（2014）沪一中民二（民）终字第3362号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2020-10-16
案件名称
田作准诉上海莘森物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
田作准；上海莘森物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二(民)终字第3362号上诉人（原审原告）田作准，*出生，汉族，住***。委托代理人田菁（系田作准之女），**出生，汉族，住****。被上诉人（原审被告）上海莘森物业管理有限公司，住所地**。法定代表人**，职务董事长。委托代理人**，上海莘森物业管理有限公司股东。委托代理人**，上海莘森物业管理有限公司员工。上诉人田作准因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民)初字第1573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2001年1月3日田作准（签约乙方）与案外人**（签约甲方、以下简称**）签订《临时租房协议》，约定甲方将**三小区原南门房间租借给乙方使用，双方协议如下：1、乙方在使用中应遵纪守法，否则一切后果自负；2、该门房间不得转租，只作杂货店使用；3、乙方向甲方支付押金人民币（下同）500元正；4、乙方向甲方每季度交纳600元正，每季度前三天内支付，先租后用；5、门房间内装修费用由乙方负责，不得影响小区创建文明小区活动及居民生活；6、乙方应配合物业管理工作及居委会工作；7、如遇政府或物业征用该房，乙方应无条件撤出，不得拖延；此协议一式三份，甲方二份，乙方一份，双方盖章生效，从2001年2月11日起算。2004年1月18日**公司分立，上海莘森物业管理有限公司（以下简称莘森物业公司）作为涉案房屋所在小区的物业公司继续收取田作准的租金。嗣后，田作准在使用涉案房屋过程中又将房屋转租给案外人经营理发店。2013年6月14日莘森物业公司发出《通知》载明：“**3号门卫室（暂住人员田作准）：**3号门原门卫室属于小区全体业主所有。按照相关管理规定，公建配套用房不得挪作他用，现我物业公司要收回该处公建配套用房。请于2013年6月30日前将房间内全部物品清理后搬离。逾期未搬离的，我物业公司将按无主处理。”2013年7月1日莘森物业公司将涉案房屋收回。2014年7月田作准诉至原审法院，请求判令：1、莘森物业公司排除对田作准房屋使用权的妨碍，继续履行租赁合同，由田作准继续使用系争房屋；2、莘森物业公司向田作准赔礼道歉并赔偿相应损失。原审中，田作准表示不要求在本案中处理其第2项诉请，由其另案主张。莘森物业公司认为其收回行为符合协议之约定，并要求田作准尽快取回相关物品。原审中，原审法院至涉案房屋所在地**，向**居委会工作人员、涉案房屋的次承租人及小区居民进行调查，具体调查情况如下：**居委会干部述称，当初街道将涉案房屋借用给田作准是为其解困，现田作准的生活状况已不困难，却将房屋高价对外转租，谋取私利，已经违反了《临时租房协议》的约定，并且该协议也约定，如遇政府或物业征用该房，田作准应无条件撤出。此外，田作准转租房屋开设的理发店构成噪音和垃圾污染，小区其他业主对田作准均有意见，在其他业主的长期要求下，居委会要求物业将涉案房屋收回。涉案房屋的次承租人*述称，其向田作准承租涉案房屋开设理发店，签了三年合同，通过现金或银行转账方式支付租金，租金一年一付，最后涨至每月2,800元。小区居民*述称，其是在与*交谈时得知*从田作准处承租涉案房屋，租金比较高，理发店音响很吵且将剪发后的垃圾直接往门外扫，小区居民有意见，甚至与田作准发生过争执，后向居委会反映要求物业将房屋收回。小区居民*述称，田作准从新疆回来后因生活困难向街道借用了涉案房屋，现其夫妻俩已退休，且子女也另成家，生活并不困难，但其却将房屋转租给他人开设理发店，给小区居民生活带来诸多不便，故小区居民强烈要求居委会和物业收回房屋。小区居民*述称，田作准刚从新疆回来时，生活比较困难，街道对其照顾出借涉案房屋给他，但其却以高价将房屋对外转租，且租金越收越高，已近3,000元每月。现田作准生活已经不困难了，小区居民普遍认为他的这种转租行为很不合理，多次要求居委会和物业收回房屋。原审认为，田作准与**签订的《临时租房协议》系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应信守并依约履行。莘森物业公司作为**的继受方，该《临时租房协议》对于田作准与莘森物业公司双方继续产生效力。《临时租房协议》中约定涉案房屋只作杂货店使用，不得转租。现田作准将涉案房屋转租给他人用于开设理发店，已违反了《临时租房协议》的约定，且违背了龙柏街道当初以帮困性质将房屋租借给田作准的目的。此外，《临时租房协议》亦约定如遇政府或物业征用该房，田作准应无条件撤出，不得拖延。现莘森物业公司将作为公建配套用房性质的涉案房屋予以收回的行为，符合全体业主的利益，亦符合《临时租房协议》的约定。据此，对于田作准要求继续履行租房合同之诉请，不予支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于2014年11月6日作出判决：驳回田作准的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由田作准负担。原审法院判决后，上诉人田作准不服，向本院提起上诉称：被上诉人与原物业公司是两家独立的企业，并无关联。而上诉人与被上诉人之间亦无任何协议或合同关系，被上诉人收回涉案房屋未经业委会授权，故该行为属违法行为。“理发店扰民”一说并不成立，涉案房屋被小区居委会和物业联手强行夺回。涉案房屋所在小区一直无法成立业委会，也是该小区居委会和物业联手揽权所致，故居委会及物业的证词不应采信。原审法院不愿意审理上诉人在原审中的第2项诉请，上诉人要求二审法院予以审理。综上，要求撤销原审判决，改判支持上诉人在原审中的全部诉讼请求。被上诉人莘森物业公司辩称：涉案房屋属于小区全体业主，而被上诉人作为涉案房屋所在小区的物业服务企业，应居委会的要求收回房屋。收房当日，被上诉人在虹桥地区房办、派出所代表、居民代表的陪同下收回涉案房屋。原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应严格恪守。2001年上诉人系依据其与涉案房屋所在小区的物业服务企业之间签订的《临时租房协议》而租赁取得涉案房屋的使用权。根据该协议约定，涉案房屋原系小区南门房间，仅作杂货店使用，且上诉人不得转租，若遇政府或物业征用，上诉人则需无条件撤离。现上诉人违反该协议约定，将涉案房屋转租给他人经营理发店，显属违约。而被上诉人作为涉案房屋所在小区现任物业服务企业，依法接管小区物业服务管理的相关活动，故被上诉人作为继任者理应承继上述租房协议中关于原物业服务企业的相关权利和义务。现被上诉人依据上述约定欲收回该处房屋，并在先行通知上诉人限期搬离未果的情况下，实际收回了房屋，并无不当。上诉人称被上诉人收回房屋的行为系非法行为，依据不足，本院不予采信。上诉人在一审中已撤回了其原审第二项诉讼请求，现在二审中上诉人要求对该项诉讼请求再行审理，属于在二审中增加了新的诉讼请求。鉴于被上诉人不愿意与上诉人进行调解，根据最高人民法院关于适用民事诉讼法相关司法解释的规定，上诉人可就此另行起诉。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人田作准负担。本判决为终审判决。审 判 长 方方代理审判员 孙飞代理审判员 毛焱二〇一五年一月五日书 记 员 曹靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”