（2014）穗中法民五终字第3560号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-04-27
案件名称
广州市第一幼儿园与广州华联商厦有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州华联商厦有限公司,广州市第一幼儿园,广州市中旅商业城商业有限公司,广州捷中宝房地产开发有限公司,张军卫,广东银城产业发展有限公司,钟兰波,白建春
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书﹤h2﹥（2014）穗中法民五终字第3560号﹤／h2﹥上诉人（原审被告）：王莉，1961年8月12日出生，户籍所在地。委托代理人：郑智琦，广东易恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州华联商厦有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：张力争，职务：总经理。委托代理人：李云兰，该公司职员，通讯地址。委托代理人：胡慧思，该公司职员，通讯地址。被上诉人（原审原告）：广州市第一幼儿园，住所地广东省广州市。法定代表人：吕凤清，职务：园长。委托代理人：高鹏，广东登攀律师事务所律师。原审被告：广州市中旅商业城商业有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：张军卫。原审被告：广州捷中宝房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：黎亮。原审被告：张军卫，住广东省广州市。原审被告：广东银城产业发展有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：钟兰波。原审被告：钟兰波，户籍所在地广东省雷州市。原审被告：白建春，基本情况不详。上诉人王莉、广州华联商厦有限公司（以下简称华联公司）因与被上诉人广州市第一幼儿园（以下简称市一幼）、原审被告广州市中旅商业城商业有限公司（以下简称中旅公司）、广州捷中宝房地产开发有限公司（以下简称捷中宝公司）、张军卫、广东银城产业发展有限公司（以下简称银城公司）、钟兰波、白建春房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。中旅公司、捷中宝公司、张军卫、银城公司、钟兰波、白建春经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。市一幼于2013年8月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、中旅公司、捷中宝公司、张军卫、王莉、银城公司、钟兰波、白建春向市一幼连带偿还2002年3月至2012年12月13日止拖欠的租金共2845417.45元；2、中旅公司、捷中宝公司、张军卫、王莉、银城公司、钟兰波、白建春向市一幼连带赔偿违约金1596593元（按2013年全年租金数额双倍计算）及罚息843746.29元（按约定逾期一日以所欠金额万分之二计算）；3、华联公司按《房屋租赁补充合同》约定的标准向市一幼支付商铺从2012年12月14日至起诉之日止的占用费215178.73元（每年按年租金除以月份及天数计算）、罚息3074.6元（按约定逾期一日以所欠金额万分之二计算）。原审法院认为：市一幼与中旅公司自愿签订的《广州市房地产租赁合同》及《房屋租赁补充合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。支付租金是承租人不仅是合同约定的义务，也是法定的义务，中旅公司没有依时向市一幼履行支付租金的义务，已构成违约，理应承担相应的违约责任即按约定支付拖欠的租金、违约金及罚息。捷中宝公司作为中旅公司的担保人，应按约定承担连带责任。捷中宝公司、银城公司、王莉及张军卫作为中旅公司股东，应在中旅公司被吊销营业执照后及时组织清算，由于捷中宝公司、银城公司、王莉及张军卫怠于履行清算义务，违反了公司法及其司法解释的相关规定，应当对中旅公司的债务承担连带清偿责任。钟兰波、白建春并非中旅公司的股东，无须就中旅公司的债务承担连带责任。