（2014）鄂江岸民初字第01765号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2015-05-28

案件名称

李盛与武汉市北冰洋商贸有限公司、汤明越房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市江岸区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李盛,武汉市北冰洋商贸有限公司,汤明越

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十八条，第一百一十三条第一款，第一百二十二条，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

湖北省武汉市江岸区人民法院民事判决书（2014）鄂江岸民初字第01765号原告李盛，个体工商户。委托代理人陈昊（特别授权代理），湖北元申律师事务所律师。委托代理人张旌（特别授权代理），湖北元申律师事务所律师。被告武汉市北冰洋商贸有限公司，住所地武汉市东西湖区东吴大道173号。法定代表人汤明越，系该公司董事长。委托代理人雷利娟（一般授权代理），武汉市北冰洋商贸有限公司员工。被告汤明越，武汉市北冰洋商贸有限公司董事长。委托代理人雷利娟（一般授权代理），武汉市北冰洋商贸有限公司员工。原告李盛诉被告武汉市北冰洋商贸有限公司、汤明越房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，并组成由审判员王雪涛担任审判长，人民陪审员任频、人民陪审员王强参加的合议庭，于2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告李盛的委托代理人陈昊、张旌，被告武汉市北冰洋商贸有限公司、汤明越的共同委托代理人雷利娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李盛诉称，位于武汉市江岸区球横小区4号楼1、2层（建筑面积636平方米）房屋系李盛所有的房屋。2012年7月18日，李盛与武汉市北冰洋商贸有限公司（以下简称北冰洋公司）签订房屋租赁合同一份。合同约定，李盛将位于武汉市江岸区��横小区4号楼1层（建筑面积320平方米）房屋出租给北冰洋公司经营使用。租赁期限为5年，即2012年7月19日起至2017年7月18日止。租金每年为384，000元，以后每年递增3%，详情参照附件租金递增表。合同签订前，北冰洋公司需向李盛预付定金64，000元，正式签合同时，北冰洋公司需另向李盛支付押金64，000元及首次的半年租金（实际支付押金64，000元及租金128，000元，另租金64，000元以所付定金抵充）。租金的支付方式按半年转帐形式支付，北冰洋公司应在每半年的前五个工作日之内将半年租金划入李盛指定帐户。租赁期内，任何一方不得提前解除合同，否则须承担违约责任。北冰洋公司若在中途退租，则李盛所收押金不予退还。经双方约定违约金为人民币200，000元整。合同还约定了其他内容。李盛为将位于武汉市江岸区球横小区4号楼1层（建筑面积320平方米）房屋出租给��冰洋公司，投入大量资金改造房屋。为了满足北冰洋公司改造房屋的要求，特委托专业的装修公司对房屋进行施工，一楼房屋空间升高后，导致二楼空间降低，致使李盛二楼房屋的租金收益受损。合同签订后，李盛履行了交付出租房屋的义务。北冰洋公司承租、使用位于武汉市江岸区球横小区4号楼1层（建筑面积320平方米）房屋后，未按约定履行支付租金的义务。现2014年8月2日至2015年2月2日期间租金的支付时间早已届满，但北冰洋公司一直未予支付约定的半年租金。为此，李盛于2014年8月20日委托律师向北冰洋公司发出催收拖欠租金的律师函1份，要求北冰洋公司在接到律师函的七日内支付租金。2014年8月27日，北冰洋公司回函称，其已单方解除房屋租赁合同，并不再向李盛支付以后的租金。