄龙津红光村橙树塘地（2.9l8亩)及厂房的全部出租给乙方使用；租赁期限为捌年零玖个月，从2008年3月1日起至2016年12月31日止；每月租金6800元，先支付后使用，在支付月5日前向甲方支付租金；租赁保证金贰万元，如超过十天不交租，保证金没收，原告有权收回厂房，甲方收回厂房并有权终止租赁协议；乙方如需转租第三人使用或第三人互换使用时，必须取得甲方同意。另查明，原、被告双方在庭审中一致确认：截至2014年12月10日，被告尚欠原告的租金数额为46600元。又查明，庭审中经询问原、被告，双方确认讼争土地未取得建设用地许可证，讼争厂房未取得建设工程规划许可证以及到办理消防验收和竣工验收手续。本院认为，本案为租赁合同纠纷，首先需确认讼争《厂房租赁合同》的效力。本案租赁合同所涉及的土地为农民集体所有的土地，因无证据证明该地块已取得建设用地许可证，故违反了《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款关于“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”的规定。而租赁合同所涉及的厂房也未取得建设工程规划许可并已办理消防验收和竣工验收手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；……。”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本院确认本案讼争《厂房租赁合同》应属无效。关于原告诉请判令解除讼争租赁合同，因讼争合同无效，故本院对原告的该项请求不予支持。又依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对原告在本案中的诉讼请求，本院认定如下：一、关于原告诉请解除讼争租赁合同的诉讼请求，如前所述，因本案合同无效，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。二、关于原告诉请判令被告返还租赁物，因讼争合同无效，故本院对原告的该项请求予以支持；三、关于原告诉请判令原告无需退还被告缴纳的保证金人民币2万元，因本案讼争合同无效，故本院对原告的该项请求不予支持，该保证金应用于冲减被告应付原告的场地占用费；四、关于原告诉请判令被告支付租金，虽然本案讼争租赁合同无效，但被告仍应按合同约定的租金标准向原告支付场地占用费，故本院对原告的该项请求予以支持。原、被告双方确认被告截至2014年12月10日尚欠原告的租金数额为46600元，与前述保证金相抵后，被告应支付原告的场地占用费为26600元。至于原告的利息请求，因合同无效，本院也不予支持。至于被告在庭审中陈述其有在厂房的空地中建设一铁棚的问题，因其未提起反诉，故被告应另循途径解决，本院在本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告罗志成与被告陈源星于2008年3月1l日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告陈源星应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗志成返还《厂房租赁合同》约定的南庄龙津红光村橙树塘地（2.9l8亩)及厂房；三、被告陈源星在本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗志成支付场地占用费26600元；四、驳回原告罗志成的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取648元，由原告负担217元，被告负担431元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 李正钊二〇一五年一月五日书记员 梁启星 来源：