中旅公司在承租期间，将涉讼商铺转租给华联公司，华联公司亦通过中旅公司支付租金的账户按市一幼与中旅公司的租赁合同的标准向市一幼支付了租金，涉讼商铺已由华联公司实际承租使用，市一幼与华联公司就涉讼商铺有实际的租赁事实，根据公平合理原则，市一幼要求华联公司参照《房屋租赁补充合同》约定的标准向市一幼支付涉讼商铺从2012年12月14日至起诉之日即2013年5月9日止的租金215178.73元的请求，予以支持。但由于华联公司不是《房屋租赁补充合同》的相对方，故市一幼要求华联公司支付该期间的租金罚息，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第二十一条及《中华人民共和国公司法》二十条的规定，于2014年1月6日作出判决：一、中旅公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向市一幼支付从2011年2月至2012年12月13日拖欠的租金共2845417.45元。二、中旅公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向市一幼支付从2011年5月15日至本判决发生法律效力之日止的逾期交纳租金的罚息（每日按所欠租金额的万分之二计算）。三、中旅公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向市一幼支付违约金1596593元。四、华联公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向市一幼支付从2012年12月14日至2013年5月9日止的租金共215178.73元（按《房屋租赁补充合同》约定的租金除以月份及天数计算）。五、捷中宝公司对中旅公司上述债务承担连带清偿责任。六、张军卫、王莉、银城公司对中旅公司上述债务承担连带清偿责任。七、驳回市一幼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50328元，公告费1000元，合计共51328元，由市一幼负担100元，中旅公司负担46701元，华联公司负担4527元。捷中宝公司、张军卫、王莉、银城公司对中旅公司负担的受理费承担连带清偿责任。判后，上诉人王莉、华联公司不服原审判决，向本院提起上诉。王莉上诉称：一、原审判决第一项计算错误，并且没有考虑到诉讼时效问题。按照市一幼起诉时的2013年5月9日计算，应只有2012年5月9日至2012年12月13日期间的租金受法律保护。二、原审判决第三项判令中旅公司支付违约金1596593元，不符合同约定。按照市一幼和中旅公司签订的《房屋租赁补充合同》中的约定，在迟延支付租金超过六个月的情况下，市一幼有权终止或解除《房屋租赁补充合同》，并请求两年租金作为赔偿，但在本案中市一幼并未请求终止和解除合同，原审法院也未判决终止或解除合同，却直接判令中旅公司需支付因合同终止或解除才需承担的两年违约金，明显与合同约定不相符，原审该项判决无法律及合同依据。三、原审判决判令中旅公司股东对中旅公司债务承担连带清偿责任错误。1、原审法院应当要求市一幼另行起诉中旅公司股东承担清算责任，现直接判令股东在未经清算的情况下承担公司债务缺乏事实和法律依据。2、根据公司法解释（二）第十八条的规定，旨在惩治股东以不履行清算责任的行为方式逃避债务、隐匿财产，是基于清算义务人针对债权的侵权赔偿责任。鉴于此，怠于履行清算责任应当与不能清偿到期债务之间有因果关系，但本案中，中旅公司在吊销前就形成了亏损，另中旅公司也长期欠税款而被税局强制执行，由此可见，中旅公司在被吊销营业执照前，已经没有了履行债务的能力，公司没有清算与市一幼的债权无法受偿没有任何因果关系。综上，上诉请求：1、撤消原审判决第一项，改判中旅公司支付2012年5月9日至2012年12月13日拖欠的租金363667.6元；2、撤销原审判决第三、六项；3、改判由市一幼承担本案诉讼费用。针对王莉的上诉，被上诉人市一幼答辩称：不同意王莉的上诉请求，请求驳回其上诉请求，维持原审判决。理由为：一、原审判决关于拖欠租金的总额计算无误，但计算起始日期存在错误，应为2002年3月1日累计计算至2012年12月31日，而非2011年2月至2012年12月31日。原审期间，市一幼向原审法院提供了中国工商银行股份有限公司广州小北路支行出具的银行转账情况明细表以及市一幼财务部门统计的租金交纳清单。