（2014）甬东民初字第1930号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2015-03-17

案件名称

浙江永成物业管理有限公司与宁波济马钢铁销售有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市江东区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

浙江永成物业管理有限公司,宁波济马钢铁销售有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条

全文

宁波市江东区人民法院民事判决书（2014）甬东民初字第1930号原告：浙江永成物业管理有限公司。住所地：宁波高新区杨木碶路***号*号***室。法定代表人：何晓勇，该公司董事长。委托代理人：陈波、魏建波，该公司员工。被告：宁波济马钢铁销售有限公司。住所地：宁波市北仑区大榭南岗商住楼**幢***室。实际经营地：宁波市高新区杨木碶路487号万特商务中心xx号楼xx、xx、xx、xx室。法定代表人：严铭。委托代理人：胡歆，该公司员工。原告浙江永成物业管理有限公司诉被告宁波济马钢铁销售有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月29日立案受理，依法由代理审判员付铎适用简易程序于2014年12月19日公开开庭进行审理。原告委托代理人陈波、魏建波，被告委托代理人胡歆到庭参加诉讼。案经庭外和解未果，现已审理终结。原告浙江永成物业管理有限公司起诉称：2006年7月6日，原告与宁波万特房地产开发有限公司签订前期物业管理委托合同，对万特物业商务中心实施物业管理。2006年12月4日，原、被告签订前期物业管理服务协议。2010年6月19日，万特商务中心业主委员会成立，并于2011年4月25日与原告签订物业管理委托合同。根据合同约定，物业管理收费标准为商务办公（1号楼）3.5元／平方米／月，共用部位、共用设备日常维护费2元／平方米／年。被告系万特商务中心的xx号楼xx、xx、xx、xx号以及xx号楼xx、xx、xx、xx号房屋业主，并于2006年12月4日入驻。自2009年3月1日起，被告无故拖延应缴纳的物业服务费。为此，原告提起诉讼，要求依法判令：被告支付自2009年3月至2014年10月15日拖欠的物业管理综合服务费、公共设施维修费共计207224.70元，并支付延期利息53878.42元。庭审中，原告以被告3号楼xx号的物业费已经支付为由，将物业管理综合服务费、公共设施维��费变更为206296.10元。被告宁波济马钢铁销售有限公司答辩称：对未付原告物业管理综合服务费、公共设施维修共计206296.10元的事实无异议。原告提供的物业服务存在严重瑕疵，被告有理由拒付相应的物业服务费用。2009年被告入驻万特商务中心第一年，中央空调严重漏水。2010年原告更换了所有空调水管，但漏水现象一直存在，因更换水管而修补的墙体几个月后陆续开裂。被告不应支付2009年的一号楼物业费。2011年初，原告负责人告知被告将在二楼公共空间开设咖啡厅，被告同意。其后，咖啡厅变成快餐店，早餐、午餐直接在公共空间煎炸蒸，严重影响被告在二楼的办公，更让被告在二楼的房产严重贬值。被告多次向原告投诉，原告一直拒绝处理此事。被告有理由拒付2011年后的一号楼物业费。另外，万特商务中心建成不到两年，一号楼玻璃外墙严重渗水。每逢刮风��雨，被告所有的xx、xx室即渗水，室内严重脱漆，损坏室内装修。原告几年来一直未能解决该问题。此外，被告xx号楼xx、xx、xx号的物业费一直按规定在每年11月、12月缴纳。xx号楼xx室由被告离职员工居住，其会缴纳所欠物业管理费。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：1.原告提供公告复印件一份、租赁合同复印件一份、空调以及外墙维修单一组，拟证明快餐店是业主委员会同意出租开设、原告所称的空调漏水、外墙渗水问题原告已尽职尽责进行了维修；经质证，被告对原告证据的真实性无异议，但认为因原告负责人告知被告要开设咖啡厅，被告才同意；原告维修空调后被告墙体开裂、玻璃外墙现在依然渗水。本院对该组证据的真实性予以认定。2.原告提供催缴物业费的函一份、前期物业管理合同以及补充协议一份、商品房交付结算单四份，拟证明原告向被告提供物业服务，并曾催讨物业服务费的事实。经质证，被告对该组证据真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。本院经审理，认定事实如下：被告系宁波市高新区杨木碶路487号万特商务中心xx号楼xx、xx、xx、xx室、xx号楼xx、xx、xx、xx室房屋的业主，其于2008年9月19日与宁波万特房地产开发有限公司就万特商务中心xx号楼xx、xx、xx、xx室进行了商品房交付结算。2006年7月6日，原告与宁波万特房地产开发有限公司签订前期物业管理合同，约定由原告对万特商务中心提供物业服务，期限自2006年7月4日至业主委员会成立时止。同年12月4日，原、被告签订前期物业管理服务协议，并约定商务办公、公寓式办公的综合服务费分别为3.5元／月／平方米，商务办公、公寓式办公的公共设施日常维修费为2.0元／年／平方米。另外，还约定商务办��楼综合服务费由万特房地产公司为业主承担0.5元／平方米／月缴费额度，至业务委员会成立时止。2010年6月19日，万特商务中心业主委员会成立。2011年4月25日，该业主委员会与原告签订物业管理委托合同，约定合同期限自2011年1月1日起至2014年12月31日。并约定物业管理服务费1号楼为3.5元／平方米／月，3号楼1.6元／平方米／月，共用部位、设备设施日常维修费2元／平方米／年，以及业主和物业使用人于下一季度的第一个月交纳前一季度物业管理服务费，预期交纳的从逾期之日起按每天应交纳管理费的4‰交纳滞纳金。2006年7月4日起，原告一直为万特商务中心提供了物业服务管理。被告自2009年3月起未按约支付相应的物业费用。另查明，被告的房屋交付后出现空调漏水、外墙渗水情况，原告予以了维修，但外墙渗水问题一直未解决。此外，2011年，万特商务中心业主委��会将1号楼二楼公共空间出租开设快餐店。被告认为快餐店的开设对其造成不利影响，并向原告投诉，但问题一直未予解决。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的前期物业服务合同以及万特商务中心业主委员会与原告签订的物业服务合同，对双方均具有约束力。被告对原告物业管理企业的管理方式、服务水平和质量及房屋质量等存有异议的，可以业主的身份通过合法的途径依法维护自身的合法权益，必要时也可以通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业。合同签订后，原告对万特商务中心进行了物业管理服务。被告拒付物业管理费用，对于其他已缴纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的利益，故原告要求被告支付自2009年3月1日起至2014年10月15日的拖欠的相应物业服务费用的诉讼请求，可予支持。双方确认被告未支付的物业管理综合服务费、公共设施维修费合计206296.10元，本院予以认定。原告作为物业服务的提供者，在收取物业服务费用的同时，更应加强与业主的沟通，协助并协调处理业主在房屋使用中存在的问题，不断提高物业服务的水平和质量。被告提出的空调漏水、外墙渗水、公共空间开设快餐店等问题虽不能成为拒付物业服务费的法定理由，但可以证明原告在物业服务管理中上存在一定的瑕疵，对此应承担一定的责任。故对原告要求被告支付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告宁波济马钢铁销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江永成物业管理有限公司自2009年3月至2014年10月15日拖欠的物业管理综合服务费、公共设施维修费合计206296.10元；二、驳回原告浙江永成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费5217元，减半收取2608.50元，由被告宁波济马钢铁销售有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后的七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作放弃上诉处理。代理审判员　付　铎二〇一五年一月五日代书　记员　章益君来源：