此外，北冰洋公司为一人有限责任公司，汤明越为北冰洋公司的唯一股东。李盛因房屋租赁的善后事宜与北冰洋公司、汤明越协商未果，故诉至法院，请求判令：1、北冰洋公司向李盛支付违约金200，000元；2、北冰洋公司向李盛支付2014年8月3日至2014年9月3日期间的租金33，949元；3、北冰洋公司向李盛支付拖欠的水电费968元；4、汤明越对北冰洋公司的上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由北冰洋公司、汤明越承担。原告李盛为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一、李盛与北冰洋公司签订的关于改造租赁房屋的协议书1份、武汉地区住宅内装饰装修工程施工合同1份、支付工程款的收据1份，证明：1、北冰洋公司有意承租李盛所有的房屋，但要求李盛对房屋进行改造，于是双方于2012年5月16日签订协议1份，明确对租赁房屋改造的具体要求（详见协议第一条、第二条）；2、李盛为了满足北冰洋公司改造房屋的要求，特委托专业��装修公司对拟出租的房屋进行施工，工程完工后李盛支付了350，000元的工程款；证据二、房屋租赁合同1份、房屋所有权证1份、李盛与北冰洋公司签订的收铺合约1份，证明：1、2012年7月18日李盛与北冰洋公司签订房屋租赁合同1份，约定李盛将自有的位于武汉市江岸区球横小区4号楼第一层房屋出租给北冰洋公司使用。租期为5年，即从2012年7月19日至2017年7月18日止；2、合同第二条约定第一年租金为384，000元，以后每年递增3%。合同第二条还确认了先付款后使用的原则，约定北冰洋公司应在每半年的前五个工作日将半年租金划入李盛指定账户；3、合同第五条“合同终止及解除”中第3项约定“租赁期限内，任何一方不得提前解除本合同，否则须承担违约责任”。合同第六条违约责任条款还确认违约金为人民币200，000元整。4、房屋改造完成后，2012年7月19日，李盛按照合��约定，将房屋交付给北冰洋公司。北冰洋公司签字确认交付的房屋符合其要求；证据三、李盛于2014年8月20日委托律师向北冰洋公司发出催收拖欠租金的律师函1份；2、北冰洋公司于2014年8月27日给李盛的回函1份，证明：1、北冰洋公司拖欠李盛的租金，李盛依法向北冰洋公司催收；2、北冰洋公司已单方解除了房屋租赁合同，其构成违约。因此根据合同第五条、第六条约定应向李盛支付违约金200，000元；李盛从没有同意北冰洋公司单方解除合同；证据四、北冰洋公司与案外人蒋祥红签订的《店铺／专柜租赁合同》1份、照片1份，证明北冰洋公司在没有征得李盛同意的情况下违法转租的事实；北冰洋公司仍然通过转租而占用李盛房屋事实。因此，北冰洋公司行为构成违约；证据五、租赁房屋改造前二楼的租赁合同1份、租赁房屋改造后二楼的租赁合同1份，证明由于本案租赁房屋改造升高一楼空间，导致二楼空间降低，从而致使李盛二楼租金收益的损失；证据六、电费发票1份，证明北冰洋公司单方面解除租赁合同后，电费并未结清，尚欠1，725元。李盛只主张诉请的金额；证据七、工商信息报告，证明北冰洋公司为一人有限责任公司，汤明越为北冰洋公司的唯一股东。根据公司法规定，一人有限责任公司的股东应对公司的债务承担连带偿还责任。因此汤明越应对北冰洋公司债务承担连带清偿责任。被告北冰洋公司、汤明越辩称，1、我们对李盛主张的违约金的金额有异议。北冰洋公司已于2014年7月25日已经撤出租赁房屋，故没有续交租金。李盛向我公司发函后，北冰洋公司也向李盛回函告知公司已撤场及未续交租金的原因，并积极与李盛沟通赔偿事宜，但赔偿金额没有达成一致。鉴于北冰洋公司单方解除合同，北冰洋公司愿意在合理范围内承担适当的违约责任及相应的违约赔偿；2、李盛所述其前期投入大量资金进行房屋改造，并导致其二楼房屋租金收益受损，系其正常经营行为，且与北冰洋公司无关，我们不予认可；3、因北冰洋公司已经撤场了，故不存在拖欠租金的问题。对李盛主张水电费没有异议，北冰洋公司同意承担；4、对李盛所述北冰洋公司私自转租部分场地的问题。