根据上述证据和合同约定的租金标准，从2002年3月至2012年12月13日，中旅公司共支付租金2372722.50元（含华联公司代付的租金），拖欠租金金额累计为2845417.45元，而非王莉上诉请求中主张的数额。二、市一幼的原审诉讼请求并未超过诉讼时效，其租金请求权应受法律保护。首先，市一幼和中旅公司关于租金差额部分的履行未约定具体的履行期限，该债务为未约定履行期限的债务。市一幼有权随时要求履行。其次，王莉已经无诉讼时效的抗辩权。王莉在原审期间未提出诉讼时效抗辩，因此，王莉的此项上诉请求既与事实不符，也于法无据。第三，诉讼时效因债务人的履行而中断，本案中差额部分的租金并未超过法定的民法通则第137条的最长诉讼时效。三、原审判决判令中旅公司支付违约金，既符合《房屋租赁补充合同》的约定，也符合《合同法》的规定。中旅公司被吊销营业执照后，市一幼与其的租赁合同关系事实上被终止，但终止或解除合同并非支付违约金的前提条件。首先，中旅公司存在违约的事实清楚，市一幼作为守约方要求其承担违约责任无任何争议。其次，承担违约责任的前提是一方当事人违约，而不是合同解除，是否继续履行合同还是解除合同的权利在守约方，合同不解除，守约方也有权利要求违约方承担违约责任。四、原审判决判令中旅公司的股东对中旅公司的债务承担连带责任，既与事实相符，也于法有据。王莉未在法定的期限内履行清算义务明显属于滥用法人独立地位和股东有限责任的行为，依法应当承担连带责任。华联公司上诉称：一、原审判决以华联公司为涉讼商铺的实际使用人并且目前正按中旅公司租赁合同的标准支付租金为由，判决华联公司应向市一幼支付从2012年12月14日至2013年5月9日止的租金共215178.73元（按《房屋租赁补充合同》约定的租金除以月份及天数计算），认定事实不清，严重损害了华联公司的合法权益。理由如下：1、对于市一幼称中旅公司2012年12月13日被吊销营业执照一事，华联公司毫不知情。另虽然出现中旅公司被吊销的事实，根据合同约定捷中宝公司理应继承该租赁合同的全部权利和义务，华联公司应继续作为该租赁合同的承租方向捷中宝公司履行合同义务即可，而不是原审法院认定的华联公司与市一幼对涉讼商铺存在实际租赁的事实。2、华联公司自2011年1月份起，是受中旅公司的委托，并按照中旅公司提供的名单和金额向小业主分别支付租金并非华联公司的本意，而是受到中旅公司和捷中宝公司的强大压力，且经由政府街道、派出所、出租屋管理中心以及区地税局出于维稳协调，从配合政府维稳的角度考虑被迫而为的。3、华联公司自2002年进驻广州至今，一直只是承租中旅公司和捷中宝公司1-4层的物业进行商业经营，从未就市一幼的铺位及租金问题与市一幼有过任何接触，市一幼与中旅公司、捷中宝公司签订的铺位租赁合同华联公司从不知晓，市一幼、中旅公司及捷中宝公司也从未就该铺位的租赁及租金事宜与华联公司有过任何接触和知会。二、不同意承担一审产生的受理费、公告费。综上，上诉请求：请求撤销原审判决第四项；不同意承担一审受理费4572元。针对华联公司的上诉，被上诉人市一幼答辩称：不同意华联公司的上诉请求，请求驳回华联公司的上诉请求，维持原审判决。一、原审法院判令华联公司参照市一幼与中旅公司约定的租金标准支付房屋占用使用费，既与事实相符，也于法有据。首先，次承租人代交租金或占用租赁物交租的标准应当为出租人和承租人约定的标准计算。其次，市一幼和华联公司存在事实上的占用（租赁）关系，租金标准应参照承租人的租金标准予以支付。超额的部分由次承租人向承租人追偿。第三，中旅公司在2012年12月13日被吊销营业执照后，市一幼与其的租赁合同关系事实上被终止，租赁关系发生实质性的变化。华联公司与市一幼形成了事实上的铺位占用关系。故原审法院判决华联公司参照答辩人与中旅公司约定的租金标准支付房屋占用使用费，既与事实相符，也于法有据。华联公司以其与中旅公司、捷中宝公司之间关于租金标准的内部约定显然不能对抗出租人。二、原审法院判令上诉人华联公司部分承担一审案件受理费和公告费，于法有据。中旅公司、捷中宝公司、张军卫、银城公司、钟兰波、白建春经本院合法传唤未到庭表明意见。经本院审理查明：据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，市一幼是广州市中山五路219号128b铺（建筑面积88.64平方米）的权属人，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2012年12月7日。