北冰洋公司转租，李盛是知情的，也并未为此找过北冰洋公司，说明李盛对转租行为是认可的；5、北冰洋公司在租赁房屋时向李盛支付押金64，000元，应予以退还；6、关于李盛提出其房屋在北冰洋公司撤场后未出租、空置的问题，北冰洋公司撤场时已提前告知过李盛，并就后续赔偿事宜和李盛多次交涉，李盛是知道我们撤场的，也积极对外出租、招租，故李盛的房屋未出租空置的问题，是李盛自己的问题，与北冰洋公司无关；7、北冰洋公司有能力承担赔偿责任，不应再追究汤明越的连带责任。被告北冰洋公司、汤明越为支持其诉讼主张，向本院提交收据复印件1张，证明北冰洋公司在2014年7月18日将之前使用的电费结清。经庭审质证，对李盛提交的证据，北冰洋公司、汤明越对证据三、证据四、证据六均无异议，对其他证据均有异议。其中，对证据一，北冰洋公司、汤明越认为，对协议书1份、武汉地区住宅内装饰装修工程施工合同1份的真实性无异议；对支付工程款的收据1份真实性需要核实；对证据二，北冰洋公司、汤明越认为，对房屋租赁合同和房屋所有权证无异议；对收铺合约有异议。因收铺合约中的李涛签字是否得到公司的授权表示质疑，李涛现不是我们公司的员工（在签署收铺合约时还是我们公司的员工）；对证据五，北冰洋公司、汤明越有异议，认为，对二楼房屋的租赁合同2份的真实性无法确定；因北冰洋公司与李盛协商租赁房屋是双方协商的结果，不能以该证据证明李盛二楼租金收益的损失与北冰洋公司有关；对证据七，北冰洋公司、汤明越认为，对真实性无异议，但因汤明越是公司的法定代表人，公司有能力承担责任，故不需要汤明越承担连带责任。对北冰洋公司、汤明越提交收据复印件1张，李盛有异议，认为，该证据是复印件，且不能达到证明目的。对上述有争议的证据，本院根据证据的真实性、客观性、合法性、关联性以及证明力的强弱，结合本案案情和双方当事人陈述及其他证据进行综合评判。经审理查明，位于武汉市江岸区球横小区4号楼1、2层（建筑面积636平方米）房屋系李盛所有的房屋。2012年5月16日，李盛拟将该房屋的1层部分出租给北冰洋公司，并与北冰洋公司签订协议一份。协议约定，李盛对��商铺进行改造：1、商铺内现浇下二楼大樑至一楼地面内空改为2.8米；2、在商铺进口处右侧单独加隔出一个长5.1米宽2.5米的二楼楼梯及一楼进口，原有商铺后门卷闸门向店内延伸出长6.1米宽2.8米的楼梯及消防通道安全出口；……。协议还约定了其他内容。此后，李盛委托武汉欧林雅筑装饰工程公司对房屋进行改造施工，并支付工程款350，000元。李盛因房屋改造，其一楼房屋空间升高后，导致其二楼空间降低，二楼房屋的租金收益受损。2012年7月18日，李盛与北冰洋公司签订房屋租赁合同一份。合同约定，李盛将位于武汉市江岸区球横小区4号楼1层（建筑面积320平方米）房屋出租给北冰洋公司经营使用。租赁期限为5年，即2012年7月19日起至2017年7月18日止。租金每年为384，000元，以后每年递增3%，祥情参照附件租金递增表。合同签订前，北冰洋公司需向李盛预付定金64，000元，正式签合同时，北冰洋公司需另向李盛支付押金64，000元及首次的半年租金（实际支付押金64，000元及租金128，000元，另租金64，000元以所付定金抵充）。租金的支付方式按半年转帐形式支付，北冰洋公司应在每半年的前五个工作日之内将半年租金划入甲方指定帐户。租赁期内，任何一方不得提前解除合同，否则须承担违约责任。北冰洋公司若在中途退租，则李盛所收押金不予退还。经双方约定违约金为人民币200，000元整。合同还约定了其他内容。合同签订后，李盛履行了交付出租房屋的义务。北冰洋公司承租、使用位于武汉市江岸区球横小区4号楼1层（建筑面积320平方米）房屋后，在没有征得李盛同意的情况下，将部分面积（14平方米）转租他人，且未按约定履行支付2014年8月2日至2015年2月2日期间的租金的义务。为此，李盛于2014年8月20日委托律师向北冰洋公司��出催收拖欠租金的律师函1份，要求北冰洋公司在接到律师函的七日内支付租金。2014年8月27日，北冰洋公司回函称，1、该公司自开业后年年亏损，决定撤场闭店。2014年7月25日，该公司正式撤场。因此，2012年7月18日签订的房屋租赁合同已于2014年7月25日该公司正式撤场后解除；2、该公司不拖欠任何租金及相关费用。此后，李盛因房屋租赁的善后事宜与北冰洋公司、汤明越协商未果，故诉至法院。另查明，北冰洋公司系汤明越个人开办的有限责任公司（自然人独资）。本院认为，李盛与北冰洋公司签订房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应受法律保护。北冰洋公司未依约履行支付租金的义务；在没有征得李盛同意的情况下，将部分面积（14平方米）转租他人；租赁期内，单方提前解除合同，并于2014年7月25日正式撤场，其上述行为已构��违约。李盛在北冰洋公司违约的情形下，有权主张北冰洋公司承担合同约定的违约责任。现李盛提出的北冰洋公司支付违约金200，000元的诉讼请求，因双方在房屋租赁合同中明确约定违约金为200，000元；北冰洋公司单方提前解除合同，并于2014年7月25日正式撤场，致使李盛依合同约定的房屋租至2017年7月18日止的目的无法实现；李盛在前期为了和北冰洋公司签订房屋租赁合同已做了大量准备工作，包括：1、李盛与北冰洋公司签订前期协议；2、对房屋进行改造施工，并支付工程款350，000元。李盛因房屋改造，其一楼房屋空间升高后，导致其二楼空间降低，二楼房屋的租金收益受损。综上，本院根据合同约定的违约金的内容、北冰洋公司具体违约的情形和李盛的实际损失情况，确定北冰洋公司应向李盛支付违约金200，000元，对李盛提出的该诉讼请求予以支持。对李盛提��的北冰洋公司支付2014年8月3日至2014年9月3日期间的租金33，949元的诉请，因北冰洋公司已于2014年7月25日正式撤场，并在此后通知了李盛；本院已在违约金部分对李盛因北冰洋公司单方提前解除合同所造成损失部分进行了补偿，故本院对李盛提出的该诉讼请求不予以支持。北冰洋公司还应支付拖欠的水电费968元。因北冰洋公司系汤明越个人开办的有限责任公司（自然人独资），因汤明越未向本院提供证据证明北冰洋公司财产独立于其财产，故汤明越对北冰洋公司的债务承担连带责任，本院对李盛提出的汤明越对北冰洋公司应支付的违约金200，000元、租金、水电费承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。审理中，北冰洋公司提出李盛应退还该公司支付的押金64，000元的抗辩意见，因合同明确约定，北冰洋公司若在中途退租，则李盛所收押金不予退还，故本院对北冰洋公司的该抗辩观点不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十八条、第一百一十三条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉市北冰洋商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李盛支付违约金200，000元；二、被告武汉市北冰洋商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李盛支付拖欠的水电费968元；三、被告汤明越对被告武汉市北冰洋商贸有限公司在上述本判决书的一、二项中确定应支付的违约金200，000元、水电费968元承担连带清偿责任。四、驳回原告李盛其他诉讼请求。被告武汉市北冰洋商贸有限公司、汤明越如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，824元、邮寄费40元由被告武汉市北冰洋商贸有限公司、被告汤明越负担。因案件受理费、邮寄费已由原告李盛预交，故被告武汉市北冰洋商贸有限公司、被告汤明越在支付上述款项时，将案件受理费、邮寄费一并支付给原告李盛。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审　判　长　　王雪涛人民陪审员　　任　频人民陪审员　　王　强二〇一五年一月五日书　记　员　　宋琼韬更多数据：