2002年1月8日，市一幼（甲方、出租方）与中旅公司（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将广州市中山五路219号128b铺（建筑面积88.64平方米）出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2002年3月1日至2017年2月28日，其中2002年3月1日至2005年2月28日年租金266098.83元，2005年3月1日至2008年2月28日年租金399148.25元，2008年3月1日至2011年2月28日年租金598722.37元，2011年3月1日至2014年2月28日年租金798296.5元，租金按季结算，由乙方在每季的第15日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；租赁期内，甲方同意乙方将房屋转租或分租等。同日，市一幼（甲方）与中旅公司（乙方）签订《房屋租赁补充合同》，约定租赁期内租金计算为三年一期，第一期（即自2002年3月1日至2005年2月28日止）每年租金为甲方向发展商捷中宝公司实交楼总款6652470.8元的4%，即该期内商铺每年租金为266098.83元，第二期（即自2005年3月1日至2008年2月28日止）每年租金为甲方向发展商捷中宝公司实交楼款的6%，即该期内商铺每年租金为399148.25元，第三期（即自2008年3月1日至2011年2月28日止）每年租金为甲方向发展商捷中宝公司实交楼款的9%，即该期内商铺每年租金为598722.37元，第四期（即自2011年3月1日至2014年2月28日止）每年租金为甲方向发展商捷中宝公司实交楼款的12%，即该期内商铺每年租金为798296.5元，第五期（即自2014年3月1日至2017年2月28日止）每年租金为甲方向发展商捷中宝公司实交楼款的14%，即该期内商铺每年租金为931345.91元；租赁期内，乙方每三个月向甲方交付一次租金，第一次付租金时间为2002年3月15日，以后按每次首月起租对应日开始后15日内支付；若乙方未按本合同约定支付甲方租金，逾期三个月，从第四个月开始，乙方按所欠租金以每日万分之二向甲方支付逾期罚息；逾期六个月的，视乙方违约，甲方有权终止合同并收回商铺，乙方除清偿所欠甲方的租金和罚息外，还应赔偿以当年租金计算标准的两年租金给甲方；乙方因违约而导致本合同提前终止的，在乙方无力承担赔偿责任时，乙方的担保人捷中宝公司承担连带责任等。捷中宝公司在该补充合同末的乙方担保人处加盖公章。合同签订后，市一幼将涉讼商铺交付给中旅公司作商业使用。自2011年9月起至2013年4月，涉讼商铺的租金由华联公司向市一幼支付。2002年7月19日，中旅公司将其承租的广州市中山五路219号“中旅商业城”的首层至四层（包括市一幼的商铺）转租给华联公司使用，租赁期限至2017年2月28日止。据广州市工商行政管理局出具的“企业注册基本资料”记载，中旅公司于2001年1月9日成立，2012年12月13日因不按规定接受年度检验，被依法吊销营业执照，该公司股东为捷中宝公司（所占股份15.625%）、银城公司（所占股份43.125%）、王莉（所占股份31.25%）及张军卫（所占股份10%）。银城公司于1995年5月12日成立，2008年4月1日因逾期未年检被吊销营业执照，公司股东为钟兰波（所占股份87.5%）、白建春（所占股份12.5%）。在本案原审审理期间，市一幼向原审法院提供了中国工商银行股份有限公司广州小北路支行出具的2002年8月19日-2012年12月13日中旅公司及华联公司通过该行以转账方式支付租金给市一幼（账号：36×××40）的情况明细表。该明细表记载，该期间支付的租金共2372722.5元，其中2002年8月19日至2011年1月24日为中旅公司支付1840523.9元，2011年9月16日至2012年12月7日为华联公司支付532198.6元。中旅公司、华联公司对该明细表没有异议。市一幼表示根据上述明细表记载的数额及合同约定租金的标准计算，中旅公司自2002年3月至2012年12月13日拖欠租金共2845417.45元。本院认为：市一幼与中旅公司签订的《广州市房地产租赁合同》及《房屋租赁补充合同》为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效，对双方均有法律约束力。合同履行期间，由于中旅公司没有依时向市一幼履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。现市一幼起诉要求中旅公司支付2002年3月至2012年12月13日期间拖欠的租金2845417.45元及相应违约金，合理合法，本院予以支持。原审判决第一项判决中旅公司向市一幼支付从2011年2月至2012年12月13日拖欠的租金共2845417.45元，日期上存在笔误，本院予以纠正。原审判决第二项判决中旅公司应支付的逾期交纳租金的违约金从2011年5月15日起计算至判决发生法律效力之日止（每日按所欠租金额的万分之二计算），鉴于市一幼对此未提出上诉，本院对原审判决上述违约金的计算起止时间予以确认，而对于违约金的本金问题应明确为以2002年3月起至罚息计算当日的累计拖欠租金总额为本金，同时违约金的总额应以拖欠租金总额为限。至于王莉上诉认为市一幼的部分诉讼请求已超过诉讼时效的问题。王莉在本案一审期间没有到庭应诉，亦无提出诉讼时效抗辩。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。因王莉在本案二审中提出诉讼时效抗辩并非基于新的证据，故本院对其主张依法不予支持。关于市一幼主张中旅公司支付违约金1596593元的问题，依据《房屋租赁补充合同》的约定，中旅公司未按本合同约定支付租金，逾期六个月的，市一幼有权终止合同并收回商铺，中旅公司除清偿所欠租金和拖欠租金的违约金外，还应赔偿以当年租金计算标准的两年租金给市一幼。由此可见，上述两年租金标准的违约金实为当事人约定的市一幼解除合同时中旅公司所应支付违约金。现市一幼在尚未提出解除合同的情况下主张上述违约金，不符合合同约定，本院不予支持。王莉就此问题的上诉意见成立，本院予以采纳。关于市一幼请求华联公司支付从2012年12月14日至起诉之日止的租金215178.73元的问题，因华联公司与市一幼就涉案商铺并不存在租赁合同关系，市一幼要求华联公司向其支付租金缺乏合同及法律依据，原审对此予以支持不当，本院予以改判。关于原审以捷中宝公司为中旅公司的担保人为由判决其对中旅公司的债务承担连带清偿责任，鉴于捷中宝公司对此无提起上诉，本院予以认可。关于市一幼要求银城公司、王莉及张军卫等中旅公司股东对中旅公司的债务承担连带清偿责任的问题。依照《中华人民共和国公司法》的相关规定，银城公司、王莉及张军卫等作为中旅公司股东，应在中旅公司被吊销营业执照后及时组织清算。但市一幼直接起诉要求银城公司、王莉及张军卫对中旅公司的债务承担连带清偿责任，依据不足，本院不予支持。王莉对此问题的上诉意见成立，本院予以采纳。综上所述，原审判决处理部分有误，本院予以纠正。中旅公司、捷中宝公司、张军卫、银城公司、钟兰波、白建春经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1378号民事判决第五、七项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1378号民事判决第三、四、六项；三、变更广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1378号民事判决第一项为：广州市中旅商业城商业有限公司自本判决送达之日起10日内，向广州市第一幼儿园支付从2002年3月至2012年12月13日拖欠的租金共2845417.45元；四、变更广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1378号民事判决第二项为：广州市中旅商业城商业有限公司自本判决送达之日起10日内，向广州市第一幼儿园支付从2011年5月15日至本判决生效之日止的逾期交纳租金的违约金（以2002年3月起至违约金计算当日的累计拖欠租金总额为本金，每日按所欠租金额的万分之二计算，违约金的总额以拖欠租金的总额为限）。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50328元，公告费1000元，合计共51328元，由广州市第一幼儿园负担14294元，由广州市中旅商业城商业有限公司、广州捷中宝房地产开发有限公司共同负担37034元。二审案件受理费共43954元，由广州市第一幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 黄 嵩审判员 谭红玉﹤h4﹥二o一五年一月五日﹤／h4﹥书记员 仪文娟﹤h2﹥﹤／h2﹥ 关注公众号“”